중개보조원 실수로 계약사고 — 공인중개사 책임 성립요건 

공인중개사 사무실을 방문했지만 실제로 매물을 안내하고 계약서 작성을 도운 사람은 정작 공인중개사가 아니라 '중개보조원'인 경우가 드물지 않습니다. 이 중개보조원이 매물 정보를 잘못 전달하거나 계약서 조항을 빠뜨리는 등 실수를 저질러 계약사고로 이어지면, 정작 손해배상을 누구에게 청구해야 하는지부터 헷갈리기 쉽습니다. 중개보조원 개인에게 책임을 묻자니 자력이 없는 경우가 많고, 그렇다고 사무실 대표인 개업공인중개사에게 책임을 물을 수 있는지도 확신이 서지 않기 때문입니다. 이 글에서는 중개보조원의 실수로 계약사고가 발생했을 때 개업공인중개사에게 손해배상 책임을 물을 수 있는 법적 요건과, 실제 청구 과정에서 준비해야 할 자료를 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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중개보조원이 낸 사고, 왜 내 책임이 아니라 사무실 책임인가

공인중개사법상 중개업무를 실제로 수행할 수 있는 사람은 자격을 갖춘 개업공인중개사와 소속공인중개사이고, 중개보조원은 이들과 다릅니다. 같은 법 제2조 제6호는 중개보조원을 "개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자"로 정의합니다. 자격증 없이도 채용될 수 있고, 원칙적으로는 물건 안내나 서류 정리 같은 보조 업무만 해야 하는 자리입니다.

그런데 실제 중개사무소에서는 이 경계가 잘 지켜지지 않는 경우가 많습니다. 중개보조원이 손님을 응대하고, 매물의 면적·시세·융자 현황을 설명하고, 심지어 계약서 초안을 작성하는 데까지 관여하는 일이 흔합니다. 소비자 입장에서는 그 사람이 자격증이 있는지 없는지 구분하기 어렵고, '중개사무소 직원'이라는 이유만으로 그 설명을 그대로 믿게 됩니다. 문제는 이 과정에서 나온 실수, 예컨대 근저당 현황을 잘못 전달하거나 계약금 입금 계좌를 잘못 안내하는 등의 사고가 나면, 그 실수를 저지른 사람이 무자격자라는 사실이 오히려 배상을 받기 어렵게 만드는 걸림돌처럼 느껴진다는 점입니다.

결론부터 말하면 이 걱정은 대부분 기우입니다. 공인중개사법은 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 취급하는 규정을 두고 있어, 실수를 저지른 사람이 무자격 중개보조원이라는 이유로 책임 소재가 흐려지지 않습니다. 다만 아무 실수나 다 이 규정으로 커버되는 것은 아니고, 그 실수가 '업무상 행위'로 인정되기 위한 요건을 갖췄는지를 따져야 합니다. 다음 항목에서 그 핵심 근거 규정을 구체적으로 살펴보겠습니다.

공인중개사법 제15조 제2항 — 중개보조원의 행위는 개업공인중개사의 행위로 간주

이 문제를 푸는 핵심 조문은 공인중개사법 제15조 제2항입니다. 이 조항은 "소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다"고 규정합니다. '본다'는 표현이 핵심인데, 이는 반증을 허용하지 않는 간주 규정입니다. 즉 개업공인중개사가 "나는 그런 지시를 한 적이 없다", "중개보조원이 알아서 저지른 일이다"라고 항변하더라도, 그 행위가 업무상 행위로 인정되는 이상 개업공인중개사 자신이 한 것과 동일하게 책임을 지게 됩니다.

이 규정이 존재하는 이유는 분명합니다. 개업공인중개사와 중개보조원은 사업자와 피고용인 관계이고, 소비자는 사무소의 간판과 상호를 보고 거래를 신뢰합니다. 만약 중개보조원 개인이 저지른 실수라는 이유로 사업자인 개업공인중개사가 책임에서 빠져나갈 수 있다면, 소비자는 매번 사무소 안에서 응대한 사람이 자격자인지 무자격 보조원인지를 스스로 확인해야 하는 부담을 지게 됩니다. 외형상 사업자의 업무처럼 보이는 행위라면 그 실질적 행위자가 누구든 사업자가 책임지도록 하는 것이 이 조항의 취지입니다.

