분양계약 미체결 현금청산 — 분양신청 후에도 대상될까 

분양신청까지 마쳐 놓고도 정작 분양계약을 체결하지 못해 조합원 지위를 잃는 사례가 적지 않습니다. 관리처분계획이 인가되고 조합이 정한 계약체결기간을 놓치는 순간, 분양신청 때 보였던 참여 의사와 무관하게 현금청산 대상자로 전환될 수 있기 때문입니다. 이때는 분양신청을 아예 하지 않은 사람과 절차가 다르고, 조합이 계약체결을 실제로 요구했는지, 통지가 적법했는지에 따라 결론이 달라집니다. 이 글에서는 분양신청 이후 분양계약을 체결하지 못한 조합원이 어떤 절차를 거쳐 현금청산자가 되는지, 그리고 그 과정에서 놓치기 쉬운 함정은 무엇인지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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분양신청과 분양계약은 별개의 절차다

분양신청과 분양계약은 흔히 같은 절차의 앞뒤 단계처럼 여겨지지만, 법적으로는 완전히 다른 의사표시입니다. 분양신청은 도시 및 주거환경정비법 제72조에 따라 사업시행계획인가 고시 이후 사업시행자가 통지한 분양신청기간(통지일로부터 30일 이상 60일 이내) 안에 조합원이 분양받겠다는 의사를 밝히는 절차입니다. 반면 분양계약은 그보다 훨씬 뒤, 관리처분계획이 인가·고시된 이후 조합이 정한 계약체결기간 안에 실제로 분양가격·동호수·납부조건 등을 확정해 계약서에 서명하는 절차입니다.

두 절차 사이에는 관리처분계획 수립·인가라는 별도의 단계가 끼어 있고, 그 기간만 수개월에서 길게는 1년 이상 걸리기도 합니다. 분양신청 때는 조합원 지위를 유지할 의사가 분명했더라도, 그 사이 자금 사정이 바뀌거나 확정된 분담금·동호수에 불만이 생겨 계약체결기간을 그냥 넘기는 조합원이 실제로 나옵니다. 문제는 이 두 절차를 하나로 착각해 "이미 신청을 마쳤으니 계약은 나중에 형식적으로 하면 된다"고 여기는 데서 시작됩니다. 분양신청을 마쳤다는 사실은 계약체결기간 내에 실제로 계약을 체결해야 할 의무를 면제해주지 않습니다.

분양신청은 참여 의사표시일 뿐이고, 분양계약은 그 의사를 실제 계약으로 완성하는 별도의 절차다 — 신청을 마쳤다는 사실이 계약체결 의무를 대신하지 않는다.

분양계약체결기간을 넘기면 벌어지는 일 — 조합원 지위의 자동 상실

정비사업 표준정관은 조합이 통지한 분양계약체결기간 안에 분양계약을 체결하지 않은 조합원을, 그 기간이 만료된 다음 날부터 조합원 지위를 상실하고 현금청산 대상자가 되는 것으로 정하고 있습니다. 조합원 지위 상실과 함께 손실보상 협의·수용재결(또는 매도청구)에 관한 절차에는 도시정비법 제73조가 그대로 적용됩니다. 원래 이 조문은 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청기간 종료 전 철회한 자 등을 대상으로 하지만, 정관에 따라 분양계약을 체결하지 않은 조합원도 같은 절차로 처리되는 것이 실무의 일반적인 운영입니다.

이 지위 상실은 조합의 별도 의결이나 통보를 다시 기다릴 필요 없이, 계약체결기간 만료라는 사실 자체로 발생합니다. 계약체결기간이 60일이었다면 그 60일째 다음 날부터 곧바로 현금청산자 신분으로 전환되는 것입니다. 실무에서 흔한 오해는 "계약서에 도장을 안 찍었을 뿐 조합원 자격은 남아 있을 것"이라는 생각인데, 기간을 넘긴 시점부터는 총회 의결권도, 향후 분양받을 권리도 모두 사라집니다. 남는 것은 손실보상을 받을 권리뿐입니다.

• 분양계약체결기간 — 통상 조합이 관리처분계획 인가 이후 통지, 정관에서 정한 일수(대개 수십 일 단위) 이내.

