부동산 매매계약을 맺고 잔금 기일이 지났는데도 매수인이 대금을 보내지 않아 애가 타는 매도인들이 적지 않습니다. "곧 대출이 나온다", "며칠만 더 기다려 달라"는 말만 믿고 시간을 흘려보내다가는, 계약을 해제하고 다른 매수인을 구할 타이밍마저 놓치게 됩니다. 특히 매도인이 그 잔금으로 다른 집의 잔금을 치르거나 대출을 상환할 계획이었다면, 대금 지연 하나로 연쇄적인 자금 계획 전체가 흔들리게 됩니다. 반대로 당장 급하지 않다고 마냥 기다리기만 하면, 나중에 계약을 해제하거나 지연손해금을 받으려 할 때 정작 요건을 갖추지 못해 곤란해지는 경우도 흔합니다.
먼저 전체를 짚어보겠습니다: 매매대금 지급 지체, 해제와 대금청구 중 무엇을 택할지부터
부동산 매매계약에서 매수인이 잔금 지급을 미루면, 매도인 앞에는 크게 두 갈래 길이 놓입니다. 계약을 그대로 유지한 채 대금과 지연손해금을 받아내는 길과, 계약 자체를 해제하고 계약금을 위약금으로 확보한 뒤 목적물을 다시 처분하는 길입니다. 어느 쪽을 택하느냐에 따라 이후 준비해야 할 서류와 절차, 청구할 수 있는 금액의 성격이 완전히 달라지므로, 먼저 어느 쪽이 유리한지부터 가늠해야 합니다.
이 판단에 앞서 반드시 확인해야 할 것이 하나 있습니다. 매도인이 소유권이전에 필요한 서류(등기필증, 인감증명서, 위임장 등)를 갖추어 이행제공을 마쳤는지 여부입니다. 이행제공 없이는 매수인의 이행지체 자체가 인정되지 않을 수 있고, 반대로 이행제공을 마쳤다면 그 시점부터 지연손해금과 해제 절차를 본격적으로 진행할 수 있습니다. "대금을 안 주니 나도 서류를 준비할 필요가 없다"는 생각으로 손을 놓고 있으면, 오히려 매도인 스스로 지체책임을 물을 근거를 흐리게 됩니다.
법은 이렇게 판단합니다: 동시이행관계, 최고 요건과 지연손해금 5%·12%의 기준
매매계약에서 매도인의 소유권이전의무와 매수인의 대금지급의무는 특별한 약정이 없는 한 동시이행관계에 있습니다(민법 제568조 제2항). 매도인이 이행을 제공하지 않은 채로는 매수인에게 이행지체 책임을 묻기 어렵고, 반대로 매도인이 이행제공을 마쳤는데도 매수인이 대금을 내지 않으면 그때부터 매수인은 이행지체에 빠집니다.
이행지체가 성립했다고 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 민법 제544조는 "상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때"에 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 즉 매수인에게 다시 한 번 이행할 기회를 준 뒤에도 응하지 않아야 비로소 해제권이 발생한다는 뜻으로, 최고 없이 곧바로 해제 통보부터 보내면 그 해제 자체가 효력을 인정받지 못할 위험이 있습니다. 다만 매수인이 "어차피 대금을 지급하지 않겠다"고 미리 이행거절 의사를 명백히 밝힌 경우에는 같은 조 단서에 따라 최고 없이 바로 해제할 수 있고, 매매를 특정 기일까지 이행해야만 계약의 목적을 달성할 수 있는 정기행위였다면 민법 제545조에 따라 최고 없이 해제할 수 있습니다.
여기서 계약금과 관련해 자주 혼동되는 지점이 있습니다. 민법 제565조의 해약금 해제는 당사자 어느 쪽도 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다 — 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 자유롭게 계약을 해제할 수 있는 제도입니다. 그런데 이미 잔금 기일이 지나 매도인이 이행제공까지 마친 상태라면 "이행의 착수"가 있었다고 보아 해약금 해제는 더 이상 쓸 수 없고, 대신 앞서 본 최고에 따른 이행지체 해제(제544조)와 계약서상 위약금 조항이 문제 됩니다. 계약서에 "매수인의 귀책으로 계약이 해제되면 계약금은 매도인에게 귀속한다"는 취지의 특약이 있으면 민법 제398조 제4항에 따라 이는 손해배상액의 예정으로 추정되어, 실제 손해액을 입증하지 않아도 그 금액을 그대로 청구할 수 있습니다. 다만 그 액수가 부당히 과다하다고 법원이 판단하면 감액될 수 있고(같은 조 제2항), 위약금 약정 자체가 없다면 계약금 몰취를 주장하는 대신 실제로 발생한 손해를 개별적으로 입증해야 합니다.
실무에서 자주 다투어지는 지점은 매수인이 "잔금대출이 안 나와서" 지급을 미루는 경우입니다. 대출 승인 여부는 매수인이 스스로 부담해야 할 위험으로 보는 것이 원칙이라, 특약으로 "대출 불승인 시 계약을 무효로 한다"는 조항을 따로 두지 않은 이상, 대출이 나오지 않았다는 사정만으로는 매수인의 귀책사유가 부정되지 않습니다. 다만 매도인이 계약 체결 과정에서 대출 실행을 조건으로 삼는 데 동의했거나 그런 취지의 특약이 있었다면 판단이 달라질 수 있으므로, 계약서의 특약사항란을 먼저 확인해야 합니다.
