재개발 협의취득 후 보상금 증액 안 되는 이유 

재개발구역에서 조합이 제시한 협의취득 금액에 서명해버린 뒤에야, 그 감정평가가 낮았다는 사실을 뒤늦게 깨닫는 토지등소유자가 적지 않습니다. 이미 계약서에 도장을 찍었으니 나중에 인근 시세가 오르거나 옆 필지 소유자가 더 많이 받았다는 이야기를 들으면 억울한 마음이 들기 마련이지만, 협의취득은 수용재결과 달리 사법상 매매계약의 성질을 가져 한 번 성립하면 되돌리기가 원칙적으로 어렵습니다. 왜 협의에 응한 순간 보상금 증액을 다투는 길이 좁아지는지, 그리고 예외적으로 다시 다툴 수 있는 경우는 무엇인지 이 글에서 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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재개발 협의취득이란 — 수용재결과 다른 절차의 갈림길

재개발정비사업에서 토지 또는 건축물의 수용·사용은 도시 및 주거환경정비법 제65조에 따라 원칙적으로 토지보상법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)이 준용됩니다. 이 법 제26조는 사업시행자가 강제절차로 넘어가기 전에 먼저 토지등소유자와 협의를 시도하도록 정하고 있고, 협의가 성립하지 않을 때 비로소 제28조에 따라 관할 토지수용위원회에 수용재결을 신청해 강제수용 절차로 넘어갈 수 있습니다. 즉 협의취득과 수용재결은 완전히 다른 절차의 갈림길이고, 조합이 제시한 금액에 동의해 계약서에 서명하는 순간 그 갈림길에서 스스로 '협의' 트랙에 남기로 선택한 셈이 됩니다.

실무에서는 사업시행자가 감정평가법인 두세 곳의 평가액을 산술평균해 협의금액을 제시하는 경우가 많고, 소유자가 별다른 이의 없이 이를 수락하면 그 자리에서 계약이 성립합니다. 이 절차는 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 된 조합원뿐 아니라, 사업 진행을 위해 조합이 매입해야 하는 토지·건축물 전반에 폭넓게 적용됩니다. 협의가 결렬되면 그때부터는 강제절차(수용재결)로 넘어가고, 그 경우에는 뒤에서 살펴볼 이의신청·행정소송이라는 별도의 불복경로가 열리지만, 협의에 응해 계약을 맺은 이상 그 불복경로 자체가 애초에 존재하지 않게 됩니다. 두 절차 중 어느 쪽으로 가는지는 소유자의 선택에 달려 있는 경우가 많은 만큼, 협의 여부를 결정하기 전에 각 절차가 가져올 결과의 차이를 미리 이해해 두는 것이 실익이 큽니다.

협의취득과 수용재결은 완전히 다른 절차의 갈림길이다 — 협의서에 서명하는 순간 그 갈림길에서 '협의' 트랙을 선택한 것이 된다.

협의취득이 '사법상 매매계약'이라는 것의 의미

대법원 2012. 2. 23. 선고 2010다91206 판결은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법령에 의한 협의취득이 사경제주체로서 행하는 사법상의 법률행위라는 점을 명확히 하고 있습니다. 이는 행정청이 우월적 지위에서 내리는 행정처분이 아니라, 당사자가 대등한 지위에서 자유로운 의사에 따라 체결하는 매매계약과 같은 성질을 갖는다는 뜻입니다. 그 결과 협의취득 계약의 효력은 항고소송으로 다툴 대상이 되지 못하고, 계약 내용에 관한 다툼은 민사소송의 영역에서 처리됩니다.

사법상 계약이라는 성격은 실무에 분명한 결과를 낳습니다. 계약이 일단 성립하면 당사자는 계약자유의 원칙에 따라 그 문언 그대로에 구속되고, 위 판례가 밝힌 대로 계약서 해석에 다툼이 있을 때조차 처분문서 해석의 일반원칙으로 돌아가 문언의 내용과 약정 경위·목적·당사자의 진정한 의사를 종합해 판단할 뿐입니다. 계약 체결 이후 인근 시세가 올랐다거나 옆 필지 소유자가 더 받았다는 사정은 계약의 문언 자체를 바꾸는 사유가 되지 못합니다. 다시 말해 협의취득에 응한 뒤 보상금을 올려달라고 요구할 근거는, 계약서에 그런 조항을 미리 넣어두지 않은 이상 계약 자체에서는 나오지 않습니다.

협의취득은 사경제주체로서 행하는 사법상의 법률행위이므로, 계약이 성립한 이상 당사자는 계약서에 기재된 문언 그대로 구속된다.

