오래전에 지은 옥탑방이나 무허가로 늘린 창고를 그대로 방치해 온 건축주라면, 구청에서 날아온 이행강제금 고지서에 당혹스러울 수 있습니다. 위반건축물에 대한 이행강제금은 한 번 내고 끝나는 벌금이 아니라 시정될 때까지 반복해서 부과되는 간접강제 수단이라, 방치하는 기간에 비례해 부담이 누적되는 구조입니다. 그런데 실무에서는 부과 횟수와 한도를 오해해 '어차피 계속 나오니 포기'하거나, 반대로 감경받을 수 있는 사유가 있는데도 신청조차 하지 않는 경우가 적지 않습니다. 이 글에서는 이행강제금이 얼마나, 몇 번까지 반복되는지, 그리고 어떤 경우에 얼마나 감경받을 수 있는지를 건축법 조문을 기준으로 정리하겠습니다.
법무법인 도모 강대현 변호사
위반건축물 이행강제금이란 — 시정명령을 이행하지 않을 때 물리는 간접강제
건축법 제79조는 건축물이 법령이나 허가 내용에 위반된 경우 허가권자(시장·군수·구청장)가 건축주 등에게 공사 중지, 철거, 개축, 용도변경 등 필요한 조치를 명할 수 있도록 정하고 있습니다. 이 시정명령을 정해진 기간 안에 이행하지 않으면, 같은 법 제80조에 따라 허가권자는 그 시정명령이 이행될 때까지 반복해서 이행강제금을 부과할 수 있습니다. 벌금이나 과태료가 위반행위 자체에 대한 제재라면, 이행강제금은 '시정하라'는 압박을 계속 가하는 간접강제 수단이라는 점에서 성격이 다르고, 형사처벌과는 별개로 병과될 수 있습니다.
다만 아무런 예고 없이 통지서부터 날아오는 것은 아닙니다. 건축법 제80조 제3항은 허가권자가 이행강제금을 부과하기 전에 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로 계고하도록 정하고 있고, 실제 부과처분서에는 금액과 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의를 제기하는 방법까지 구체적으로 적도록 같은 조 제4항이 요구합니다. 계고 문서를 받은 시점이 시정 여부를 정할 수 있는 실질적인 마지막 기회인 경우가 많으므로, 이 단계에서 방향을 정하는 것이 중요합니다.
이행강제금은 위반행위에 대한 처벌이 아니라 시정할 때까지 반복해서 압박하는 간접강제 수단이라, 방치하는 기간에 비례해 부담이 커진다.
부과금액은 어떻게 정해지나 — 건폐율·용적률 위반이냐, 그 밖의 위반이냐
건축법 제80조 제1항은 위반 유형을 크게 둘로 나눕니다. 건폐율이나 용적률을 초과했거나 허가·신고 없이 건축한 경우(제1호)는 해당 건축물에 적용되는 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령이 정하는 비율을 곱해 산정합니다. 반면 그 밖의 위반, 예를 들어 무단 용도변경이나 안전·피난시설 관련 위반(제2호)은 시가표준액의 100분의 10 범위에서 대통령령이 정하는 금액으로 산정한다는 점에서 계산 기준 자체가 다릅니다.
같은 평수를 위반해도 어느 호에 해당하느냐에 따라 부과금액의 체감이 크게 달라지는 이유가 여기에 있습니다. 다만 60제곱미터 이하의 소형 주거용 건축물에 대해서는 위 금액의 2분의 1 범위에서 지방자치단체 조례로 별도로 정할 수 있게 해, 생계형 소규모 위반의 부담을 다소 낮출 여지를 열어두고 있습니다.
건폐율·용적률 초과, 무허가·무신고 신축·증축 — 제1항 제1호(시가표준액 50%×위반면적 기준)
무단 용도변경, 안전·피난시설 관련 위반 등 그 밖의 위반 — 제1항 제2호(시가표준액 10% 기준)
60제곱미터 이하 소형 주거용 건축물 — 조례로 2분의 1 범위에서 별도 완화 가능
같은 위반면적이라도 건폐율·용적률 초과냐 그 밖의 위반이냐에 따라 부과금액 산정식 자체가 달라진다.
반복 부과의 한도 — 1년에 최대 2회, 시정될 때까지
건축법 제80조 제5항은 허가권자가 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼, 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있다고 정합니다. 즉 1년에 2회는 상한선이지 확정된 횟수가 아니어서, 조례에 따라 연 1회만 부과되는 지역도 있고 연 2회까지 부과되는 지역도 있습니다.
여기서 자주 오해가 생기는 지점은 제6항입니다. 시정명령을 이행하면 그 시점 이후의 새로운 이행강제금 부과는 중지되지만, 그 전에 이미 확정되어 고지된 회차의 이행강제금까지 소급해서 면제되는 것은 아닙니다. 3년째 위반 상태를 방치했다면 그 3년 동안 조례가 정한 횟수만큼 매년 누적된 부과분은 뒤늦게 철거하더라도 그대로 남는다는 뜻입니다. 위반을 오래 방치할수록 최종 부담이 커지는 구조인 이유가 여기에 있습니다.
