입주권 증여세 신고 시 유의할 점과 절세 전략

신고가액을 정하실 때 비교거래의 ‘유사성’ 때문에 고민이 크셨겠습니다. ▶ ​평가원칙​: 증여재산은 원칙적으로 증여일 현재 ​시가​로 평가하고, 증여일 전 6개월~후 3개월 내 ​매매사례가액​이 있으면 우선 적용됩니다. 해당 입주권 자체 거래가 없으면, ​면적·위치·용도·종목·기준시가가 동일/유사한 재산의 매매사례가액(유사재산 매매사례가액)​을 시가로 볼 수 있습니다. 시가 산정이 곤란하면 ​보충적 평가(기준시가 등)​로 갑니다. ▶ ​질문 사안의 핵심​: 84+39 거래와 84+59는 1+1 구성 자체가 달라 ​‘유사재산’ 인정이 다툼​이 될 수 있습니다(단순 면적 차이보다 권리구성 차이로 볼 여지도 있습니다). ▶ ​1.2억 가산안(분양가 차이 반영)​: 39↔59의 ​조합원 분양가(추가부담금) 차이 1.2억이 객관적으로 확정​되어 있고 다른 차이가 크지 않다면, 비교거래가에 ​1.2억을 가감​하는 방식은 “차이의 객관적 근거가 있는 조정”으로 설명 가능해 상대적으로 방어 논리가 있습니다. 다만 법령이 ‘분양가 차이만큼 가산’ 공식을 둔 것은 아니라는 한계가 있습니다. ▶ ​2.2억 가산안(프리미엄 1억 추가)​: ‘59 프리미엄 1억’이 ​추정​에 가깝다면 과세관청이 “근거 없는 가감”으로 볼 소지가 커 권장하기 어렵습니다. 프리미엄 차이를 반영하려면 ​동일 조합/유사 구성 거래, 감정평가 등 객관자료​가 필요합니다. ▶ ​실무적 선택지​: 객관근거가 부족하면 (i) ​비교거래가+1.2억​ 수준으로 정리하되 산식·근거자료를 갖추거나, (ii) ​감정평가​로 시가를 확보해 신고하는 방식이 분쟁 리스크를 줄이는 방향입니다. 더 자세한 상담 원하시면 편하게 연락주세요.