협의 성립의 확인까지 마쳤다면 — 재결로 의제되어 다툴 길이 더 좁아진다

협의가 성립한 뒤에도 절차는 한 단계 더 남아 있을 수 있습니다. 토지보상법 제29조는 사업시행자가 재결신청 기간 이내에 관할 토지수용위원회에 협의 성립의 확인을 신청할 수 있도록 정하고 있고, 토지수용위원회가 이를 확인하면 그 확인은 이 법에 따른 재결로 본다고 같은 조 제3항·제4항이 명시합니다. 나아가 확인된 협의의 성립이나 내용은 사업시행자와 토지소유자 및 관계인 그 누구도 다툴 수 없다고 못 박고 있습니다. 서명할 때는 단순한 매매계약처럼 느껴졌던 협의가, 공증과 확인 절차를 거치는 순간 법적 효력이 재결과 동일한 수준으로 격상되어 버리는 것입니다.

조합 입장에서는 사업의 신속한 진행과 훗날의 분쟁 차단을 위해 협의 성립의 확인 제도를 적극적으로 활용하는 경우가 많습니다. 반대로 확인 신청을 하지 않은 채 남아있는 협의계약은 여전히 순수한 사법상 계약에 머물러 있어, 뒤에서 살펴볼 착오·사기·강박 같은 민법상 하자가 있다면 민사소송으로 다툴 여지가 상대적으로 넓게 남아 있습니다. 이 차이를 모른 채 서명 이후 공증·확인까지 순순히 동의해버리면, 나중에 억울한 사정이 드러나도 다툴 창구 자체가 사라질 수 있다는 점을 알아둘 필요가 있습니다.

수용재결로 갔다면 달랐을 이야기 — 보상금증액청구소송과의 결정적 차이

만약 협의가 성립하지 않아 수용재결로 절차가 넘어갔다면 사정은 전혀 달라집니다. 재결에 불복하는 토지소유자는 이의신청을 거치거나 곧바로 토지보상법 제85조에 따라 행정소송을 제기할 수 있고, 이 소송은 실질적으로 법원이 감정을 다시 실시해 보상금 액수 자체를 심리하는 보상금증액청구소송의 형태를 띱니다. 이 소송은 재결서 정본을 받은 날부터 정해진 기간 안에 제기해야 하는 불복절차인데, 이는 애초에 강제절차인 재결을 거쳤기 때문에 법이 마련해 둔 별도의 구제수단입니다.

협의취득은 이 트랙에 애초에 들어가지 않았기 때문에, 이런 불복절차 자체가 존재하지 않습니다. '증액소송을 걸면 되지 않느냐'는 오해가 흔하지만, 그 소송의 전제가 되는 재결 자체가 없는 이상 소송요건을 충족하지 못해 각하될 뿐입니다. 협의취득을 선택한다는 것은 결국 감정평가액에 이의를 제기하고 법원에서 다시 심리받을 수 있는 권리를 사실상 포기하고, 그 대신 신속한 보상과 사업 진행이라는 이익을 택하는 것과 같다는 점을 서명 전에 분명히 이해하고 있어야 합니다.

보상금증액청구소송은 재결에 대한 불복절차다. 애초에 재결을 거치지 않은 협의취득에는 그 소송의 전제 자체가 없다.

그래도 다시 다툴 수 있는 예외 — 착오·사기·강박에 의한 계약 취소

협의취득도 결국 사법상 계약이므로, 민법 총칙의 의사표시 하자 법리가 그대로 적용됩니다. 민법 제109조는 착오로 인한 의사표시를, 제110조는 사기·강박에 의한 의사표시를 취소할 수 있도록 정하고 있습니다. 예를 들어 사업시행자가 감정평가 결과나 물건조사서의 중요한 내용을 허위로 고지하거나 은폐해 소유자를 착오에 빠뜨린 경우, 또는 협의에 응하지 않으면 불이익이 있을 것처럼 강박적으로 밀어붙여 서명하게 만든 경우라면 계약의 취소를 주장할 여지가 있습니다.

다만 착오취소가 인정되려면 그 착오가 법률행위 내용의 중요한 부분에 관한 것이어야 하고, 표의자에게 중대한 과실이 없어야 한다는 엄격한 요건을 모두 충족해야 합니다. 단순히 '나중에 알고 보니 시세가 더 높았다'거나 '옆집이 재결절차로 가서 더 받았다'는 사정만으로는 이 요건을 충족하기 매우 어렵다는 것이 실무의 일반적 태도입니다. 그런 사정은 계약 성립 이후에 생긴 동기의 착오에 불과해 계약 내용에 편입되었다고 보기 어렵기 때문입니다. 실제로 다툴 여지가 생기려면 서명 당시 이미 존재했던 사실관계에 관한 기망이나 은폐가 구체적으로 입증되어야 합니다.

