조합원입주권 매매, 웃돈 반환부터 계약 무효·현금청산까지 

재개발이나 재건축 구역의 조합원입주권은 웃돈, 이른바 프리미엄이 붙어 거래되는 경우가 많습니다. 그런데 매수인이 수천만 원에서 수억 원의 웃돈까지 얹어 매입했는데도 정작 조합원 지위를 승계받지 못해 현금청산 대상이 되거나, 반대로 프리미엄이 오르자 매도인이 계약을 무르려 하면서 다툼이 벌어지는 일이 적지 않습니다. "계약이 무효이니 웃돈을 돌려달라", "이미 넘긴 지위이니 되돌릴 수 없다"는 주장이 정면으로 부딪히는 순간, 오간 돈의 성격과 계약의 효력을 하나씩 따져야 하는 상황에 놓이게 됩니다.

먼저 전체를 짚어보겠습니다: 입주권 웃돈 거래에서 계약 무효 다툼이 갈리는 두 갈래

조합원입주권은 재개발·재건축 정비사업에서 관리처분계획인가를 거쳐 조합원이 새 아파트를 분양받을 수 있게 되는 지위를 말합니다. 아직 완공되지 않은 권리를 미리 사고파는 것이다 보니, 시세 차익을 반영한 웃돈이 매매대금과 별도로 오가는 것이 이 거래의 특징입니다.

분쟁은 대체로 두 갈래에서 생깁니다. 하나는 매수인이 웃돈까지 치르고 입주권을 샀는데도 조합원 지위 자체를 넘겨받지 못하는 경우입니다. 투기과열지구의 전매제한에 걸려 현금청산 대상이 되거나, 매도인이 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 사실이 뒤늦게 드러나는 식입니다. 다른 하나는 프리미엄이 오르자 매도인이 계약을 무르려 하는 경우로, "애초에 무효인 계약이었다"는 주장을 앞세워 이미 받은 웃돈을 돌려주지 않으려 다툽니다.

어느 쪽이든 핵심은 두 가지로 모입니다. 이 매매계약이 무효·취소·해제될 수 있는가, 그리고 그렇다면 이미 오간 웃돈을 어디까지 돌려받을 수 있는가입니다. 여기에 웃돈을 계약서에 제대로 적지 않은 이른바 다운계약이 겹치면, 돈이 오갔다는 사실 자체를 입증하는 문제까지 더해집니다.

법은 이렇게 판단합니다: 전매제한·현금청산과 웃돈 반환, 무효·취소·해제의 경계

가장 먼저 짚어야 할 것은 전매제한입니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후에 건축물이나 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없다고 정하고 있습니다. 이 경우 양수인은 조합원 지위를 승계받지 못하고 현금청산 대상자가 됩니다.

다만 같은 조항은 예외도 두고 있습니다. 1세대 1주택자로서 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우, 상속·이혼으로 양도·양수하는 경우, 세대원 전원이 근무·생업·질병치료·취학·결혼으로 다른 시·군으로 이전하는 경우, 그리고 조합설립인가일부터 일정 기간 안에 사업시행계획인가 신청이 없는 등 사업이 장기간 지연되는 경우 등이 대표적입니다. 매도인이 이 예외 가운데 하나에 해당하는지가 지위 승계 가능 여부를 가르는 갈림길이 됩니다.

현금청산이 왜 문제가 되는지도 짚을 필요가 있습니다. 도시정비법 제73조에 따라 사업시행자는 청산 대상자와 손실보상을 협의하게 되는데, 그 금액은 대체로 종전 자산의 감정평가액을 기준으로 정해집니다. 즉 매수인이 매매대금에 얹어 지급한 웃돈은 청산금에 반영되지 않아, 프리미엄만큼은 고스란히 손해로 남을 수 있습니다. 입주권 거래에서 "현금청산 대상이 되면 웃돈을 날린다"는 말이 나오는 이유가 여기에 있습니다.

그렇다면 이런 매매계약은 무효일까요. 전매제한 규정을 위반했다는 사정만으로 매매계약 자체가 곧바로 무효가 되는 것은 아닙니다. 이 규정은 양수인이 조합원 자격을 얻는지에 관한 것이지, 매도인과 매수인 사이 사법상 매매계약의 효력까지 부정하는 규정으로 보지는 않는 것이 실무의 대체적 태도입니다. 다만 계약의 효력을 되돌릴 수 있는 별개의 길은 열려 있습니다.

