재개발 상가 세입자 영업보상 — 휴업손실·이전비 받는 요건과 절차 

재개발 구역 안에서 몇 년째 가게를 운영해 온 임차인이 조합으로부터 이주 안내문을 받으면 가장 먼저 드는 걱정은 권리금도 시설비도 아니고 "당장 장사를 접으면 그동안의 매출은 누가 책임지느냐"입니다. 조합은 감정평가 결과라며 예상보다 훨씬 적은 금액을 제시하고, 그마저도 "세입자는 원래 보상 대상이 아니다"라는 말을 함께 듣는 경우가 적지 않습니다. 그러나 재개발사업의 상가 임차인은 법령상 명백한 영업손실 보상의 대상이고, 휴업기간 동안의 영업이익과 시설 이전비용은 조합이 지급해야 하는 돈입니다. 문제는 보상 대상이 되는 영업의 요건과 기준일이 조문에 촘촘하게 정해져 있어, 그 요건 하나를 놓치면 금액 자체를 다투기도 전에 대상에서 빠진다는 데 있습니다. 이 글에서는 어떤 영업이 보상 대상인지, 휴업손실과 이전비가 어떻게 산정되는지, 금액이 낮을 때 무엇을 언제까지 다퉈야 하는지를 조문과 판례를 근거로 정리합니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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재개발이냐 재건축이냐 — 영업보상 여부가 갈리는 첫 관문

상가 임차인이 영업보상을 받을 수 있는지는 그 사업이 재개발사업인지 재건축사업인지에 따라 결론이 정반대로 갈립니다. 도시 및 주거환경정비법 제65조 제1항은 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지·건축물의 수용 또는 사용에 관하여 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)을 준용하도록 정하고 있습니다. 재개발사업은 이 준용 규정을 통해 토지보상법의 수용 절차와 보상 체계를 그대로 끌어다 쓰고, 그 안에 토지보상법 제77조의 영업손실 보상이 포함됩니다. 즉 재개발 구역의 상가 임차인은 조합이 수용권을 행사하는 상대방이자 보상을 받아야 할 관계인입니다.

반면 재건축사업은 원칙적으로 수용권이 아니라 도시정비법 제64조의 매도청구권으로 사업을 진행하고, 토지보상법을 준용하지 않습니다. 그래서 재건축 구역의 상가 임차인에게는 영업손실 보상 규정이 적용되지 않고, 조합은 임차인에 대한 손실보상 의무를 부담하지 않는 것이 원칙입니다. 이 차이가 형평에 반한다는 문제 제기가 있었지만, 헌법재판소 2020. 4. 23. 선고 2018헌가17 결정은 재건축사업에서 세입자에게 손실보상을 하지 않도록 한 것이 헌법에 위반되지 않는다고 판단했습니다. 재건축과 재개발은 사업의 공공성과 강제력의 정도가 다르다는 것이 그 근거입니다.

따라서 조합에서 받은 문서의 사업 종류부터 확인하는 것이 순서입니다. 정비구역 지정 고시나 사업시행계획인가 고시에는 사업의 명칭과 종류가 기재되어 있고, 그것이 "주택재개발정비사업"인지 "주택재건축정비사업"인지에 따라 대응 자체가 달라집니다. 재개발이라면 아래에서 설명하는 요건을 갖췄는지를 점검해 보상 절차로 들어가야 하고, 재건축이라면 영업보상이 아니라 임대차계약과 명도 조건, 권리금 회수 기회 보호 같은 다른 축으로 협상해야 합니다. 이 구분을 놓치고 재건축 구역에서 영업보상만 주장하다가 시간을 보내는 사례가 실제로 적지 않습니다.

재개발은 토지보상법을 준용해 상가 임차인도 영업손실 보상 대상이 되지만, 재건축은 준용하지 않아 원칙적으로 영업보상이 없습니다. 사업 종류 확인이 모든 판단의 출발점입니다.

영업손실 보상 대상이 되는 영업의 요건 — 시행규칙 제45조

재개발 구역이라고 해서 그 안의 모든 영업이 자동으로 보상 대상이 되는 것은 아닙니다. 토지보상법 시행규칙 제45조는 보상 대상인 영업을 두 갈래 요건으로 규정합니다. 첫째, 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업이어야 합니다. 여기서 적법한 장소란 무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말합니다. 둘째, 영업을 하는 데 관계법령에 따른 허가·신고·등록 등이 필요한 업종이라면 사업인정고시일등 전에 그 허가등을 받아 내용대로 행하고 있는 영업이어야 합니다.

