상속부동산 분할, 현물·경매·대상분할 이렇게 다릅니다
사건 개요
부모님이 돌아가시고 나면, 형제들 앞에 남는 것은 대개 부동산 한 채입니다. 예금이나 주식이라면 지분대로 쪼개면 그만이지만, 부모님이 오래 사시던 아파트나 단독주택, 상가 한 채가 상속재산의 전부이거나 대부분일 때는 이야기가 달라집니다. 셋이서 나눠 가지라는데, 집 한 채를 실제로 어떻게 셋으로 나눈다는 말인지 막막해지는 것이 보통입니다.
실제로 상담을 청해 오는 상속인들의 사연은 비슷합니다. 장남은 부모님을 모시고 그 집에서 함께 살았으니 자신이 계속 살고 싶어 하고, 나머지 형제자매는 자신의 지분만큼 현금으로 정리해 받기를 원합니다. 어느 쪽도 틀린 요구가 아니어서, 협의는 감정싸움으로 번지기 쉽습니다. 등기부만 보면 지분이 명확해 보이지만, 그 지분을 '어떤 방법으로' 실현할 것인지는 전혀 다른 문제이기 때문입니다.
결론부터 말씀드리면, 상속부동산 하나를 두고 벌어지는 이 다툼은 협의가 되지 않으면 가정법원의 상속재산분할심판으로 넘어가고, 법원은 현물분할·경매분할·대상분할 세 가지 방법 중 하나를 택하게 됩니다(민법 제1013조, 제269조). 다만 어느 방법이 채택되느냐에 따라 누군가는 집을 지키고 누군가는 손해를 보는 결과로 이어지므로, 심판이 시작되기 전부터 어떤 분할방법을 주장하고 그 근거를 어떻게 갖추는지가 사실상 결과를 가릅니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 승패를 가르는 지점은 크게 세 가지입니다. 첫째, 상속부동산이 물리적으로 나눌 수 있는 물건인지—즉 아파트 한 채처럼 현물분할이 사실상 불가능한 물건인지입니다. 둘째, 현물분할이 어렵다면 그 부동산을 경매에 부쳐 대금을 나눌 것인지, 아니면 특정 상속인이 단독으로 취득하고 나머지에게 가액을 정산(대상분할)하게 할 것인지입니다. 셋째, 대상분할을 하는 경우 그 가액을 얼마로, 어떤 근거로 산정하는지입니다.
이 세 가지는 순서대로 다투어집니다. 현물분할이 불가능하다는 점이 인정되어야 비로소 경매냐 대상분할이냐를 다툴 수 있고, 대상분할이 받아들여져야 비로소 가액 산정 다툼으로 넘어갑니다. 그래서 상속인 각자가 원하는 결과—집을 지키고 싶은 쪽과 현금을 받고 싶은 쪽—는 이 세 단계 중 어디를 먼저, 어떻게 다투느냐에 따라 갈립니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 원하는 분할방법을 심판에서 관철시키기
상속부동산 분할심판은 신청만 한다고 원하는 결과가 나오는 절차가 아닙니다. 법원이 어떤 분할방법을 택할지는 당사자가 무엇을, 어떻게 주장·소명하느냐에 좌우됩니다. 김강희 변호사는 의뢰인이 처한 입장—집을 지키려는 쪽인지, 현금화하려는 쪽인지—에 따라 다음과 같이 접근을 달리합니다.
1) 집을 지키려는 의뢰인이라면 '현물분할 불가능'과 '대상분할의 형평성'을 함께 세웁니다.
부동산 한 채를 지분대로 쪼개 현물로 나누는 것은 사실상 불가능하거나 건물의 효용을 크게 떨어뜨립니다(민법 제269조 제2항). 이 점을 등기부·건축물대장·현황 사진 등으로 소명하는 동시에, 의뢰인이 그 부동산에 실제 거주하며 부모님을 부양해 온 사정, 다른 상속인들에게 지급할 정산금을 실제로 마련할 자력이 있다는 사정을 함께 제시합니다. 자력을 뒷받침하지 못하면 법원이 대상분할을 주저하고 경매분할로 기울 수 있으므로, 정산금 마련 계획(대출 가능 확인서, 다른 재산 매각 계획 등)을 심판 초기부터 준비합니다.