이 점에서 공인중개사법 제15조 제2항은 민법 제756조의 일반 사용자책임과 결이 다릅니다. 민법상 사용자책임은 사용자가 피용자의 선임 및 사무감독에 상당한 주의를 다했음을 증명하면 면책될 여지가 있지만, 공인중개사법 제15조 제2항은 그런 면책 조항을 별도로 두지 않은 채 업무상 행위이면 곧바로 개업공인중개사의 행위로 간주합니다. 손해배상책임의 근거 자체는 같은 법 제30조 제1항에 있는데, 이 조항은 "개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다"고 정합니다. 제15조 제2항으로 중개보조원의 실수가 개업공인중개사 본인의 행위가 되면, 제30조 제1항의 과실 요건도 자연스럽게 개업공인중개사 쪽에서 충족되는 구조입니다.

공인중개사법 제15조 제2항은 중개보조원의 업무상 행위를 개업공인중개사 자신의 행위로 "간주"한다 — 몰랐다는 항변이나 지시하지 않았다는 항변으로는 빠져나갈 수 없는 구조다.

법원이 보는 기준 — 어디까지가 '업무상 행위'인가

실무에서 다툼이 생기는 지점은 대부분 그 실수가 정말 '업무상 행위'였는지입니다. 법원은 이를 판단할 때 중개보조원의 주관적 의도나 개업공인중개사의 실제 인식 여부보다, 객관적으로 중개업무의 범위에 속하는 외형을 갖췄는지를 기준으로 삼습니다. 매물을 안내하고, 계약 조건을 설명하고, 계약서 작성을 돕고, 계약금이나 중도금을 수수하는 등 통상적인 중개행위의 모습을 갖췄다면, 실제로 그 일을 처리한 사람이 무자격 중개보조원이라 해도 업무상 행위로 인정됩니다.

실제로 부산지방법원은 2023. 1. 13. 선고 2021나69363 판결에서, 중개보조원이 임대인의 동의 없이 허위 매물을 인터넷에 올리고 가계약서를 작성하며 가계약금을 수수한 사안에서, 공인중개사법 제15조 제2항에 따라 이러한 행위가 객관적으로 중개행위의 외형을 갖춘 이상 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 인정된다고 보아 손해배상책임을 인정했습니다. 다만 같은 판결은 임차인 측이 임대인을 직접 만나지 않고 중개보조원의 말만 믿은 채 계약금을 임대인 명의가 아닌 계좌로 송금한 부주의를 이유로 과실상계를 적용해 배상 범위를 절반으로 제한했습니다. 사기에 가까운 심각한 사안에서도 업무상 행위로 인정된 사례인 만큼, 단순한 정보 오기재나 서류 누락 같은 실수는 더욱 쉽게 업무상 행위로 포섭됩니다.

반대로 업무상 행위로 인정되지 않는 경우도 있습니다. 중개보조원이 사무실 업무와 무관하게 개인적으로 돈을 빌리거나, 중개대상물과 관계없는 별개의 개인적 거래를 알선한 경우처럼 중개업무의 외형에서 완전히 벗어난 행위라면, 그 결과에 대해서는 개업공인중개사가 아니라 중개보조원 개인에게 별도로 책임을 물어야 합니다. 결국 핵심은 '중개대상물 거래를 성사시키는 과정에서 통상적으로 이뤄지는 업무의 모습이었는가'이지, 그 행위를 지시받았는지 여부가 아닙니다.

실제로 벌어지는 실수 유형과 책임 연결고리

계약사고로 이어지는 중개보조원의 실수는 유형이 대체로 정해져 있습니다. 첫째는 확인·설명 단계의 오류로, 등기부상 근저당이나 압류 현황, 건축물대장상 위반건축물 여부, 실제 면적과 공부상 면적의 차이 등을 제대로 확인하지 않고 잘못 전달하는 경우입니다. 둘째는 계약서 작성 단계의 실수로, 특약사항을 빠뜨리거나 잔금일·인도일 같은 핵심 조건을 잘못 기재하는 경우입니다. 셋째는 금전 수수 과정의 실수로, 계약금이나 중도금을 임대인·매도인 본인 명의 계좌가 아닌 다른 계좌로 안내하거나, 신원 확인 없이 자금을 전달하는 경우입니다.

이 세 유형 모두 앞서 본 기준에 비추면 업무상 행위로 인정될 가능성이 높습니다. 확인·설명 업무와 계약서 작성, 계약금 수수는 모두 중개행위의 핵심 과정이지 부수적인 업무가 아니기 때문입니다. 예를 들어 중개보조원이 등기부를 제대로 열람하지 않은 채 "근저당 없는 깨끗한 매물"이라고 안내했는데 실제로는 선순위 근저당이 있어 낙찰 시 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황이 생겼다면, 이는 확인·설명의무 위반이자 업무상 행위의 결과이므로 개업공인중개사를 상대로 손해배상을 구할 수 있습니다.