실무에서 다툼이 가장 많은 부분은 "인적·물적시설을 갖추고 계속적으로"라는 요건입니다. 간판과 사업자등록만 있고 실제로는 영업 실체가 없는 경우, 또는 보상을 노리고 고시 직전에 급히 들어온 경우를 걸러내기 위한 장치이기 때문입니다. 반대로 말하면 임대차계약서, 사업자등록증, 부가가치세 신고서, 카드 매출 자료, 전기·수도 사용 내역, 거래처 세금계산서처럼 영업이 실제로 계속되어 왔음을 보여주는 자료가 갖춰져 있으면 이 요건은 통과됩니다. 조합이 "세입자는 대상이 아니다"라고 말할 때 실제로 다투는 지점이 대부분 여기입니다.

한편 사업자등록이 요건인지에 관해서는 오해가 많습니다. 시행규칙 제45조 제1호가 사업자등록을 요구하는 것은 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우이고, 이때는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 부가가치세법 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업이어야 합니다. 적법한 건축물에서 하는 영업이라면 사업자등록 시점 자체가 결격 사유가 되지는 않고, 법원도 보상 대상 여부는 등록 형식이 아니라 실질적으로 영업을 시작한 날을 기준으로 판단해야 한다는 취지로 보고 있습니다. 등록이 늦었다는 이유만으로 대상에서 제외하겠다는 통보를 받았다면 그 자체로 다툴 여지가 있습니다.

• 장소 요건 — 무허가건축물등·불법형질변경토지가 아닌 적법한 장소일 것. 무허가건축물 임차인은 고시일 1년 전부터의 사업자등록이 추가로 요구됩니다.

• 시점 요건 — 사업인정고시일등 전부터 영업하고 있었을 것. 고시 이후 새로 들어온 영업은 대상에서 제외됩니다.

• 실체 요건 — 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하는 영업일 것. 매출 자료·거래 내역·시설 사진으로 입증합니다.

• 허가 요건 — 음식점·학원·이용업 등 허가·신고·등록이 필요한 업종이면 고시일 전에 그 허가등을 받아 내용대로 영업했을 것.

보상 대상 여부는 간판이 아니라 자료로 갈립니다. 이주 통보를 받은 즉시 임대차계약서·부가세 신고서·매출 자료·시설 사진을 시점별로 정리해 두는 것이 첫 대응입니다.

기준일이 되는 "사업인정고시일등"은 정확히 언제인가

앞의 요건이 모두 "사업인정고시일등 전부터"에 걸려 있으므로, 그 날짜가 언제인지가 사실상 자격을 결정합니다. 토지보상법 시행규칙은 사업인정고시일등을 토지보상법 제15조 제1항 본문에 따른 보상계획의 공고가 있은 날과 같은 법 제22조에 따른 사업인정의 고시가 있은 날 중 빠른 날이라는 취지로 정하고 있습니다. 두 날짜 중 앞선 날이 기준이 되므로, 어느 하나만 보고 판단하면 결론이 어긋날 수 있습니다.

재개발사업에서는 여기에 의제 규정이 하나 더 붙습니다. 도시정비법 제65조 제2항은 사업시행계획인가의 고시가 있은 때에는 토지보상법 제20조 제1항 및 제22조 제1항에 따른 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다고 정합니다. 즉 재개발 구역에서는 별도의 사업인정 절차 없이 사업시행계획인가 고시일이 곧 사업인정고시일이 됩니다. 통상 이 고시가 조합의 보상계획 공고보다 앞서므로, 실무에서 기준일은 사업시행계획인가 고시일이 되는 경우가 많습니다.

이 기준일이 왜 중요한지는 구체적인 상황에 대입하면 분명해집니다. 예를 들어 사업시행계획인가가 2024년 3월에 고시된 구역에서 2024년 6월에 새로 임차해 개업한 상인은 시점 요건을 갖추지 못해 영업손실 보상 대상이 아닙니다. 반대로 2023년부터 영업해 온 상인이라면 이후 조합이 언제 보상계획을 공고하든 시점 요건은 충족한 것입니다. 또 하나 주의할 점은 영업이익 산정에도 고시일이 영향을 준다는 것인데, 뒤에서 보듯 사업의 계획·시행 공고로 매출이 이미 떨어진 경우에는 그 공고일 전 3년을 기준으로 평가하도록 되어 있습니다.

