신탁부동산 무단 전세 — 임대인 사기죄 성립요건 

신탁회사에 소유권이 넘어간 오피스텔이나 상가에, 원래 주인이었던 사람과 임대차계약을 맺고 보증금부터 치른 뒤에야 뒤늦게 문제를 깨닫는 임차인이 늘고 있습니다. 신탁부동산은 등기 순간 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되기 때문에, 위탁자가 수탁자 동의 없이 임대차를 체결하면 그 계약은 정작 진짜 소유자에게는 아무런 효력이 없을 수 있습니다. 이런 사정을 알면서도 숨기고 보증금을 받았다면 임대인에게 사기죄가 성립할 여지가 있지만, 반대로 임차인 입장에서는 대항력도 우선변제권도 인정받지 못한 채 보증금을 통째로 날릴 위험에 놓입니다. 이 글에서는 신탁부동산 무단 임대차가 왜 위험한지, 임대인에게 사기죄가 성립하려면 무엇이 증명되어야 하는지, 계약 전후로 임차인이 무엇을 확인하고 대응해야 하는지를 순서대로 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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신탁부동산이란 — 소유권은 이미 수탁자에게 넘어가 있다

신탁법 제2조에 따른 신탁은 위탁자가 특정 재산권을 수탁자에게 이전하고, 수탁자가 일정한 목적을 위해 그 재산을 관리·처분하게 하는 법률관계입니다. 등기원인을 "신탁"으로 하여 소유권이전등기가 마쳐지면 그 소유권은 대내외적으로 완전히 수탁자에게 귀속되고, 위탁자에게는 별도로 유보되는 처분권한이 없다는 것이 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다12608 판결 이래 확립된 판례입니다. 등기사항전부증명서를 열람하면 갑구 소유자란에 신탁회사 명의가 기재되고, 등기원인란과 신탁원부 번호를 통해 그 부동산이 신탁된 상태임을 바로 확인할 수 있습니다.

문제는 실무에서 위탁자, 즉 신탁 전 원래 건물주가 신탁 이후에도 그 건물을 계속 관리하거나 실질적으로 드나드는 경우가 많다는 점입니다. 임차인 입장에서는 계약 상대방이 등기부상 소유자와 다르다는 사실을 알아채기 어렵고, 겉으로는 그저 예전부터 그 건물을 운영해 온 집주인처럼 보입니다. 등기부상 명의와 실제 관리 주체 사이의 이 괴리가, 뒤에서 살펴볼 무단 전세 사기가 성립할 수 있는 토양이 됩니다.

신탁을 원인으로 소유권이전등기가 마쳐지면 그 소유권은 대내외적으로 완전히 수탁자에게 귀속되고, 위탁자에게는 남는 처분권한이 없다.

위탁자의 무단 임대차 — 신탁원부 특약을 넘어선 계약

신탁계약을 체결할 때는 통상 신규임대차나 재임대차는 수탁자 명의로 체결하거나, 수탁자의 사전 승낙을 조건으로 위탁자 명의로만 체결할 수 있다는 특약을 둡니다. 이 특약은 신탁원부에 기재되고, 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 취급되며, 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소), 2019다300101(반소) 판결은 신탁원부에 기재된 사항의 대항력을 인정하는 취지로 판시한 바 있습니다. 즉 임대차에 관한 제한은 등기부와 한 몸으로 취급되어, 임차인이 조금만 확인하면 알 수 있는 정보라는 뜻입니다.

그런데 위탁자가 이 승낙 절차를 건너뛰고 독자적으로 임차인을 구해 임대차계약서에 서명하고 보증금을 받는 사례가 실무에서 반복적으로 발생합니다. 위탁자는 계약서의 임대인란에 자신의 이름만 적고, 신탁 사실이나 수탁자 동의 여부는 아예 언급하지 않는 방식으로 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 공인중개사가 입회한 계약에서도 신탁의 위험성을 제대로 설명하지 않아 임차인이 안심하고 계약을 체결하는 사례가 실제로 확인된 바 있습니다.

가정해 보면, 갑이 소유하던 오피스텔을 담보신탁으로 을신탁회사에 맡기고 대출을 받은 뒤, 갑이 세입자 병과 임대차계약을 체결하고 보증금 1억원을 받았다면 상황은 이렇습니다. 을의 사전 승낙이 없는 한, 그 임대차는 병이 아무리 전입신고와 확정일자를 갖췄다 해도 을(수탁자)에게는 애초부터 효력이 없는 계약이 됩니다.

• 계약 전 등기부 열람을 특별한 이유 없이 미루거나 대신 확인해 주겠다며 넘어가는 경우.

• 신탁 사실 자체를 언급하지 않고 "원래부터 내가 관리해 온 건물"이라는 식으로만 설명하는 경우.