계약을 해제하지 않고 대금 지급 자체를 계속 구하는 쪽을 택했다면 지연손해금이 문제 됩니다. 이율은 두 구간으로 나뉩니다.
소송 제기 전 — 매도인이 상인이 아닌 개인이라면 민법이 정한 법정이율 연 5%(민법 제379조), 매매가 상행위에 해당해 상법이 적용되는 경우라면 연 6%(상법 제54조)
소장 송달 다음 날부터 — 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따른 연 12%
구체적인 숫자로 보면 체감이 달라집니다. 예를 들어 매매대금이 5억 원인 계약에서 계약금 5,000만 원을 이미 받았고, 매도인이 이행제공을 마친 뒤에도 매수인이 잔금 지급을 넉 달째 미루다가 매도인이 소송을 제기했고, 소장 송달 후 다시 3개월 만에 판결이 확정됐다고 가정해 보겠습니다.
이행제공 후 4개월(연 5%) — 약 833만 원
소송 진행 3개월(연 12%) — 약 1,500만 원
합계 — 일곱 달 사이 2,300만 원 이상이 원금과 별도로 발생
계약을 해제하는 쪽을 택했다면 이야기가 달라집니다. 민법 제551조에 따라 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않으므로, 계약금을 위약금으로 확보하는 것과 별개로 실제 손해(예: 재매도 시 하락한 시세 차액 등)가 더 크다면 그 초과분까지 청구할 수 있습니다. 다만 해제하면 민법 제548조에 따라 각 당사자는 원상회복 의무를 부담하므로, 매수인이 이미 지급한 계약금은 원칙적으로 반환 대상이 되고, 위약금 약정이 있는 경우에 한해 그 반환의무와 매도인의 손해배상채권을 서로 상계해 정산하게 됩니다.
매매대금 채권도 일반 채권과 마찬가지로 소멸시효가 적용되어 당장 시효가 급한 사안은 드물지만, 시간이 지날수록 매수인의 자력·소재 파악이 어려워지고 이행제공·최고의 시점을 다투는 증거도 흐려지므로 빠른 대응이 유리하다는 점은 달라지지 않습니다.
김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 이행제공 증명부터 해제·강제집행까지 다섯 단계
쟁점이 정리됐다면, 실제로는 다음 순서로 대응합니다.
이행제공부터 증거로 남기기 — 등기필증·인감증명서·위임장 등 소유권이전에 필요한 서류를 갖추고, 언제든 넘겨줄 준비가 되어 있다는 취지를 내용증명으로 명확히 밝혀 두어야 합니다. 이행제공 시점이 분명해야 이후 지연손해금 기산점과 최고의 적법성을 다툴 때 흔들리지 않습니다.
상당한 기간을 정한 최고서 발송 — 통상 1~2주 정도의 기간을 명시해 잔금 지급을 요구하고, 입금받을 계좌, 그 기간 내 미이행 시 계약을 해제하거나 법적 절차로 이행한다는 취지를 함께 적어 내용증명으로 발송합니다. 최고 기간을 지나치게 짧게 잡으면 나중에 최고 자체의 효력이 다투어질 수 있으므로 여유를 두는 편이 안전합니다.
해제할지, 이행을 계속 구할지 결정 — 새 매수인을 구하기 쉬운 시기이거나 시세가 오르는 국면이라면 해제 후 재매도가 유리할 수 있고, 반대로 매수인의 자력이 충분하고 시간만 끄는 상황이라면 계약을 유지한 채 지연손해금을 붙여 대금지급청구소송으로 가는 편이 나을 수 있습니다. 해제를 택한다면 최고기간 경과 즉시 내용증명으로 해제 의사표시를 명확히 발송해야 합니다.
위약금·손해배상 근거 정리 — 계약서에 위약금 조항이 있으면 그 조항과 계약금 액수를 근거로 몰취를 주장하고, 실손해가 더 크다고 보이면 시세 하락분·중개보수 이중지출 등 구체적 손해 항목과 금액을 산정해 초과분까지 청구 준비를 합니다.
불응 시 소송과 보전처분 — 최고와 해제(또는 이행청구) 절차를 마쳤는데도 매수인이 응하지 않으면 대금지급청구소송 또는 손해배상청구소송으로 넘어갑니다. 매수인이 재산을 처분하거나 빼돌릴 우려가 있다면 소송 결과를 기다리지 말고 부동산·예금채권 등에 대한 가압류부터 신청해 재산을 미리 묶어 두어야 하고, 판결이 확정된 뒤에도 임의로 지급하지 않으면 강제집행으로 회수합니다.
망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 이행제공 여부부터 먼저 점검해야 하는 이유
매수인의 대금 지급이 늦어질 때 가장 위험한 태도는 "곧 주겠지"라며 이행제공도 최고도 없이 그냥 기다리는 것입니다. 해제로 갈지 대금청구로 갈지에 따라 첫 조치가 달라지고, 각 단계를 미룰수록 지연손해금 계산과 위약금 다툼에서 불리한 시점이 굳어집니다.
매매대금 지급이 지체되고 있다면, 이행제공을 마쳤는지부터 먼저 점검하시고, 최고와 해제, 지연손해금 청구까지 염두에 둔 대응 순서를 검토해 보시기 바랍니다.
법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.