재개발에서는 사업시행계획인가 고시일이 사업인정고시일로 의제됩니다. 보상계획 공고일과 비교해 더 빠른 날이 기준일이 되므로, 두 날짜를 모두 확인해야 합니다.

휴업보상과 폐업보상 — 갈림길과 그 차이

영업손실 보상은 영업을 다른 곳으로 옮길 수 있느냐에 따라 휴업보상과 폐업보상으로 나뉘고, 금액 차이가 큽니다. 원칙은 휴업보상입니다. 시행규칙 제47조 제1항은 공익사업의 시행으로 영업장소를 이전해야 하는 경우의 영업손실을 휴업기간에 해당하는 영업이익과 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액에 이전비 등 비용을 합한 금액으로 평가하도록 정합니다. 가게를 옮겨 다시 열 수 있다는 전제에서 옮기는 동안의 손실과 옮긴 뒤의 매출 하락을 메워주는 구조입니다.

폐업보상은 그보다 훨씬 예외적입니다. 시행규칙 제46조는 폐업하는 경우의 영업손실을 2년간의 영업이익(개인영업인 경우에는 소득)에 영업용 고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액으로 평가하도록 합니다. 2년치라는 점에서 휴업보상보다 크지만, 폐업으로 인정되려면 영업을 다른 장소로 이전하는 것이 사실상 불가능하다고 볼 만한 사정이 필요합니다. 배후지에 의존하는 영업이거나 인근에서 그 업종의 허가를 새로 받을 수 없는 등 객관적 사정이 요구되고, "옮기면 손님이 다 떨어진다"는 주관적 사정만으로는 인정되기 어렵습니다.

휴업기간의 길이도 중요한 쟁점입니다. 시행규칙 제47조 제2항은 휴업기간을 원칙적으로 4개월 이내로 하되, ① 해당 공익사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 4개월 이상 영업을 할 수 없는 경우, ② 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성이 요구되는 등 해당 영업의 고유한 특수성으로 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우에는 실제 휴업기간으로 하고, 다만 2년을 초과할 수 없다고 정합니다. 대형 설비를 갖춘 공장형 영업이나 특수 장비가 필요한 업종이라면 4개월을 넘는 실제 기간을 주장할 실익이 있고, 이때는 이전 설계·설치 일정에 관한 객관적 자료가 근거가 됩니다.

휴업보상이 원칙이고 폐업보상은 이전 불가능성이 객관적으로 인정될 때만 가능합니다. 휴업기간은 4개월이 원칙이나, 사업으로 인한 영업 금지·제한이나 이전의 특수성이 있으면 실제 기간(최대 2년)으로 늘어납니다.

휴업보상금은 어떻게 계산되나 — 항목별 분해

휴업보상금은 하나의 뭉텅이 금액이 아니라 항목의 합입니다. 시행규칙 제47조 제1항은 휴업기간에 해당하는 영업이익과 이전 후 영업이익감소액에 더해 다음 세 가지 비용을 합산하도록 정합니다. 첫째 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간 중에도 정상적으로 근무해야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용, 둘째 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액, 셋째 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용입니다. 조합의 제시액이 낮을 때는 총액을 두고 다투기보다 어느 항목이 빠졌는지를 따지는 편이 훨씬 효율적입니다.

영업이익의 산정 기준은 시행규칙 제46조 제3항에 있고, 이 규정은 제47조의 휴업보상에도 준용됩니다. 원칙은 해당 영업의 최근 3년간의 평균 영업이익이며, 특별한 사정으로 정상적인 영업이 이루어지지 않은 연도는 제외합니다. 중요한 예외가 하나 있는데, 공익사업의 계획 또는 시행이 공고·고시됨으로 인하여 영업이익이 감소된 경우에는 그 공고 또는 고시일 전 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 평가한다는 부분입니다. 재개발이 확정된 뒤 구역 상권이 비어가며 매출이 급락하는 것은 흔한 일이므로, 최근 3년을 그대로 적용하면 오히려 손해를 보는 구조가 됩니다. 감정평가서가 어느 3년을 잡았는지 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

영세한 개인영업을 위한 하한선도 마련되어 있습니다. 시행규칙 제47조 제5항은 개인영업으로서 휴업기간에 해당하는 영업이익이 통계법에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구의 휴업기간 동안의 가계지출비에 미달하는 경우 그 가계지출비를 휴업기간에 해당하는 영업이익으로 보도록 정합니다. 다만 휴업기간이 4개월을 초과하는 경우에는 4개월분의 가계지출비를 기준으로 합니다. 장부상 이익이 거의 없거나 적자로 신고해 온 소규모 상인이라도 이 하한선만큼은 확보되는 셈입니다.