• 확인·설명 오류 — 권리관계·면적·시설상태 등을 잘못 전달해 발생한 손해.

• 계약서 작성 실수 — 특약·잔금일·인도조건 누락이나 오기로 발생한 손해.

• 금전 수수 과실 — 잘못된 계좌 안내, 신원 미확인으로 발생한 손해.

• 세 유형 모두 중개행위의 핵심 과정에서 발생하므로 업무상 행위 인정 가능성이 높음.

손해배상 청구의 요건과 한계 — 과실상계와 배상 재원

손해배상을 실제로 받아내려면 공인중개사법 제30조 제1항이 요구하는 요건, 즉 중개행위 중 발생했을 것, 고의 또는 과실이 있을 것, 그로 인해 재산상 손해가 발생했을 것, 그리고 그 실수와 손해 사이에 인과관계가 있을 것을 모두 갖춰야 합니다. 근저당을 잘못 안내받아 낙찰 시 보증금을 못 받는 손해처럼 인과관계가 비교적 뚜렷한 경우도 있지만, 계약이 애초에 성사되지 않았을 상황인지 등 인과관계 자체를 다퉈야 하는 사안도 있어 손해액 산정에는 다툼의 여지가 남습니다.

앞서 살펴본 판례처럼 의뢰인 쪽에도 확인 소홀이 있었다면 과실상계가 적용되어 배상액이 줄어들 수 있습니다. 등기부등본을 직접 확인하지 않고 설명만 믿었거나, 계약 상대방 본인을 만나지 않고 서류 확인 없이 돈을 보낸 경우 등이 그렇습니다. 따라서 청구인 입장에서는 자신이 통상적인 주의를 기울였다는 사정, 예컨대 계약 전 등기부를 열람했는지, 계좌 명의를 확인하려 했는지 같은 정황도 함께 정리해 두는 것이 유리합니다.

배상 재원과 관련해서는 공인중개사법 제30조 제3항에 따라 개업공인중개사가 업무 개시 전 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 가입, 협회 공제 가입, 또는 공탁 중 하나를 갖추도록 되어 있습니다. 실제 청구는 개업공인중개사 본인뿐 아니라 가입된 공제협회나 보증보험사를 상대로도 함께 이뤄지는 경우가 많습니다. 다만 공제·보증보험에는 사고당 보장 한도가 있어 손해액이 그 한도를 넘으면 초과분은 개업공인중개사 개인 재산에 별도로 청구해야 하므로, 손해액이 큰 사안일수록 개업공인중개사의 자력도 함께 확인해 둘 필요가 있습니다.

무자격 중개행위를 방치·지시한 경우 — 더 무거워지는 책임

단순히 안내를 돕는 수준을 넘어, 중개보조원이 계약 체결의 전 과정을 사실상 도맡아 처리하고 개업공인중개사는 서명·날인만 하는 구조라면 문제가 더 커집니다. 공인중개사법은 무자격자가 자기의 성명이나 상호를 사용해 실질적으로 중개업무를 하게 하는 행위를 별도로 금지하고 있고, 법원은 이를 판단할 때 개업공인중개사가 실제로 알았는지가 아니라 무자격자가 실질적으로 공인중개사의 명의를 사용해 업무를 수행했는지를 기준으로 봅니다. 겉으로는 개업공인중개사가 직접 처리한 것처럼 서류가 꾸며져 있어도, 실질이 무자격자의 업무 수행이었다면 이 금지행위에 해당할 수 있습니다.

이렇게 인정되면 손해배상 책임은 물론이고, 개업공인중개사에게 행정처분(업무정지·등록취소)이나 별도의 형사책임까지 함께 따라붙을 수 있습니다. 소비자 입장에서는 이 지점이 협상력의 차이로 이어집니다. 단순 실수로 인한 손해배상 청구보다, 애초에 무자격자에게 실질적인 중개업무 전체를 맡겨온 구조적 문제였다는 점을 함께 지적하면, 개업공인중개사나 공제협회 쪽에서 조정에 더 적극적으로 나서는 경우가 많습니다.

청구 전 챙겨야 할 증거와 절차

손해배상을 청구하려면 무엇보다 그 실수를 저지른 사람이 해당 중개사무소 소속이라는 사실과, 그 행위가 업무 범위 안에서 이뤄졌다는 사실을 뒷받침할 자료가 필요합니다. 중개보조원과 주고받은 문자·메신저 대화, 명함, 중개대상물 확인·설명서에 기재된 작성자 정보, 계약서에 찍힌 중개사무소 직인과 등록번호는 모두 이를 증명하는 핵심 자료입니다.

