상가 분양 허위·과장광고, 계약 취소의 요건과 절차
사건 개요
상가를 분양받는 결정은 대개 눈앞의 건물이 아니라 분양 카탈로그와 모델하우스, 그리고 분양상담사의 설명을 보고 이루어집니다. "유동인구가 풍부한 자리다" "대형 브랜드와 공공기관 입점이 확정됐다" "월 임대수익이 얼마는 나온다"는 말을 믿고 계약금과 중도금을 넣었는데, 정작 완공된 뒤에 보니 약속된 입점은 없고 상권도 광고와 딴판인 경우가 있습니다. 수천만 원에서 억대의 돈이 이미 들어간 뒤라, 계약자는 "속아서 계약했으니 되돌리고 싶다"며 상담을 청해 옵니다.
결론부터 말씀드리면, 분양광고의 허위·과장이 일정 선을 넘었다면 계약자는 분양계약을 취소하고 낸 돈을 돌려받을 수 있습니다. 다만 여기에는 흔히 오해하는 지점이 하나 있습니다. 광고가 과장됐다는 사실만으로 곧바로 취소가 되는 것은 아니라는 점입니다. 실제로 상가 분양에서 수익률이나 시세차익을 장담한 정도로는 취소가 인정되지 않은 사례가 적지 않습니다.
법은 이 문제를 계약자의 억울함이 아니라, 그 광고가 '허용되는 과장'인지 아니면 '취소 사유가 되는 기망'인지, 그리고 계약자가 그 광고 때문에 계약했다는 점을 증명할 수 있는지라는 틀로 판단합니다. 그래서 같은 "속았다"는 사안이라도 결과는 크게 갈립니다. 그 차이는 운이 아니라, 어떤 광고를 어느 법리로 다투고 무엇을 증거로 남겼는가에서 비롯됩니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제 판단의 갈림길이 되는 것은 크게 네 가지입니다. 첫째, 문제된 광고가 일반 상거래 관행상 시인되는 과장인지, 아니면 거래의 중요한 사항을 허위로 고지한 기망인지입니다. 둘째, 그 광고가 분양계약의 내용으로 편입됐는지, 아니면 계약 체결을 유인하는 '청약의 유인'에 그치는지입니다. 셋째, 취소로 갈지 손해배상·해제로 갈지, 즉 어떤 구제수단이 그 사안에 맞는지입니다. 넷째, 취소권을 행사할 수 있는 기간(제척기간) 안에 있는지입니다.
이 네 가지는 서로 이어져 있어, 첫 단계에서 그 광고가 '허용되는 과장'으로 분류되면 취소는 물론 손해배상도 어려워집니다. 그래서 승패는 감정적인 호소가 아니라, 어떤 광고를 골라 어느 법리의 트랙에 올리고, 그 요건을 증거로 채웠는가에서 사실상 결정됩니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 취소 사유가 되는 '기망'인지부터 가려낸다
가장 먼저, 그리고 가장 자주 무너지는 지점이 "광고가 과장됐으니 당연히 취소된다"는 전제 그 자체입니다. 법은 분양광고의 모든 과장을 문제 삼지 않습니다. 그래서 김강희 변호사는 다투기 전에 그 광고가 어느 편에 서는지부터 가려냅니다.
1) 허용되는 과장과 취소 사유인 기망의 경계를 먼저 짚습니다.
판례는 광고에 다소의 과장이나 허위가 섞였더라도 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도라면 기망행위로 보지 않고, 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지한 때에야 비로소 기망으로 봅니다. 그래서 "최고의 입지" "확실한 수익" 같은 주관적 전망의 과장과, "특정 공공기관·대형 브랜드 입점이 확정됐다" "역·도로 개설이 확정됐다"는 구체적 사실의 허위를 처음부터 갈라, 다툴 수 있는 지점에 화력을 집중합니다. 수익률·시세차익을 장담한 정도로는 취소가 잘 인정되지 않는다는 흐름을 미리 짚어, 승산 있는 구성을 세웁니다.
2) 사기에 의한 취소의 요건을 채웁니다(민법 제110조).
사기취소는 분양자 측의 고의적 기망행위가 있고, 그로 인해 계약자가 착오에 빠졌으며, 그 기망이 없었다면 사회통념상 계약하지 않았을 것이라는 인과관계가 인정돼야 성립합니다. 그래서 분양자가 사실과 다름을 알면서 고지했다는 '고의'와, 그 광고가 계약 결정의 이유였다는 '인과관계'를 증거로 세우는 데 집중합니다. 특히 분양상담사·시행사·시공사 중 누구의 어떤 고지가 문제인지 주체를 특정하고, 그 고지가 계약서·설명자료에 어떻게 반영됐는지를 대조해 "지나가는 홍보 문구였을 뿐"이라는 분양자의 반박을 미리 차단합니다.