• 기간 도과 효과 — 만료일 다음 날 조합원 지위 자동 상실, 별도 제명 절차 불필요.

• 남는 권리 — 분양권이 아니라 손실보상(현금청산금) 청구권.

대법원이 그은 기준선 — 조합이 계약체결을 실제로 요구했는가

계약체결기간을 넘겼다고 해서 언제나 현금청산자가 되는 것은 아닙니다. 대법원 2018. 12. 27. 선고 2018다260015 판결은 정관상 현금청산 규정을, "조합이 조합원들에게 분양계약 체결을 요구하였는데도 그 의무에 위반하여 계약을 체결하지 아니한 조합원"을 청산대상자로 삼는다는 취지로 해석했습니다. 즉 조합이 사업 진행 사정상 조합원들에게 계약체결 자체를 요구하지 않은 경우라면, 그 사정만으로 조합원들이 당연히 현금청산 대상자가 되는 것은 아니라는 것이 판례의 결론입니다.

같은 판결은 조합에게 분양계약체결기간을 정할 재량이 있다는 점도 함께 확인했습니다. 조합원들의 다양한 이해관계, 사업비용, 조합원·현금청산대상자·세입자의 이주 진행 정도, 관리처분계획의 변경 가능성 등을 종합적으로 고려해 계약체결기간을 적절한 시기로 정할 권한이 조합에 있다는 것입니다. 실무에서 이 판례가 갖는 의미는 분명합니다. 조합이 등기우편 등으로 계약체결을 명확히 요구한 사실이 있었는지, 그 통지가 적법했는지를 먼저 확인해야 현금청산자 지위 자체를 다툴 수 있는지가 가려집니다.

조합이 계약체결을 요구하지 않았다면 계약을 체결하지 못했다는 사실만으로 현금청산자가 되지 않는다 — 대법원 2018다260015 판결의 핵심이다.

손실보상 협의와 수용재결·매도청구 — 재개발과 재건축이 갈리는 지점

현금청산자가 된 이후의 절차는 사업 유형에 따라 갈립니다. 사업시행자는 관리처분계획 인가·고시일 다음 날부터 90일 이내(분양계약미체결자의 경우 통상 계약체결기간 종료일 다음 날부터 90일 이내로 운용)에 손실보상에 관한 협의를 진행해야 합니다. 이 90일 안에 협의가 성립하지 않으면, 그 만료일 다음 날부터 60일 이내에 재개발사업은 수용재결을 신청하고, 재건축사업은 매도청구소송을 제기해야 합니다.

재개발은 공익사업의 성격이 강해 토지보상법 절차를 준용하는 수용재결로 처리되는 반면, 재건축은 사인 간 계약관계에 가깝다고 보아 법원의 매도청구 판결로 가격이 정해집니다. 조합이 이 60일이라는 제소기간을 넘기면 도시정비법 제73조 제3항에 따라 지연일수에 따른 이자를 물어야 합니다. 이 이자는 지연손해금이 아니라 조합의 절차 해태를 제재하는 성격의 법정이자로, 도시정비법 시행령 제60조 제2항은 6개월 이내 지연분에 연 5%를 적용하도록 정하고 있고, 법률상 상한은 100분의 15까지 올라갈 수 있습니다. 조합의 제소 지연이 길어질수록 청산대상자가 받는 금액도 함께 불어나는 구조입니다.

예를 들어 계약체결기간이 3월 말에 끝나 현금청산자가 됐다면, 조합은 늦어도 6월 말까지 손실보상 협의를 시도해야 하고, 그때까지 협의가 안 되면 8월 말까지 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다. 이 8월 말을 넘겨 9월에야 소송을 제기했다면, 그 지연된 두 달치에 대해서는 연 5%의 법정이자가 청산금에 얹힙니다. 청산대상자 입장에서는 조합의 제소가 늦어지는 것이 반드시 불리하지만은 않은 이유입니다.

• 재개발 — 수용재결 신청, 토지보상법 절차 준용, 관할 토지수용위원회가 재결.

• 재건축 — 매도청구소송 제기, 법원 판결로 매매대금 확정.

• 공통 — 60일 제소기간 도과 시 지연일수만큼 법정이자(6개월 이내 연 5%, 최대 100분의 15) 가산.