• 중개대상물확인설명서에 신탁 관계 기재가 누락되거나 형식적으로만 채워진 경우.

• 계약서 임대인란에 위탁자 개인 명의만 적고 수탁자 승낙서·동의서 제시를 요구해도 응하지 않는 경우.

신탁계약상 특약에 반해 위탁자가 수탁자 승낙 없이 체결한 임대차는, 임차인이 대항요건을 갖췄더라도 수탁자나 그로부터 소유권을 넘겨받은 사람에게는 주장할 수 없다.

임차인이 떠안는 위험 — 대항력도 우선변제권도 없다

주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 원칙적으로 적법한 임대인과 체결한 임대차에서 발생합니다. 무단 임대차의 경우 등기부상 소유자인 수탁자가 그 계약의 당사자가 아니므로, 임차인이 전입신고와 확정일자를 모두 갖췄다 해도 수탁자나 이후 그 부동산을 취득한 사람에게는 임차권을 주장할 수 없다는 것이 앞서 본 판례의 흐름입니다. 대항력 요건을 형식적으로 갖췄다는 사실만으로 이 문제가 해결되지 않는다는 점이 신탁부동산 임대차의 가장 큰 함정입니다.

신탁부동산이 수탁자의 우선수익권 실행에 따른 공매나 매각으로 제3자에게 넘어가면, 새로운 소유자는 위탁자와 임차인 사이의 임대차계약에 구속되지 않습니다. 결국 임차인은 보증금 반환을 신탁부동산이나 수탁자가 아니라 위탁자 개인의 재산에서 찾아야 하는데, 위탁자가 이미 그 부동산을 신탁으로 넘긴 상태라 별다른 재산이 남아 있지 않은 경우가 많아 실제 회수 가능성은 크게 떨어집니다.

위 가정을 이어가면, 병이 계약 당시 신탁 사실을 몰랐다가 오피스텔이 공매로 제3자에게 넘어간 뒤에야 이를 알게 되었다면 병은 그 제3자에게 임차권을 주장할 수 없고, 보증금 반환도 갑 개인을 상대로만 청구해야 하는 처지에 놓이게 됩니다. 계약 당시에는 몰랐던 신탁 관계가 나중에 가장 결정적인 순간에 임차인의 발목을 잡는 구조입니다.

무단 임대차의 임차인은 전입신고와 확정일자를 갖춰도 수탁자·양수인에게 임차권을 주장할 수 없어, 보증금 회수는 위탁자 개인의 자력에만 의존하게 된다.

형법상 사기죄의 성립요건 — 기망과 편취의 고의

형법 제347조 사기죄는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득함으로써 성립합니다. 요건은 기망행위, 그로 인한 상대방의 착오, 착오에 기한 처분행위(보증금 지급), 기망과 처분행위 사이의 인과관계, 그리고 행위자의 편취 고의입니다. 위탁자가 신탁 사실과 수탁자 동의 필요성을 알면서도 이를 숨기고 마치 자신이 자유롭게 임대할 권한이 있는 것처럼 행세해 보증금을 받았다면, 이 요건들이 모두 충족될 여지가 큽니다.

실무에서 관건이 되는 부분은 임대차계약 체결 당시 "편취의 고의"를 인정할 수 있는가입니다. 위탁자가 신탁 사실 자체를 몰랐거나, 수탁자의 사후 승낙을 어렵지 않게 받을 수 있다고 합리적으로 믿고 계약을 진행했다면 고의를 인정하기 어려울 수 있습니다. 반대로 신탁원부상 승낙 요건을 명확히 알면서도 이를 무시하고 계약을 진행했거나, 보증금을 받은 직후 이를 곧바로 대출 상환이나 개인 채무 변제 등 다른 용도로 소진해 버렸다면 편취 고의를 뒷받침하는 사정이 됩니다.

사기죄는 재산범죄이므로 위탁자가 받은 보증금 상당액이 그대로 피해액이 되고, 이는 형사처벌 수위뿐 아니라 병행되는 민사상 손해배상 청구의 근거로도 함께 쓰입니다. 다만 사기죄가 성립하려면 임대차가 수탁자에게 대항할 수 없다는 사정만으로는 부족하고, 계약 체결 당시 위탁자에게 임차인을 속이려는 고의가 있었음이 별도로 증명되어야 한다는 점은 분명히 해 둘 필요가 있습니다.

사기죄는 위탁자가 신탁 사실과 수탁자 동의 필요성을 알면서 숨기고 보증금을 받았다는 편취의 고의가 증명되어야 성립하며, 임대차가 무효라는 사정만으로 당연히 인정되지는 않는다.