• 휴업기간 영업이익 — 최근 3년 평균(고시로 매출이 떨어졌다면 고시일 전 3년 평균), 개인영업은 3인 가구 가계지출비가 하한선.

• 이전 후 영업이익감소액 — 옮긴 뒤 매출이 회복되지 않는 부분에 대한 보상 항목으로, 실무에서 누락되기 쉽습니다.

• 고정적 비용 — 휴업 중에도 나가는 감가상각비·유지관리비, 최소인원 인건비.

• 이전비·감손상당액 — 시설·원재료·제품·상품의 운반 비용과 옮기며 생기는 가치 감소분.

• 부대비용 — 이전광고비, 개업비 등 새 장소를 여는 데 드는 비용.

감정평가서를 받으면 총액이 아니라 항목표를 보십시오. 영업이익감소액·부대비용·감손상당액이 0으로 잡혀 있는 경우가 많고, 그 항목들이 증액 협상의 실제 재료입니다.

허가 없이 해온 영업, 미등록 영업이라면 — 제52조 특례

허가·신고·등록이 필요한 업종을 그 절차 없이 운영해 온 경우에도 보상이 전면 부정되지는 않습니다. 시행규칙 제52조는 사업인정고시일등 전부터 허가등을 받아야 행할 수 있는 영업을 허가등 없이 해온 자가 공익사업의 시행으로 제45조 제1호 본문에 따른 적법한 장소에서 영업을 계속할 수 없게 된 경우, 제45조 제2호의 허가 요건에도 불구하고 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구 3개월분 가계지출비에 해당하는 금액을 영업손실 보상금으로 지급하도록 정합니다. 허가라는 형식은 갖추지 못했어도 생활 근거를 잃는다는 점은 같다는 취지의 특례입니다.

이 특례에서 실무상 놓치기 쉬운 부분은 이전비가 별도로 보상된다는 점입니다. 조문은 3개월분 가계지출비를 지급하되 제47조 제1항 제2호에 따른 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액은 별도로 보상한다고 명시하고 있습니다. 따라서 조합이 3개월분 가계지출비만 제시하고 이전비를 빼놓았다면 그 부분은 다툴 수 있습니다. 다만 본인 또는 생계를 같이 하는 동일 세대 안의 직계존속·비속 및 배우자가 해당 공익사업으로 다른 영업에 대한 보상을 이미 받은 경우에는 영업시설 등의 이전비용만 보상하도록 제한되어 있습니다.

주의할 것은 이 특례가 장소의 적법성까지 면제해 주지는 않는다는 점입니다. 조문 자체가 "적법한 장소에서 영업을 계속할 수 없게 된 경우"를 전제하므로, 무허가건축물에서 허가 없이 영업해 온 경우라면 특례의 적용 범위 밖에 놓일 수 있습니다. 무허가건축물의 임차인은 앞서 본 대로 제45조 제1호 단서에 따라 사업인정고시일등 1년 이전부터의 사업자등록이라는 별도 요건을 충족해야 보상 대상이 됩니다. 자신의 상황이 허가만 없는 것인지, 장소까지 무허가인지에 따라 적용 조문과 결론이 달라지므로 이 구분을 먼저 정리해야 합니다.

무허가 영업이라도 적법한 장소라면 3인 가구 3개월분 가계지출비와 별도의 이전비가 보상됩니다. 이전비를 누락한 제시액은 그 자체로 다툴 근거가 됩니다.

보상금이 낮거나 조합이 명도부터 요구할 때 — 절차와 기한

보상 절차는 협의로 시작해 재결로 넘어갑니다. 조합과 협의가 성립하지 않으면 사업시행자가 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하고, 위원회는 토지보상법 제34조에 따라 보상금을 정하는 재결을 합니다. 재결에 불복하는 경우에는 토지보상법 제83조에 따라 재결서를 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청은 거쳐도 되고 건너뛰어도 되는 임의적 절차라는 점을 기억해 두는 것이 좋습니다.