• 착오에 의한 취소(민법 제109조) — 매수인이 조합원 지위를 당연히 승계받는다고 믿고 계약했는데 실제로는 현금청산 대상이었다면, 계약의 중요한 부분에 착오가 있었다고 볼 여지가 있습니다.

• 사기에 의한 취소(민법 제110조) — 매도인이 전매제한이나 자격 미비 사실을 알면서 숨기고 웃돈을 받았다면, 기망행위를 이유로 계약을 취소할 수 있습니다.

• 이행불능에 따른 해제(민법 제546조) — 매도인이 조합원 지위를 이전해 줄 의무를 더 이상 이행할 수 없게 됐다면, 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있습니다.

계약이 무효이거나 취소·해제되면 이미 오간 돈은 돌려받아야 합니다. 부당이득 반환(민법 제741조)이나 해제에 따른 원상회복(민법 제548조)의 대상에는 매매대금뿐 아니라 웃돈도 당연히 포함됩니다. 특히 원상회복의무는 부당이득에 관한 특별규정으로서, 특별한 사정이 없는 한 받은 이익 전부를 돌려주는 것이 원칙입니다. 다만 현실적인 걸림돌이 하나 있습니다. 웃돈을 계약서에 적지 않고 현금으로만 주고받은 경우, 그 돈이 오갔다는 사실 자체를 매수인이 입증해야 하므로 계좌이체 내역·영수증·문자 등 자료가 없으면 반환 청구가 훨씬 어려워집니다.

김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 계약서 특약부터 부당이득 반환·가압류까지

쟁점이 정리됐다면, 실제로는 다음 순서로 대응합니다.

• 계약 전에 매도인 요건과 사업 단계부터 확인 — 매도인의 주택 소유·거주 기간, 재건축이면 조합설립인가, 재개발이면 관리처분계획인가 시점, 그리고 해당 구역이 투기과열지구인지와 그 지정 시점을 먼저 확인해야 합니다. 매도인이 제39조 제2항의 예외에 해당하는지가 조합원 지위 승계 가능 여부를 좌우하므로, 이 확인 없이 웃돈부터 건네서는 안 됩니다.

• 지위 승계 보장과 손해배상 예정을 특약으로 — 계약서에 매도인이 조합원 지위를 이전할 것을 명시하고, 매도인 사정으로 매수인이 지위를 얻지 못하거나 현금청산되면 매매대금과 웃돈 상당액, 이자까지 배상한다는 손해배상액의 예정(민법 제398조)을 넣어 두면, 나중에 손해액을 다투는 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

• 웃돈은 반드시 계약서에 명시 — 세금을 줄이려 다운계약을 하면 당장은 이득 같아도, 분쟁이 생겼을 때 오간 웃돈을 입증하지 못해 되레 돌려받지 못하는 역효과가 큽니다. 프리미엄 금액과 지급 방법을 계약서에 적고 계좌이체 기록으로 남겨야 합니다.

• 분쟁이 생기면 내용증명부터, 그다음 반환청구 — 계약의 무효·취소·해제 의사와 그 사유, 반환받을 금액을 내용증명으로 명확히 밝힌 뒤 부당이득반환 또는 원상회복 청구로 이어갑니다. 무효·취소·해제는 부당이득 반환청구에서 서로 별개의 공격방법이므로, 한 사유가 받아들여지지 않아도 다른 사유로 다시 다툴 수 있습니다.

• 재산을 빼돌릴 우려가 있으면 가압류부터 — 매도인이 받은 돈을 다른 곳으로 옮기거나 부동산을 처분할 조짐이 보이면, 본안 소송 결과를 기다리지 말고 가압류로 재산을 미리 묶어 두어야 합니다. 매도인이 처음부터 자격 없음을 알고 속인 정황이 뚜렷하다면 사기죄로 형사 고소하는 방안도 함께 검토합니다.

망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 사업 단계가 지날수록 좁아지는 선택지

입주권 거래의 다툼에서 가장 위험한 태도는 "조합에 얘기하면 어떻게든 되겠지"라며 대응을 미루는 것입니다. 정비사업은 관리처분계획인가, 이주·철거, 착공, 준공으로 단계가 넘어갈수록 되돌리기 어려워지고, 현금청산 협의 기간처럼 법이 정한 기한을 놓치면 선택지 자체가 줄어듭니다.

조합원입주권을 웃돈까지 주고 거래했는데 지위 승계나 계약 효력이 불안하다면, 매도인 요건과 사업 단계부터 점검하시고 계약의 무효·취소·해제와 웃돈 반환까지 염두에 둔 대응을 서둘러 검토해 보시기 바랍니다.

법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.