강박에 의한 취소도 마찬가지로 엄격한 기준이 적용됩니다. 단순히 조합 담당자가 서명을 서두르라고 재촉했다거나, 협의에 응하지 않으면 절차가 늦어진다고 안내한 정도로는 강박으로 인정받기 어렵고, 상대방에게 해악을 고지해 공포심을 일으키고 그로 인해 의사결정의 자유가 박탈될 정도에 이르러야 강박취소가 성립한다는 것이 판례의 일관된 태도입니다. 결국 착오·사기·강박 어느 사유든 '협의금액이 마음에 들지 않는다'는 사정만으로는 부족하고, 서명 당시의 구체적 사실관계와 그 사실관계를 뒷받침할 자료가 함께 있어야 다툴 여지가 생긴다는 점을 유념해야 합니다.

• 착오에 의한 의사표시 취소(민법 제109조) — 계약 내용의 중요한 부분에 관한 착오이고 중대한 과실이 없을 것.

• 사기·강박에 의한 의사표시 취소(민법 제110조) — 기망행위나 강박행위로 협의에 이르렀다는 사실이 구체적으로 입증될 것.

• 협의 성립의 확인을 아직 거치지 않았을 것 — 확인까지 마쳐졌다면 재결로 의제되어 이 예외조차 사실상 봉쇄된다.

• 감정평가 절차 자체의 중대한 하자 — 법정 평가법인 선정 절차를 어겼다는 사정이 별도로 입증될 것.

예외는 '억울하다'는 감정이 아니라 착오·사기·강박이라는 민법상 요건을 실제로 충족했는지로 판가름난다.

실무에서 실제로 벌어지는 상황 — 통하는 경우와 안 통하는 경우

가령 조합이 소유자에게 감정평가서 사본을 아예 보여주지 않은 채 "다른 사람들도 이미 다 이 금액에 서명했다"는 말만 하며 서명을 유도했고, 이후 실제로는 감정평가 과정에서 법정 평가법인 선정 요건을 어겨 낮게 평가됐다는 사실이 뒤늦게 드러난 경우라면, 착오 또는 기망을 근거로 계약 취소를 다퉈볼 여지가 있습니다. 이런 사안은 서명 당시 이미 존재했던 절차상 하자를 은폐한 것이어서, 앞서 본 엄격한 착오·기망 요건에 다가설 수 있는 사실관계에 해당합니다.

반면 계약 체결 후 몇 달이 지나 인근 시세가 올랐다거나, 옆 필지 소유자가 수용재결 절차로 넘어가 감정평가를 다시 받아 더 많은 보상금을 받았다는 사실을 알게 된 경우는 다릅니다. 이는 계약 성립 이후에 발생하거나 확인된 사정에 불과해 계약 내용의 중요부분에 관한 착오로 인정받기 어렵고, 실무에서도 이런 사유만으로 계약을 취소하거나 증액을 인정받은 사례는 찾아보기 어렵습니다. 결국 협의취득에서 실제로 통하는 다툼과 통하지 않는 다툼을 가르는 기준은, 서명 당시 존재했던 사실관계에 하자가 있었는지 여부입니다.

또 다른 사례로, 조합이 협의 과정에서 "이 금액을 거부하면 어차피 수용재결로 넘어가도 더 받기 어렵다"는 취지로 단정적으로 안내해 소유자가 그 말만 믿고 서명한 경우가 있습니다. 이런 발언 자체가 곧바로 강박이나 기망으로 인정되는 것은 아니며, 실제로 수용재결에서 더 낮게 나올 가능성을 언급한 것이 허위 사실 유포에 해당하는지, 아니면 단순한 예측·의견 제시에 그치는지를 개별적으로 따져야 합니다. 다만 그 예측의 근거가 되는 감정평가 자료 자체를 보여주지 않은 채 결론만 강조했다면, 소유자가 협의금액의 타당성을 스스로 검증할 기회를 원천적으로 박탈당한 것이어서 착오취소를 다투는 데 유리한 사정으로 작용할 수 있습니다.

협의에 서명하기 전에 반드시 확인해야 할 것들

협의취득의 구속력을 감안하면, 핵심은 서명 이후의 구제보다 서명 이전의 검증입니다. 일단 계약이 성립하고 나면 앞서 본 대로 사법상 계약의 문언에 구속되고, 협의 성립의 확인까지 거치면 재결과 같은 효력으로 격상되어 다툴 여지가 급격히 줄어듭니다. 따라서 협의금액에 이견이 있다면 서명 이전 단계에서 근거 자료를 확인하고 대응하는 편이 사후에 소송으로 다투는 것보다 훨씬 현실적입니다.