반복 부과의 '1년 2회 이내'는 상한일 뿐 최소 보장이 아니며, 시정을 완료하기 전까지 확정된 회차의 부과분은 뒤늦은 철거로도 소급 면제되지 않는다.
가중되는 경우 — 영리목적·상습 위반이면 부담이 늘어난다
건축법 제80조 제2항은 임대 등 영리를 목적으로 한 위반이나 상습적인 위반 등 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항에 따른 금액을 100분의 100의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례에 따라 가중하도록 정하고 있습니다. 단순히 거주 목적으로 방 하나를 늘린 경우와, 임대 수익을 목적으로 다세대주택을 무단 증축해 세를 놓은 경우는 이행강제금 산정 단계에서부터 다르게 취급된다는 뜻입니다.
위반행위 이후 소유권을 넘겨받아 영리 목적의 이용을 그대로 이어가는 경우도 가중 사유로 고려될 수 있어, '내가 위반해서 지은 게 아니니 괜찮다'는 생각만으로는 가중 부과를 피하기 어려울 수 있습니다. 실질적으로 그 건축물을 영리에 이용하고 있는지, 위반 상태를 알면서도 방치했는지가 판단의 핵심 요소가 됩니다.
감경받을 수 있는 경우 — 이행강제금 특례(제80조의2)
모든 위반건축물이 똑같이 취급되는 것은 아닙니다. 건축법 제80조의2 제1항 제1호는 농업용·어업용 시설로서 수도권 안은 500제곱미터 이하, 수도권 밖은 1,000제곱미터 이하인 경우 이행강제금을 5분의 1로 감경하도록 정하고 있습니다. 생계형 농·어업시설의 위반까지 일반 건축물과 동일한 기준으로 부과하는 것은 과도하다는 취지가 반영된 규정입니다.
같은 조 제1항 제2호는 위반 동기, 위반 범위, 위반 시기 등을 종합적으로 고려해 대통령령으로 정하는 경우에는 2분의 1 범위에서 감경할 수 있도록 하고 있습니다. 임차인이 있어 임대차 관계를 정리하는 데 시간이 걸리는 사정이나, 위반행위 발생 이후에 소유권이 바뀐 사정 등이 시행령이 정한 고려 요소에 포함될 수 있습니다. 다만 이 감경은 지방자치단체 조례가 정한 시정기간 안에 실제로 시정을 마쳐야 적용되는 것이 일반적이어서, 감경을 노리고 무작정 미루는 것은 오히려 감경 대상에서 제외되는 결과로 이어질 수 있습니다.
이와 별개로 같은 조 제2항은 오래전인 1992년 6월 1일 이전에 위반행위가 있었던 주거용 건축물에 대해서는 대통령령이 정하는 바에 따라 별도로 감경할 수 있도록 하고 있습니다. 다만 이 감경도 자동으로 적용되는 것이 아니라 별도의 확인·신청 절차를 거쳐야 하는 경우가 많습니다.
농업용·어업용 시설(수도권 500㎡ 이하, 비수도권 1,000㎡ 이하) — 5분의 1 감경
위반 동기·범위·시기 등을 고려한 사유(임차인 존재, 위반 후 소유권 변경 등) — 2분의 1 범위 감경
1992년 6월 1일 이전 위반한 주거용 건축물 — 별도 기준에 따른 감경
감경은 위반의 경중을 가리지 않는 일률적 특혜가 아니라, 조례가 정한 기간 안에 실제로 시정을 완료하는 것을 전제로 하는 경우가 많다.
감경을 받으려면 — 신청 절차와 준비할 자료
감경은 이행강제금 고지서를 받은 뒤 가만히 기다린다고 저절로 적용되지 않습니다. 관할 구청에 이행강제금 감경 신청서를 제출하고, 감경 사유를 뒷받침하는 자료를 함께 내야 합니다. 임차인의 존재를 이유로 한다면 임대차계약서와 확정일자, 위반 후 소유권이 바뀐 사정을 이유로 한다면 등기부등본과 매매계약서, 농업용·어업용 시설이라면 그 용도와 면적을 확인할 수 있는 자료가 필요합니다.
건축법 제80조의2가 감경의 큰 틀을 정하고 있지만, 구체적인 감경 비율과 신청 절차, 시정기간의 길이는 상당 부분 지방자치단체 조례에 위임되어 있습니다. 같은 유형의 위반이라도 관할 구청 조례에 따라 실제 결과가 달라질 수 있으므로, 감경을 검토한다면 조문뿐 아니라 관할 지역의 조례 내용을 함께 확인하는 것이 순서입니다.
이의가 있다면 — 불복 절차와 유의할 판례
건축법상 이행강제금은 과거 다른 법률의 이행강제금처럼 비송사건절차법에 따른 이의 절차가 준용되던 시기가 있었지만, 그 준용 규정이 삭제된 이후에는 일반 행정처분과 마찬가지로 행정심판이나 행정소송(항고소송)으로 다투는 것이 실무의 처리 방식입니다. 부과처분서에 기재된 이의제기 방법과 기한을 확인해 정해진 절차대로 다투면 됩니다.