금액 자체를 다투는 본 게임은 보상금증감청구소송입니다. 토지보상법 제85조 제1항은 수용재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청을 거쳤을 때에는 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 소를 제기하도록 정하고 있습니다. 이 기간은 2018년 12월 31일 법률 제16138호 개정으로 종전의 60일·30일에서 늘어난 것으로, 개정 전 기준을 안내하는 오래된 자료가 아직 많으니 반드시 현행 기한으로 확인해야 합니다. 제소기간을 넘기면 재결 금액이 그대로 확정되고, 아무리 산정이 잘못됐어도 다툴 방법이 없어집니다. 영업보상에서 실제로 결과를 되돌린 사건 대부분은 이 기간 안에 소를 제기하고 감정을 다시 받은 경우입니다.

한편 조합이 보상금을 다 주지 않은 채 가게를 비우라고 요구하는 상황도 흔합니다. 도시정비법 제81조 제1항은 관리처분계획인가의 고시가 있으면 종전 권리자가 더 이상 부동산을 사용·수익할 수 없다고 하면서도, 단서에서 사업시행자의 동의가 있거나 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다고 정하고 있습니다. 대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결은 이 단서의 "손실보상이 완료"되려면 협의나 수용재결에서 정해진 토지·건축물 등에 대한 보상금의 지급 또는 공탁뿐만 아니라 주거이전비 등에 대한 지급절차까지 이루어져야 한다고 보아, 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무가 인도청구에 대한 선이행의무에 해당한다고 판시했습니다. 영업손실 보상금 역시 토지보상법 제77조에 따른 손실보상인 이상 같은 단서의 적용을 받는 구조이므로, 보상이 완료되지 않았다면 인도 요구에 곧바로 응해야 하는 것은 아닙니다.

• 이의신청 — 재결서 수령일부터 30일 이내, 중앙토지수용위원회(임의적 절차).

• 보상금증감청구소송 — 수용재결서 수령일부터 90일 이내, 이의재결을 거쳤다면 이의재결서 수령일부터 60일 이내.

• 명도 대응 — 손실보상이 완료되지 않은 상태의 인도청구에는 도시정비법 제81조 제1항 단서로 대응 가능.

제소기간은 수용재결서 수령일부터 90일, 이의재결서 수령일부터 60일입니다. 이 기한을 넘기면 금액이 확정되어 다툴 수단이 사라지므로, 재결서를 받은 날짜부터 역산해 일정을 잡아야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 임차인인데 조합이 "세입자는 보상 대상이 아니다"라고 합니다. 맞는 말인가요?

A. 재개발사업이라면 틀린 말입니다. 도시정비법 제65조 제1항이 토지보상법을 준용하므로 상가 임차인도 토지보상법 제77조의 영업손실 보상 대상이 됩니다. 다만 시행규칙 제45조의 요건(사업인정고시일등 전부터, 적법한 장소, 인적·물적시설을 갖춘 계속적 영업, 필요한 경우 허가등)을 갖춰야 하므로, 조합의 말은 대체로 "요건을 갖추지 못했다"는 주장인 경우가 많습니다. 어느 요건을 문제 삼는지 서면으로 확인한 뒤 그 부분을 자료로 반박하는 것이 순서입니다. 반대로 재건축사업이라면 토지보상법을 준용하지 않아 영업보상이 원칙적으로 인정되지 않습니다.

Q. 사업시행계획인가 고시 뒤에 가게를 인수했는데 보상을 받을 수 있나요?

A. 시행규칙 제45조는 사업인정고시일등 전부터 행하고 있는 영업일 것을 요구하고, 재개발에서는 도시정비법 제65조 제2항에 따라 사업시행계획인가 고시일이 사업인정고시일로 의제됩니다. 따라서 그 고시 이후에 새로 시작한 영업은 시점 요건을 충족하지 못해 보상 대상에서 제외되는 것이 원칙입니다. 다만 기존 영업을 그대로 승계한 것인지, 실질적으로 새로 개시한 영업인지에 따라 평가가 달라질 수 있어 사실관계를 구체적으로 따져볼 필요가 있습니다. 보상계획 공고일이 고시일보다 빠른 경우에는 그 공고일이 기준일이 된다는 점도 함께 확인해야 합니다.

Q. 적자로 신고해 왔는데 그러면 영업이익 보상이 0원인가요?

A. 개인영업이라면 시행규칙 제47조 제5항의 하한선이 적용됩니다. 휴업기간에 해당하는 영업이익이 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구의 휴업기간 가계지출비에 미달하면 그 가계지출비를 영업이익으로 보므로, 장부상 이익이 없어도 이 금액은 확보됩니다. 휴업기간이 4개월을 넘으면 4개월분 가계지출비가 기준이 됩니다. 여기에 더해 이전비·감손상당액·부대비용은 영업이익과 별개 항목이므로 따로 산정되어야 합니다.