• 감정평가서 사본을 조합에 요청해 평가법인·평가일자·평가근거를 직접 확인할 것.

• 필요하다면 소유자 스스로 별도의 감정평가를 의뢰해 조합 제시액과 비교해 볼 것.

• 조합이 협의 성립의 확인 절차를 신청할 예정인지 미리 확인할 것 — 확인까지 가면 재결로 의제되어 이후 다툴 여지가 크게 줄어든다.

• 계약서에 재결신청을 포기하는 취지의 조항이 포함돼 있는지 조항 하나하나를 직접 확인할 것.

• 설명이 부족하거나 근거자료 제공이 미흡했다면 그 경위를 문자·서면 등으로 남겨 둘 것.

자주 묻는 질문

Q. 협의취득에 서명한 뒤에도 보상금 증액소송을 낼 수 있나요?

A. 원칙적으로 어렵습니다. 협의취득은 사법상 매매계약이고, 재결을 전제로 하는 보상금증액청구소송(토지보상법 제85조)은 협의취득에는 애초에 적용되지 않기 때문입니다. 다만 착오·사기·강박 같은 민법상 계약 취소 사유가 구체적으로 인정된다면 별도의 민사소송으로 다툴 여지가 남습니다.

Q. 협의 성립의 확인까지 마쳐졌다면 이제 정말 방법이 없나요?

A. 토지보상법 제29조에 따라 협의 성립의 확인은 재결로 보고 그 성립이나 내용을 다툴 수 없다고 명시돼 있어 다투기가 매우 어렵습니다. 다만 확인 절차 자체에 중대한 하자(예컨대 당사자 동의 없이 이뤄진 신청)가 있었다면 그 확인 처분 자체를 다투는 별도의 쟁점이 남을 수 있습니다.

Q. 옆집이 수용재결로 가서 저보다 더 받았다는데, 저도 다시 협상할 수 있나요?

A. 단순히 다른 소유자가 더 받았다는 사정만으로는 착오취소나 계약 무효 사유가 되지 않는다는 것이 실무의 일반적 태도입니다. 협의취득 계약은 서명 당시의 의사표시와 그 시점에 존재했던 사실관계를 기준으로 판단하기 때문입니다.

Q. 협의 전에 감정평가가 낮다고 느껴지면 어떻게 해야 하나요?

A. 서명 전에 조합에 감정평가서 사본을 요청해 평가 근거를 확인하고, 필요하면 별도의 감정평가를 의뢰해 비교해 보는 것이 좋습니다. 서명 이후에는 계약의 구속력 때문에 되돌리기가 훨씬 어려워지기 때문입니다.

Q. 협의를 거부하면 어떻게 되나요?

A. 협의가 성립하지 않으면 사업시행자가 관할 토지수용위원회에 수용재결을 신청하게 되고, 그 재결에 대해서는 이의신청이나 행정소송을 통해 보상금을 다시 다툴 수 있는 별도의 불복경로가 열립니다. 다만 강제수용 절차로 넘어가는 만큼 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

Q. 협의취득 계약을 이미 체결했는데 조합이 설명을 제대로 안 해줬다면요?

A. 조합이 중요한 사실을 은폐하거나 허위로 고지해 착오나 기망에 빠졌다는 사정이 구체적으로 입증되면 민법 제109조·제110조에 따라 계약 취소를 주장할 여지가 있습니다. 다만 이는 예외적으로만 인정되는 요건이므로 관련 자료를 최대한 확보해 두는 것이 중요합니다.

맺음말

재개발 협의취득은 한 번 서명하면 사법상 계약의 구속력에 갇혀 되돌리기 어려운 선택이고, 그 구속력은 협의 성립의 확인까지 거치면 재결과 같은 효력으로 격상되어 더욱 굳어집니다. 착오·사기·강박 같은 예외적 사유가 구체적으로 인정되지 않는 한, 나중에 시세가 오르거나 다른 소유자가 더 받았다는 사정만으로는 보상금 증액을 다툴 근거가 되지 못합니다.

결국 협의취득의 핵심은 사후 구제가 아니라 사전 검증입니다. 수원을 비롯한 경기남부 지역에서 재개발 정비사업이 꾸준히 진행되고 있는 만큼, 협의취득 서명을 앞두고 감정평가 근거나 계약 조항을 미리 점검해 보고 싶으시다면 서명 전에 검토를 받아 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.