통지 절차의 하자 — 등기우편 요건을 어기면 통보 자체가 무효

분양계약체결 통지는 형식이 엄격합니다. 표준정관은 조합이 조합원에게 계약체결기간과 장소 등을 등기우편으로 개별 발송하도록 정하고 있고, 그 등기우편이 반송되면 1회에 한해 일반우편으로 추가 발송하도록 하는 것이 통상적인 운영입니다. 이 절차를 지키지 않은 채 게시판 공고나 문자메시지만으로 계약체결을 통보했다면, 그 통보 자체의 효력이 다투어질 여지가 있습니다.

이 부분은 앞서 본 대법원 판례의 "조합이 계약체결을 요구했는가"라는 기준과 맞닿습니다. 적법한 통지가 없었다면 조합이 계약체결을 실제로 요구했다고 보기 어렵고, 그렇다면 계약체결기간이 지났다는 사실만으로 조합원 지위를 잃었다고 단정하기 어려워집니다. 따라서 이미 현금청산자로 분류되어 조합으로부터 인도 요구나 명도소송을 받은 상황이라면, 가장 먼저 확인할 것은 당시 발송된 통지서가 실제로 등기우편으로 왔는지, 반송된 적은 없었는지, 반송되었다면 일반우편 재발송이 이루어졌는지입니다.

• 등기우편 발송 여부 — 배달증명·등기번호로 실제 발송·수령 확인.

• 반송 이력 — 반송되었다면 일반우편 재발송 여부.

• 통지 내용 — 계약체결기간·장소·미체결 시 효과가 구체적으로 기재되었는지.

이주의무와 명도 — 손실보상금을 받기 전에는 나가지 않아도 되는 이유

현금청산자가 되었다고 해서 곧바로 집을 비워줘야 하는 것은 아닙니다. 조합의 청산금(손실보상금) 지급의무와 현금청산대상자의 토지·건물 인도의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있다는 것이 법리입니다. 즉 조합이 협의나 수용재결·매도청구 판결로 정해진 청산금을 실제로 지급하거나 공탁하지 않은 상태라면, 현금청산자는 그 지급을 받을 때까지 부동산을 계속 점유하며 인도를 거부할 수 있습니다.

다만 이 방어권도 절차가 적법하게 진행됐다는 것을 전제로 합니다. 조합이 명도소송을 제기해 오면, 현금청산자는 청산금을 아직 지급받지 못했다는 사실을 항변으로 내세우게 되는데, 이때 협의 경위·수용재결 결과·매도청구 판결금액과 실제 지급·공탁 여부를 정리한 자료를 미리 갖춰두는 쪽이 유리합니다. 반대로 조합이 정당한 금액을 공탁까지 마쳤다면 동시이행항변은 더 이상 유지되기 어려워, 그 시점부터는 인도 거부가 오히려 부당이득 문제로 번질 수 있습니다.

실무에서는 조합이 수용재결로 정해진 보상금을 공탁했는데 그 금액이 지나치게 낮다고 다투는 사례도 흔합니다. 이런 경우 보상금 자체가 확정된 것은 아니므로, 이의재결이나 보상금증감청구소송을 통해 금액을 다투면서도 일단 공탁된 금액은 수령해 두는 방법이 실무에서 많이 쓰입니다. 공탁금을 수령했다는 사실만으로 보상금액에 동의한 것으로 간주되지는 않으므로, 명도 압박이 급하다고 해서 금액 다툼을 포기할 필요는 없습니다.

조합이 계약체결기간을 연장해도 청산자 지위가 바뀌지 않는 이유

계약체결기간이 지나 이미 현금청산자가 된 뒤에, 조합이 사업 사정상 계약체결기간을 다시 연장하는 경우가 있습니다. 이때 "기간이 늘어났으니 다시 계약을 체결하면 조합원으로 돌아갈 수 있는 것 아니냐"는 기대를 하기 쉽지만, 다수의 하급심 판단은 최초 기간 만료로 이미 확정된 현금청산자 지위가 이후의 기간 연장만으로 되살아나지 않는다고 봅니다. 조합원 지위 상실은 최초 계약체결기간 만료라는 시점에 이미 발생한 법률효과이고, 연장은 그 이후에 남아 있는 다른 조합원들을 위한 별도 조치이기 때문입니다.

