분양대행사 허위 수익보장 분양, 시행사도 손해배상 책임질까 

"확정 수익률 8% 보장", "3년간 임대 확정, 시세차익은 따 놓은 당상"—오피스텔이나 상가 분양 현장에서 이런 설명을 듣고 계약서에 도장을 찍었다가, 약속된 임대가 나오지 않거나 시세가 오히려 떨어져 낭패를 보는 수분양자가 적지 않습니다. 문제는 그 약속을 한 사람이 계약 상대방인 시행사가 아니라 분양대행사 직원인 경우가 대부분이라는 점입니다. 분양대행사만 상대로는 배상을 받기 어렵고, 정작 계약금과 중도금을 받아 간 시행사에도 책임을 물을 수 있는지가 실무의 핵심 쟁점입니다. 이 글에서는 어떤 수익보장 설명이 기망행위로 인정되고, 시행사가 언제 연대책임을 지는지를 최근 대법원 판례를 근거로 정리합니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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"확정 수익률 보장" 분양 광고, 무엇이 문제인가

오피스텔이나 상가를 분양할 때 분양대행사 직원이 "월 임대료 확정", "연 수익률 6~8% 보장", "입주와 동시에 시세차익 확정" 같은 표현을 쓰는 경우가 많습니다. 이런 설명은 초기 임대 수요나 상권이 불확실한 물건일수록 계약을 결정짓는 핵심 동기로 작용합니다. 그런데 계약서 어디에도 수익률 보장 문구가 없고, 구두 설명이나 안내 팸플릿에만 등장하는 경우가 대부분입니다. 계약 체결 후 실제 임대가 나가지 않거나 예상보다 훨씬 낮은 수익률에 그치면, 수분양자는 그제서야 계약서와 설명이 달랐다는 사실을 깨닫게 됩니다.

문제는 그 순간 누구를 상대로, 어떤 근거로 다툴 수 있는지가 간단하지 않다는 점입니다. 계약 상대방은 시행사이지만 수익보장 설명을 한 것은 시행사 소속 직원이 아니라 별도 법인인 분양대행사 소속 직원인 경우가 대부분입니다. 분양대행사가 이미 폐업했거나 자력이 없는 경우도 드물지 않아, 실제 배상을 받으려면 계약금과 중도금을 수령한 시행사에도 책임을 물을 수 있는지가 사건의 승패를 가릅니다. 이 글은 그 판단을 형사(사기죄), 계약 취소(민법 제110조), 손해배상(민법 제750조·제756조), 표시광고법이라는 네 갈래로 나누어 정리합니다.

수익보장 분양 사건의 승부처는 "설명이 사실과 달랐는가"가 아니라 "그 설명이 법적으로 기망에 해당하는가"와 "시행사도 그 책임을 나누어 지는가" 두 가지입니다.

과장광고와 기망행위의 경계 — 대법원이 보는 기준

상품의 선전·광고에 다소의 과장이나 허위가 섞이는 것은 흔한 일입니다. 대법원은 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 원칙에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에만 기망행위에 해당하고, 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 과장·허위는 기망성이 없다는 기준을 유지하고 있습니다. 이 기준은 형사상 사기죄뿐 아니라 민사상 사기 취소·손해배상 판단에도 그대로 적용됩니다.

최근 상가 분양 수익보장 광고를 다룬 대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다219673 판결이 이 경계를 잘 보여줍니다. 이 사건에서 분양대행사 직원은 "3년간 선임대 확보를 통한 안정적 임대수익 확보", "시세차익 확실"이라는 취지로 설명했는데, 대법원은 이러한 수익 관련 설명을 일반적이고 평균적인 상황을 전제로 한 추상적 예상에 지나지 않는다고 보아, 신의칙 범위 내의 다소의 과장에 해당할 뿐 구체적 사실의 허위 고지로 보기 어렵다고 판단하고, 기망행위를 인정한 원심을 파기환송했습니다. 반대로 실제로는 확정되지 않은 역세권 개발 계획을 "개통 확정"처럼 단정적으로 고지하거나, 특정 업종의 입점이 불가능한데 가능하다고 설명하거나, 전용면적·마감재를 실제와 다르게 표시한 경우처럼 구체적이고 검증 가능한 사실을 특정해 허위로 고지했다면 기망행위로 인정될 여지가 커집니다.