납부의무의 승계 여부와 관련해서는 대법원 2006. 12. 8.자 2006마470 결정을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 이 결정은 이행강제금 납부의무가 일신전속적인 성질을 가져 상속인 등에게 승계되지 않는다고 보았고, 이의를 제기한 사람이 그 절차 도중 사망하면 사건 자체가 목적을 잃어 절차가 종료된다는 취지를 밝혔습니다. 다만 이는 이미 확정된 납부의무 자체에 관한 것이고, 위반건축물을 상속받아 계속 소유·사용하는 상속인은 그 시점부터 새로운 건축주등의 지위에서 다시 시정명령과 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있다는 점은 별개로 구분해야 합니다.
이행강제금 납부의무 자체는 일신전속적이라 상속되지 않지만, 위반건축물을 물려받아 계속 소유하면 상속인이 새로운 시정명령 대상이 될 수 있다는 점은 별개다.
자주 묻는 질문
Q. 이행강제금을 한 번 냈는데 다음 해에 또 나왔습니다. 잘못된 건가요?
A. 아닙니다. 건축법 제80조 제5항은 시정명령이 이행될 때까지 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 반복 부과하도록 정하고 있어, 위반 상태가 계속되는 한 매년 다시 부과되는 것이 원칙입니다. 시정을 완료해야만 그 이후 회차의 부과가 중지됩니다.
Q. 위반부분을 철거하면 이미 부과된 이행강제금도 안 내도 되나요?
A. 아닙니다. 건축법 제80조 제6항은 시정명령 이행 시 새로운 이행강제금을 부과하지 않는다고 정할 뿐, 이미 부과되어 고지된 이행강제금까지 소급해서 면제하지는 않습니다. 시정 이전에 확정된 부과분은 그대로 납부해야 합니다.
Q. 임차인이 있어서 당장 원상복구가 어려운 경우에도 감경받을 수 있나요?
A. 건축법 제80조의2 제1항 제2호는 위반 동기·범위·시기 등을 고려한 사유가 있으면 2분의 1 범위에서 감경할 수 있도록 하고 있고, 임차인의 존재로 정리에 시간이 걸리는 사정이 고려요소에 포함될 수 있습니다. 다만 조례가 정한 시정기간을 지키지 못하면 감경 대상에서 제외될 수 있어 기한 관리가 중요합니다.
Q. 위반건축물을 매수한 사람도 이행강제금을 내야 하나요?
A. 이행강제금은 현재 위반 상태를 시정할 의무가 있는 건축주등을 상대로 부과되므로, 위반건축물을 매수해 소유권을 넘겨받은 사람도 그 시점부터 건축주등에 해당해 새로 부과 대상이 될 수 있습니다. 전 소유자 명의로 이미 확정된 미납분의 승계 여부는 별도로 다투어질 수 있는 부분입니다.
Q. 이행강제금 부과처분에 이의가 있으면 어떻게 다투나요?
A. 과거에는 비송사건절차법에 따른 이의 절차가 준용됐지만 이후 그 규정이 삭제되어, 현재는 일반 행정처분과 마찬가지로 행정심판이나 행정소송(항고소송)으로 다툽니다. 부과처분서에 기재된 이의제기 방법과 기한을 확인해 절차를 진행하면 됩니다.
Q. 위반건축물 소유자가 사망하면 이행강제금 납부의무도 상속되나요?
A. 대법원 2006. 12. 8.자 2006마470 결정은 이행강제금 납부의무가 일신전속적 성질을 가져 상속인에게 승계되지 않는다고 보았습니다. 다만 위반건축물 자체를 상속받아 계속 소유하면 상속인이 새로운 건축주등의 지위에서 다시 시정명령과 이행강제금 부과 대상이 될 수 있다는 점은 별개로 유의해야 합니다.
맺음말
위반건축물 이행강제금은 한 번의 부과로 끝나는 제재가 아니라, 시정할 때까지 매년 반복해서 쌓이는 구조라는 점이 핵심입니다. 부과금액은 건폐율·용적률 위반이냐 그 밖의 위반이냐에 따라 산정 방식이 다르고, 영리목적이나 상습적 위반이면 가중되는 반면, 위반 동기나 범위, 시기에 따라서는 최대 2분의 1까지 감경받을 수 있는 길도 열려 있습니다. '어차피 계속 나올 텐데'라며 방치하기보다, 계고 문서를 받은 시점에 시정 여부와 감경 신청 가능성을 함께 검토하는 편이 실질적으로 부담을 줄이는 방법입니다.
감경 비율과 절차의 세부 기준은 관할 지방자치단체 조례에 위임된 부분이 많아, 같은 사안이라도 지역에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 수원·경기남부 지역에서 위반건축물 이행강제금 통지를 받았다면, 조례상 감경 요건에 해당하는지와 시정 가능 여부를 먼저 확인해 보시길 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
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