• 중개보조원과 나눈 문자·메신저·통화 녹음 등 실수 경위를 보여주는 자료.

• 중개대상물 확인·설명서 원본 — 작성자 서명과 설명 내용 대조.

• 계약서상 중개사무소 상호·등록번호·개업공인중개사 서명날인 확인.

• 계약금·중도금 송금 내역 및 수취인 명의 확인 자료.

자료를 갖췄다면 우선 개업공인중개사와 가입된 공제협회에 손해배상을 청구하는 내용증명을 보내 절차를 시작하는 것이 일반적입니다. 협의가 이뤄지지 않으면 민사소송으로 넘어가게 되는데, 이때는 손해액 산정 근거와 과실상계 요소에 대한 반박 자료를 함께 준비해야 합니다. 손해배상청구권도 일반 채권과 마찬가지로 소멸시효의 적용을 받으므로, 사고를 인지한 시점부터 너무 오래 방치하지 않는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 중개보조원 개인에게 직접 손해배상을 청구할 수는 없나요?

A. 중개보조원 개인을 상대로 불법행위에 따른 손해배상을 청구하는 것 자체는 가능하지만, 무자격 개인이라 자력이 없는 경우가 많아 실효성이 떨어집니다. 공인중개사법 제15조 제2항에 따라 개업공인중개사에게도 함께 책임을 물을 수 있으므로, 실무에서는 개업공인중개사와 공제협회를 상대로 청구하는 경우가 대부분입니다.

Q. 개업공인중개사가 그 중개보조원의 실수를 전혀 몰랐다고 항변하면 책임을 피할 수 있나요?

A. 아니요. 공인중개사법 제15조 제2항은 업무상 행위이면 개업공인중개사의 행위로 "본다"고 정한 간주 규정이어서, 알았는지 몰랐는지, 지시했는지 여부와 무관하게 책임이 인정됩니다. 몰랐다는 사정은 책임의 유무가 아니라 형사처벌 등 별개 절차에서만 고려될 수 있는 사정입니다.

Q. 계약이 아직 체결되지 않았는데 가계약금만 냈다가 문제가 생겼다면요?

A. 가계약 단계라도 매물 안내와 조건 설명, 가계약금 수수가 통상적인 중개업무의 일환으로 이뤄졌다면 업무상 행위로 인정될 수 있습니다. 실제로 가계약서 작성과 가계약금 수수만으로도 개업공인중개사의 손해배상책임을 인정한 판결례가 있습니다.

Q. 저도 등기부를 미리 확인하지 않았는데 배상을 못 받나요?

A. 확인을 소홀히 한 사정이 있다면 과실상계로 배상액이 줄어들 수는 있지만, 그 이유만으로 청구 자체가 봉쇄되지는 않습니다. 중개보조원의 확인·설명 의무 위반이 손해의 주된 원인이라면, 의뢰인의 부주의는 배상 범위를 조정하는 요소로만 반영되는 것이 일반적입니다.

Q. 공제협회에서 받을 수 있는 금액에 한도가 있다고 들었는데 사실인가요?

A. 맞습니다. 개업공인중개사가 가입한 공제나 보증보험에는 사고당 보장 한도가 정해져 있어, 손해액이 그 한도를 넘으면 초과분은 별도로 개업공인중개사 개인을 상대로 청구해야 합니다. 청구 전 개업공인중개사가 가입한 공제 한도를 확인해 두면 전체 회수 가능성을 가늠하는 데 도움이 됩니다.

맺음말

중개보조원이 저지른 실수라 해도, 그것이 중개업무의 통상적인 범위 안에서 이뤄진 이상 책임은 결국 그를 고용한 개업공인중개사에게 돌아갑니다. 공인중개사법 제15조 제2항이 그 실수를 개업공인중개사 자신의 행위로 간주하기 때문입니다. 다만 실제로 배상을 받으려면 그 행위가 업무상 행위였다는 점과 손해 사이의 인과관계를 뒷받침할 자료를 갖추는 것이 관건이고, 의뢰인 자신의 확인 소홀이 있었다면 과실상계로 배상 범위가 조정될 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

계약사고는 서두를수록 자료가 흩어지고 기억이 흐려집니다. 응대한 사람이 자격자인지 중개보조원인지부터 확인하고, 관련 대화와 서류를 정리해 두는 것이 이후 청구 과정에서 가장 큰 힘이 됩니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.