"말하지 않은 것"도 기망이 된다 — 부작위에 의한 기망 법리

사기죄의 기망은 적극적으로 거짓말을 하는 경우뿐 아니라, 법률상 고지의무가 있는 사람이 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 알리지 않는 부작위로도 성립합니다. 대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결은 임대인이 임대차계약을 체결하면서 목적물이 경매 진행 중이라는 사실을 임차인에게 알리지 않은 사안에서, 임차인이 등기부를 확인할 수 있었다는 사정만으로는 고지의무가 면제되지 않는다고 보아 사기죄를 인정했습니다.

이 법리를 신탁부동산에 적용하면, 임차인이 신탁 사실과 수탁자의 사전 승낙이 필요하다는 사정을 알았더라면 애초에 그 임대차계약을 체결하지 않았을 것이 일반거래의 경험칙상 명백한 경우, 위탁자에게는 그 사실을 고지할 신의칙상 의무가 인정될 여지가 큽니다. 등기부를 스스로 확인하면 신탁 사실을 알 수 있었다는 사정은, 위 판례의 취지에 비추어 보면 위탁자의 고지의무를 면제하는 사유가 되지 않습니다.

다만 모든 무단 임대차가 곧바로 사기죄로 이어지는 것은 아닙니다. 위탁자가 계약 과정에서 신탁 사실을 언급했지만 임차인이 그 의미를 가볍게 여겼거나, 공인중개사가 별도로 확인 절차를 안내했는데도 임차인이 이를 거부한 경우처럼 위탁자의 은폐 행위 자체가 없었다면 기망을 인정하기 어렵습니다. 계약 경위, 중개 과정에서 오간 대화, 계약서와 중개대상물확인설명서의 기재 내용이 실제로 사기죄 성립 여부를 가르는 핵심 자료가 됩니다.

임차인이 알았다면 계약하지 않았을 것이 명백한 사실을 위탁자가 알면서 숨겼다면, 적극적으로 속이지 않았어도 부작위에 의한 기망으로 사기죄가 성립할 수 있다.

계약 전 반드시 확인할 것 — 신탁원부 열람 방법

신탁부동산 여부는 계약 전 등기사항전부증명서만 봐도 확인할 수 있습니다. 갑구 소유자란에 신탁회사 명의가 기재되어 있고 등기원인란에 "신탁"이라고 적혀 있으면 그 부동산은 신탁된 상태입니다. 여기서 그치지 않고 신탁원부 번호를 확인한 뒤 등기소를 방문하거나 인터넷등기소에서 신탁원부를 별도로 발급받아, 임대차에 관한 특약사항이 실제로 있는지, 위탁자 명의로 임대차를 체결할 수 있는 조건이 무엇인지를 직접 확인해야 합니다.

신탁원부에 임대차 관련 특약이 없거나 위탁자 명의의 임대차를 아예 금지하는 조항이 있다면, 그 임대차는 처음부터 위험도가 매우 높다고 봐야 합니다. 계약 상대방이 위탁자 본인이 아니라 위탁자로부터 다시 권한을 위임받았다고 주장하는 사람이라면, 위임장·인감증명서 등으로 그 권한이 실제로 존재하는지까지 확인할 필요가 있습니다.

• 등기사항전부증명서에서 신탁 여부와 실제 소유자를 먼저 확인.

• 신탁원부를 별도로 발급받아 임대차 관련 특약사항을 직접 확인.

• 위탁자 명의로 계약하는 경우 수탁자의 사전 승낙서·동의 서면을 요구.

• 보증금은 계약서상 지정된 신탁관리계좌로만 입금하고, 개인계좌 입금 요구는 거절.

등기부에서 신탁 사실을 확인했다면 반드시 신탁원부를 별도로 발급받아 임대차 특약사항과 수탁자 동의 여부를 직접 확인해야 한다.

이미 피해를 입었다면 — 형사고소와 민사청구, 그 한계

이미 보증금을 지급하고 신탁 사실을 뒤늦게 알았다면, 위탁자를 상대로 형법 제347조 사기죄로 형사고소하는 방안과 민법상 채무불이행·불법행위를 근거로 보증금 반환 및 손해배상을 청구하는 민사소송을 병행하는 것이 일반적인 대응입니다. 형사고소는 위탁자에게 형사처벌의 압박을 가해 임의변제를 유도하는 효과가 있고, 수사 과정에서 확보된 계좌 내역·통화 기록 등이 민사소송의 증거로도 함께 활용될 수 있습니다.