2) 현금화를 원하는 의뢰인이라면 '경매분할'을 주된 청구로, 가액 다툼을 보조로 준비합니다.
협의 없이 특정 형제가 부동산을 계속 점유·사용하며 정산을 미루는 사례가 흔합니다. 이때는 상속재산분할심판을 통해 경매를 명해 줄 것을 적극적으로 구하되, 상대방이 대상분할을 주장하며 낮은 가액을 제시할 경우에 대비해 감정 절차를 통한 시가 확인을 함께 준비합니다. 협의가 지연될수록 부동산 관리·보존 비용, 재산세 등 부담이 계속 발생하므로, 그 비용을 누가 부담해 왔는지도 함께 정리해 정산 시 반영되도록 합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 대상분할의 가액을 객관적으로 산정하고 지켜내기
대상분할이 채택되더라도, 그 가액을 얼마로 볼 것인지에서 다시 다툼이 벌어집니다. 시가라는 말은 같아도 산정 기준에 따라 결과가 크게 달라지기 때문입니다.
1) 감정평가로 가액의 객관적 근거를 만듭니다.
당사자 일방이 제시하는 시세표나 인터넷 매물가는 법원을 설득하는 근거로는 약합니다. 가정법원의 감정인 지정을 통한 공식 감정평가를 거쳐야 그 가액이 심판의 기초로 인정받습니다. 감정 시점은 통상 심판 당시에 가까운 시점을 기준으로 삼으므로, 상속개시 당시의 가액이 아니라 현재 시점의 가액으로 정산해야 한다는 점을 분명히 해 둡니다.
2) 특별수익·기여분을 가액 산정과 함께 정리합니다.
부모님 생전에 특정 상속인이 증여를 받았거나(특별수익), 반대로 부모님을 부양하며 재산 유지·증가에 기여한 상속인이 있다면(기여분), 이는 부동산 가액 자체가 아니라 각자의 구체적 상속분을 조정하는 문제로 별도로 다투어야 합니다. 대상분할 정산금을 계산할 때 이 조정을 누락하면 명목상 지분대로만 정산되어 실제 기여나 사전증여가 전혀 반영되지 않으므로, 관련 자료(계좌내역, 간병 기록, 증여계약서 등)를 처음부터 함께 준비합니다.
3) 정산금 지급 방식과 시기를 심판문에 구체적으로 못박습니다.
대상분할을 명하는 심판이라도 정산금을 언제까지, 어떻게 지급할 것인지가 불명확하면 집행 단계에서 다시 분쟁이 됩니다. 지급기한, 미지급 시 지연손해금, 소유권이전등기와 정산금 지급의 동시이행 여부까지 심판 단계에서 명확히 정리해 두어야, 심판 확정 후 실제로 집이 넘어가고 돈이 지급되는 단계에서 다시 다투는 일을 막을 수 있습니다.
결론
상속부동산 분할은 '얼마씩 나눌지'보다 '어떤 방법으로 나눌지'에서 먼저 승부가 갈립니다. 현물분할이 될지, 경매로 넘어갈지, 대상분할로 한 사람이 지키게 될지에 따라 같은 지분이라도 실제로 손에 쥐는 결과가 크게 달라지기 때문입니다.
협의가 삐걱거리기 시작하는 그 시점이 바로, 어떤 분할방법을 주장할지와 그 근거를 준비해야 하는 시점입니다. 상속부동산을 두고 형제자매 간 이야기가 좀처럼 좁혀지지 않는다면, 지금 상황에서 어떤 분할방법이 유리한지 점검을 받아보시기를 권합니다.
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