이 지점은 특히 억울함을 느끼기 쉬운 부분입니다. 조합이 연장 공고를 냈다는 사실만 보고 "아직 기회가 있다"고 판단해 별도 대응 없이 시간을 보내다가, 정작 손실보상 협의나 수용재결·매도청구 대응 시기를 놓치는 경우가 실제로 생깁니다. 계약체결기간을 넘긴 시점부터는 연장 공고 여부와 무관하게 이미 손실보상 절차가 진행 중이라는 전제로 대응해야 합니다.

조합원 지위 상실은 최초 계약체결기간 만료 시점에 이미 확정되며, 조합이 이후 기간을 연장하더라도 그 지위가 저절로 회복되지는 않는다.

자주 묻는 질문

Q. 분양신청을 했는데 왜 또 분양계약을 따로 체결해야 하나요?

A. 분양신청은 참여 의사표시에 불과하고, 실제 동호수·분담금·납부조건을 확정해 법적 효력을 갖는 계약으로 완성하는 절차가 분양계약입니다. 관리처분계획 인가 이후 조합이 정한 계약체결기간 안에 이 계약을 체결하지 않으면 신청 당시의 의사와 무관하게 조합원 지위를 잃을 수 있습니다.

Q. 계약체결기간을 며칠 넘긴 것뿐인데도 현금청산자가 되나요?

A. 정관상 기간 도과 자체가 조합원 지위 상실의 요건이라 원칙적으로는 그렇습니다. 다만 조합이 계약체결을 적법하게 요구하지 않았거나 통지 절차에 하자가 있었다면 대법원 판례의 기준에 따라 현금청산자 지위 자체를 다툴 여지가 있습니다.

Q. 계약체결 통지를 문자메시지로만 받았는데 효력이 있나요?

A. 표준정관이 정한 등기우편 발송 절차를 지키지 않았다면 통지의 효력이 다투어질 수 있습니다. 등기우편이 반송된 경우 일반우편으로 다시 발송했는지도 함께 확인해야 합니다.

Q. 현금청산자가 되면 바로 집을 비워줘야 하나요?

A. 아닙니다. 조합의 청산금 지급의무와 현금청산자의 부동산 인도의무는 동시이행관계에 있어, 청산금을 실제로 받거나 공탁이 이루어지기 전까지는 인도를 거부할 수 있습니다.

Q. 조합이 손실보상 협의나 수용재결을 늦게 진행하면 손해를 보는 쪽은 청산자인가요?

A. 오히려 반대에 가깝습니다. 조합이 협의 만료일 다음 날부터 60일이라는 제소기간을 넘기면 도시정비법에 따라 지연일수에 따른 법정이자를 청산자에게 추가로 지급해야 합니다.

Q. 조합이 계약체결기간을 연장했다면 다시 계약을 체결할 수 있나요?

A. 다수의 하급심 판단은 최초 기간 만료로 확정된 현금청산자 지위가 이후 연장만으로 되살아나지 않는다고 보고 있어, 연장 공고를 이유로 대응을 미루는 것은 위험합니다. 개별 사안의 정관 규정과 조합의 실제 조치를 함께 확인해야 합니다.

맺음말

분양신청을 마쳤다는 사실은 조합원 지위를 끝까지 보장해주지 않습니다. 관리처분계획 인가 이후의 분양계약체결기간을 넘기는 순간 현금청산자로 전환될 수 있고, 그 이후에는 협의·수용재결·매도청구라는 전혀 다른 절차가 기다리고 있습니다. 다만 그 전환이 항상 당연한 것은 아닙니다. 조합이 계약체결을 실제로 요구했는지, 통지가 등기우편 등 적법한 방식으로 이루어졌는지에 따라 지위 자체를 다툴 여지가 남아 있고, 설령 청산자가 되었더라도 청산금을 받기 전까지는 부동산을 지킬 권리가 있습니다.

계약체결기간을 넘긴 뒤에는 시간이 지날수록 대응 수단이 좁아지는 경향이 있어, 통지서와 협의 경과 자료부터 먼저 정리해 두고 다음 절차를 준비하시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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