[건물인도] 두 번이나 연장된 임대차, 갱신거절로 되찾은 사례

1. 사건의 경위

의뢰인은 자신 소유의 아파트를 세입자에게 임대해 온 임대인이었습니다. 최초 2년의 임대차계약 기간이 끝날 무렵 세입자가 계약갱신요구권을 행사하여 동일한 조건으로 계약기간을 2년 연장하였고, 이후 그 연장된 계약기간마저 만료를 앞둔 시점에는 양측 모두 갱신거절 통지를 하지 않아 주택임대차보호법에 따라 다시 동일한 조건으로 2년간 묵시적으로 갱신되었습니다.

세입자는 이미 계약갱신요구권을 한 차례 사용한 상태였으므로, 의뢰인은 묵시적으로 갱신된 임대차기간이 끝나면 더 이상 세입자가 갱신을 요구할 수 없다는 점을 알고 있었습니다. 이에 의뢰인은 묵시적 갱신 기간의 만료를 앞두고 적법한 시기에 갱신거절의 뜻을 세입자에게 통지하였습니다. 그러나 세입자는 계약기간이 끝난 이후에도 부동산의 인도를 거부하며 계속 점유를 이어갔습니다.

2. 의뢰 단계

의뢰인은 저희 법무법인 텍스트에 부동산 회수를 위한 법적 조치를 의뢰하였습니다. 저는

1. 최초 계약, 갱신 계약, 묵시적 갱신 여부 등 임대차 관계의 전체 경과 정리

2. 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사 이력 및 그 효과(1회 한정) 확인

3. 갱신거절 통지의 적법한 시기(임대차기간 만료 전 6개월~2개월) 준수 여부 및 내용증명 발송 이력 확보

4. 건물인도청구 소장 작성 및 제출

절차를 진행하였습니다. 아울러 소송이 진행되는 동안 세입자가 점유를 제3자에게 이전하는 등의 사태를 막기 위해, 본안소송에 앞서 부동산점유이전금지가처분을 먼저 확보해두는 조치도 병행하였습니다.

3. 사건의 포인트 및 조력

이 사건의 핵심은 묵시적 갱신과 계약갱신요구권의 관계를 정확히 구분하여, 세입자가 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 시점을 명확히 특정하는 것이었습니다.

주택임대차보호법상 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이와 별개로 임대인·임차인 쌍방이 만료 전 일정 기간 내에 갱신거절 통지를 하지 않으면 종전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 묵시적 갱신 제도가 있습니다. 이 사건에서는 세입자가 이미 계약갱신요구권을 행사하여 1차 연장을 한 뒤, 그다음 기간에는 양측이 별다른 통지를 하지 않아 묵시적으로 한 번 더 연장된 상태였습니다.

저는 이 묵시적 갱신 기간이 끝나는 시점에는 세입자에게 더 이상 갱신요구권이 남아 있지 않다는 점을 확인한 뒤, 법정 기한(만료 전 6개월부터 2개월까지) 내에 두 차례에 걸쳐 내용증명으로 갱신거절 의사를 명확히 통지하도록 하였습니다. 이렇게 절차와 시기를 정확히 지켰기 때문에, 세입자가 계약기간 만료 후에도 점유를 계속하는 것은 명백한 무단점유에 해당한다는 점을 소송에서 분명하게 주장할 수 있었습니다.

4. 결과

법원은 이 사건의 공평한 해결을 위해 당사자의 이익 등 제반 사정을 참작하여 화해권고결정을 내렸고, 그 결정사항에 따라 세입자는 정해진 기한까지 부동산을 의뢰인에게 인도하기로 하였습니다. 의뢰인은 별도의 강제집행 절차 없이도 정해진 기한 내에 부동산을 돌려받을 수 있는 법적 근거를 확보하게 되었습니다.

임대차 계약이 여러 차례 연장되다 보면 임차인이 계약갱신요구권을 이미 행사했는지, 이후 기간이 법정 갱신요구권에 따른 것인지 묵시적 갱신에 따른 것인지 헷갈리기 쉽습니다. 그러나 이 구분에 따라 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 시점과 절차가 달라지므로, 임대차 관계를 종료시키고자 하실 때는 그동안의 계약 경과를 정확히 정리한 뒤 법정 기한에 맞추어 갱신거절 통지를 하는 것이 무엇보다 중요합니다.

이 사례는 실제 진행한 사건을 각색한 것으로, 당사자 개인정보 보호를 위해 구체적인 인적사항과 부동산 정보는 기재하지 않았습니다.