3) 착오에 의한 취소와 '광고의 계약 편입'을 함께 검토합니다(민법 제109조).
기망의 '고의'를 입증하기 어려운 사안에서는 착오취소가 대안이 됩니다. 동기의 착오라도 그 동기를 상대방에게 표시해 법률행위의 내용으로 삼았고, 보통 일반인이 계약자의 처지였다면 계약하지 않았을 중요부분의 착오에 해당하면 취소가 가능합니다. 나아가 분양광고 중 상가의 구조·면적·용도처럼 구체적 거래조건에 관한 사항은 묵시적 합의로 계약 내용에 편입되어 그와 다르면 채무불이행으로도 물을 수 있는 반면, 그 밖의 막연한 광고는 '청약의 유인'에 그쳐 이행을 강제할 수 없다는 판례의 구분선을 적용해, 이 사안을 취소·채무불이행 중 어느 트랙에 올릴지 정합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 취소를 관철하고, 안 되면 대체 구제로 돌린다
다툴 광고와 법리를 정했다면, 그 다음은 취소를 실제로 관철할 증거와 절차를 챙기고, 취소가 막힐 경우의 우회로까지 함께 설계하는 일입니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음을 챙깁니다.
1) 광고와 설명을 '남는 증거'로 확보합니다.
분양광고는 계약이 끝나면 회수되거나 사라지기 쉽습니다. 그래서 분양 카탈로그·전단·모델하우스 게시물·분양상담사의 설명자료를 사진·녹취·문자 등 남는 형태로 확보하고, 계약서의 특약과 분양자가 교부한 서면을 함께 갖춥니다. 특히 구두로만 오간 "입점 확정" 발언은 녹취가 없으면 사후에 쉽게 부인되므로, 상담 단계에서부터 핵심 고지를 서면·녹취로 남기도록 안내합니다. 광고가 특정 사실을 '확정된 것처럼' 표현했다는 점은 나중에 기망성과 계약 편입 여부를 가르는 결정적 자료가 됩니다.
2) 취소의 의사표시와 제척기간을 관리합니다(민법 제146조·제141조).
취소는 마음만으로 되지 않고 상대방에게 취소의 의사표시를 해야 하며, 그 권리는 추인할 수 있는 날(기망·착오를 안 날)부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 행사하지 않으면 소멸합니다(민법 제146조). 그래서 내용증명으로 취소 의사와 사유를 명확히 남기고 이 기간을 역산해 일정을 관리합니다. 취소가 인정되면 계약은 처음부터 무효가 되므로(민법 제141조), 이미 낸 계약금·중도금을 부당이득으로 돌려받고, 집단대출로 실행된 중도금 대출 관계까지 함께 정리하는 절차를 밟습니다.
3) 취소가 어려우면 표시광고법과 채무불이행으로 전환합니다.
기망의 고의나 중요부분의 착오를 세우기 어려운 사안이라면 취소만 고집하지 않습니다. 표시·광고의 공정화에 관한 법률은 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 허위·과장광고를 금지하고(제3조), 이를 위반한 사업자는 고의·과실이 없음을 들어 책임을 면할 수 없이 피해자에게 손해를 배상하도록 정합니다(제10조). 또 광고 중 계약 내용으로 편입된 사항을 분양자가 지키지 않았다면 채무불이행을 이유로 계약 해제와 손해배상을 구할 수 있습니다. 이렇게 취소·손해배상·해제를 병렬로 놓고 사안에 가장 잘 맞는 길을 고르므로, 취소가 막혀도 구제가 통째로 사라지지 않습니다.
결론
분양광고에 속았다는 억울함만으로는 계약이 되돌려지지 않습니다. 결과를 가르는 것은 그 광고가 '허용되는 과장'인지 '취소되는 기망'인지의 경계, 그리고 그 경계를 넘었다는 사실과 그 광고가 계약 결정의 이유였다는 점을 얼마나 증거로 세웠는가입니다.
무엇보다 취소권에는 기간이 있어, 광고와 다르다고 느낀 순간부터 자료를 남기고 대응을 시작할수록 유리합니다. 지금 분양받은 상가가 광고와 다르다면, 그 차이가 취소·손해배상·해제 중 어느 길에 닿는지, 무엇을 남기고 언제까지 움직여야 하는지 대응의 방향과 시점을 한 번 점검해 보시기를 권합니다.
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