Q. 재개발 때문에 이미 손님이 끊겨 최근 매출이 바닥입니다. 이 상태로 계산되나요?

A. 그렇지 않습니다. 시행규칙 제46조 제3항은 영업이익을 최근 3년간 평균으로 산정하되, 공익사업의 계획 또는 시행이 공고·고시됨으로 인하여 영업이익이 감소된 경우에는 그 공고 또는 고시일 전 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 평가하도록 정하고 있고, 이 규정은 휴업보상에도 준용됩니다. 재개발 확정 후 상권이 비어 매출이 떨어진 상황이라면 고시일 전 3년을 기준으로 잡아야 한다고 주장할 수 있습니다. 감정평가서에 어느 기간이 적용됐는지 확인하는 것이 실질적인 증액 포인트입니다.

Q. 보상금을 아직 못 받았는데 조합이 명도소송을 걸었습니다. 나가야 하나요?

A. 도시정비법 제81조 제1항 단서는 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우 관리처분계획인가 고시가 있어도 사용·수익이 정지되지 않는다고 정합니다. 대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결은 손실보상 완료란 보상금의 지급 또는 공탁뿐 아니라 주거이전비 등의 지급절차까지 이루어진 상태를 의미하고, 그 지급의무가 인도청구에 대한 선이행의무라고 보았습니다. 영업손실 보상금도 토지보상법 제77조에 따른 손실보상이므로 같은 구조로 다뤄집니다. 다만 사안마다 협의 성립 여부와 공탁 유무에 따라 결론이 달라질 수 있어, 소장을 받은 즉시 절차를 함께 검토하는 것이 안전합니다.

Q. 권리금도 보상받을 수 있나요?

A. 토지보상법과 그 시행규칙의 영업손실 보상 항목에는 권리금이 포함되어 있지 않습니다. 보상 항목은 휴업기간의 영업이익, 이전 후 영업이익감소액, 고정적 비용, 이전비와 감손상당액, 부대비용이고 폐업의 경우 2년간 영업이익과 매각손실액입니다. 권리금은 상가건물 임대차보호법상 임대인에 대한 권리금 회수 기회 보호의 문제로 다뤄지는 별개의 영역이며, 재개발 수용 절차에서 조합을 상대로 청구하는 항목은 아닙니다. 다만 시설비 상당액이 이전비나 매각손실액 항목으로 일부 반영될 수 있어, 항목별로 나누어 접근하는 것이 현실적입니다.

맺음말

재개발 구역의 상가 임차인에게 영업보상은 시혜가 아니라 도시정비법 제65조와 토지보상법 제77조가 정한 권리입니다. 다만 그 권리는 시행규칙 제45조의 요건을 갖춘 영업에만 주어지고, 요건의 기준일은 재개발에서 사업시행계획인가 고시일로 의제되는 사업인정고시일과 보상계획 공고일 중 빠른 날입니다. 보상 대상이 된다면 그다음은 금액의 문제인데, 휴업보상은 휴업기간 영업이익에 이전 후 영업이익감소액, 고정적 비용, 이전비와 감손상당액, 부대비용을 더한 합계이고, 각 항목이 제대로 잡혔는지가 실제 결과를 좌우합니다.

가장 많이 놓치는 세 가지만 다시 짚겠습니다. 첫째, 재개발인지 재건축인지 확인하십시오. 둘째, 감정평가서의 영업이익 산정 기간이 고시일 전 3년으로 잡혔는지 확인하십시오. 셋째, 재결서를 받았다면 90일(이의재결을 거쳤다면 60일)이라는 제소기간을 달력에 표시하십시오. 이 세 가지에서 갈린 사건이 대부분이고, 특히 제소기간은 넘기는 순간 다른 모든 주장이 무의미해집니다.

영업보상은 조문 요건과 감정평가, 그리고 명도 대응이 한꺼번에 얽히는 분야여서 혼자 판단하기 어려운 국면이 자주 생깁니다. 수원을 비롯한 경기남부에서도 정비사업이 이어지며 상가 임차인의 보상 분쟁이 꾸준히 발생하고 있는 만큼, 이주 통보나 감정평가 결과를 받은 시점에 자료를 정리해 절차를 함께 볼 수 있는 변호인과 상담해 보시기를 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.