다만 앞서 살펴본 대로 신탁부동산 자체나 수탁자를 상대로 한 청구는 원칙적으로 어렵습니다. 강제집행의 대상도 위탁자 개인의 고유재산으로 한정되므로, 위탁자에게 별다른 재산이 없다면 승소판결을 받고도 실제로 회수하기 어려운 경우가 생길 수 있습니다. 이 때문에 소송 제기 전에 위탁자 명의의 다른 부동산·예금 등 책임재산을 먼저 파악하고, 가압류 등 보전처분을 함께 검토하는 것이 실무상 중요합니다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 지원 대상 요건을 충족하는지도 별도로 확인해 볼 필요가 있습니다. 신탁부동산 무단 임대차 피해도 요건에 해당하면 법률지원·긴급주거지원 등을 받을 수 있는 통로가 될 수 있으므로, 형사·민사 대응과 별개로 관할 지자체나 전세피해지원센터에 문의해 보는 것도 도움이 됩니다.

수탁자·신탁부동산에 대한 청구는 원칙적으로 막혀 있으므로, 형사고소와 함께 위탁자 개인의 책임재산을 조기에 파악해 보전처분을 검토하는 것이 실무상 핵심이다.

자주 묻는 질문

Q. 신탁부동산인지 계약 전에 어떻게 알 수 있나요?

A. 등기사항전부증명서 갑구에서 소유자가 신탁회사로 기재되어 있고 등기원인이 "신탁"으로 되어 있는지 확인하면 됩니다. 신탁 사실이 확인되면 신탁원부를 별도로 발급받아 임대차 관련 특약사항까지 확인하는 것이 안전합니다.

Q. 위탁자와 임대차계약을 체결하면 무조건 무효인가요?

A. 신탁원부에 위탁자 명의의 임대차를 수탁자의 사전 승낙 조건으로 허용하는 특약이 있고 실제로 그 승낙을 받았다면 유효하게 성립할 수 있습니다. 문제는 그 승낙 없이 위탁자가 독자적으로 체결한 임대차이며, 이 경우 수탁자에게는 효력이 없습니다.

Q. 이미 계약하고 이사까지 했는데 사기죄로 처벌할 수 있나요?

A. 위탁자가 신탁 사실과 수탁자 동의 필요성을 알면서도 숨기고 보증금을 받았다는 정황이 확인되면 사기죄 고소가 가능합니다. 다만 위탁자가 신탁 사실을 몰랐거나 사후 승낙을 받을 수 있다고 믿었던 사정이 있다면 편취 고의를 인정받기 어려울 수 있습니다.

Q. 보증금을 돌려받으려면 누구를 상대로 소송해야 하나요?

A. 원칙적으로 계약 상대방인 위탁자 개인을 상대로 보증금 반환 및 손해배상을 청구해야 합니다. 신탁부동산이나 수탁자를 상대로 한 청구는 특별한 사정이 없는 한 인정되지 않으므로 위탁자의 다른 책임재산을 함께 파악해야 합니다.

Q. 공인중개사가 신탁 사실을 제대로 설명하지 않았다면 책임을 물을 수 있나요?

A. 중개대상물의 권리관계에 관한 확인·설명의무를 위반한 것으로 볼 수 있어, 중개사와 중개사무소를 상대로 별도의 손해배상책임을 물을 수 있습니다. 다만 이 경우에도 위탁자에 대한 책임과는 별개로 중개사의 과실 정도를 따져야 합니다.

Q. 신탁부동산에 이미 살고 있는데 계약을 갱신해야 한다면 무엇을 확인해야 하나요?

A. 갱신 시점에도 신탁원부상 특약과 수탁자의 승낙 여부를 다시 확인해야 하며, 이전 계약 때 승낙을 받았더라도 갱신계약에 대해서는 별도의 승낙 절차가 필요할 수 있습니다. 승낙 없이 갱신계약서만 새로 작성한다면 기존과 동일한 위험이 반복될 수 있습니다.

맺음말

신탁부동산은 등기 순간 소유권이 수탁자에게 완전히 넘어가므로, 위탁자가 수탁자 동의 없이 임대차를 체결하고 보증금을 받는 행위는 임차인의 대항력과 우선변제권을 모두 무력화시키는 위험한 거래입니다. 이 경우 위탁자에게 사기죄가 성립하는지는 결국 신탁 사실을 알면서 숨겼는지, 계약 당시 편취의 고의가 있었는지에 달려 있으며, 단순히 그 임대차가 수탁자에게 대항할 수 없다는 사정만으로 형사책임이 자동으로 인정되지는 않습니다.

계약 전 등기사항전부증명서와 신탁원부를 함께 확인하는 습관이 이런 피해를 예방하는 가장 확실한 방법이고, 이미 피해를 입었다면 형사고소와 민사청구를 병행하되 위탁자의 책임재산부터 서둘러 파악하는 전략적 접근이 필요합니다. 특히 광교나 용인 수지 등 담보신탁이 활용된 고가의 오피스텔·상가 거래가 꾸준한 지역에서는, 계약 전 확인 절차를 건너뛰지 않는 것이 무엇보다 중요합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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