예를 들어 "이 상권은 잘 될 것"이라는 식의 일반적 낙관은 기망이 되기 어렵지만, "이미 특정 프랜차이즈와 임대차 가계약이 체결됐다"거나 "인근 지하철역이 2년 내 개통 확정됐다"처럼 존재하지 않는 구체적 사실을 단정해 말했다면 다릅니다. 결국 표현이 확정적·구체적이었는지, 검증 가능한 사실을 특정했는지가 기망행위 인정의 분수령입니다.

• 기망행위로 인정되기 쉬운 표현 — 존재하지 않는 임대차 계약·인허가·개통 확정 등 구체적 사실의 단정적 고지, 면적·마감재 등 물리적 사양의 허위 표시.

• 과장으로 용인되기 쉬운 표현 — "확실한 시세차익", "안정적 임대수익", "향후 발전 가능성" 등 미래를 전제로 한 일반적·추상적 예상.

"확정 수익률"이라는 말 자체보다, 그 말이 검증 가능한 구체적 사실을 단정한 것인지 아니면 미래에 대한 막연한 기대를 표현한 것인지가 기망행위 인정 여부를 가릅니다.

계약을 취소하거나 손해배상을 구하는 법적 경로 — 대행사 직원의 말, 누구를 상대로 다투나

수익보장 설명이 기망행위로 인정된다고 해도, 계약 상대방이 아닌 분양대행사 직원의 말을 근거로 시행사와의 계약을 곧바로 취소할 수 있는지는 별도의 문제입니다. 민법 제110조 제1항은 사기에 의한 의사표시를 취소할 수 있다고 정하지만, 제2항은 상대방 있는 의사표시에 관하여 제3자가 사기를 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 취소할 수 있다고 제한합니다. 분양대행사 직원이 여기서 말하는 "제3자"에 해당한다면, 시행사가 그 허위 설명을 알았거나 알 수 있었다는 사정까지 수분양자가 증명해야 계약을 취소할 수 있습니다.

다만 판례는 기망행위를 한 사람이 상대방의 대리인 등 상대방과 동일시할 수 있는 지위에 있었다면 제110조 제2항의 "제3자"에 해당하지 않는다고 봅니다. 이 경우에는 시행사의 인식 여부를 따질 필요 없이 곧바로 취소가 가능합니다. 문제는 판례가 단순히 상대방의 피용자이거나 상대방이 사용자책임을 져야 할 관계에 있는 피용자에 지나지 않는 자는 상대방과 동일시할 수 없어 여전히 "제3자"에 해당한다고 보고 있다는 점입니다. 즉 분양대행사가 시행사의 사무 처리를 실질적으로 대행했다는 사정만으로는 곧바로 "동일시"까지 인정되지 않고, 계약 체결 대리권을 실제로 가지고 있었는지가 별도로 다투어집니다.

취소가 어렵다면 손해배상 청구가 대안이 됩니다. 민법 제750조에 따라 기망행위 자체가 불법행위에 해당한다면 분양대행사와 그 직원에게 손해배상을 청구할 수 있고, 계약 취소 여부와 무관하게 실제 발생한 손해(기대한 임대수익과 실제 수익의 차액, 광고를 신뢰해 지출한 비용 등)를 다툴 수 있습니다. 다만 그 배상 범위는 신뢰이익에 그치는 경우가 많아, 계약 자체를 무효로 돌리는 취소·해제보다 회복되는 금액이 작을 수 있다는 점은 미리 가늠해 두어야 합니다.

대행사 직원의 말만으로 시행사와의 계약을 취소하려면, 그 직원이 시행사와 "동일시"될 지위였는지 또는 시행사가 허위 설명을 알았거나 알 수 있었는지를 별도로 증명해야 합니다.

시행사도 책임지는 경우 — 사용자책임의 실질 판단

계약 취소나 대행사 직원에 대한 개별 청구와 별개로, 시행사를 상대로 민법 제756조의 사용자책임을 물을 수 있는지가 실무상 가장 자주 다투어집니다. 대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다48387 판결은 민법 제756조의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하지 않고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘·감독 아래 그 의사에 따라 사업을 집행하는 관계에 있다면 성립한다고 판시했습니다. 이 판결은 오피스텔 시행사와 분양대행용역계약을 체결한 분양대행업자 사이에서도, 시행사가 분양사무실을 제공하고 업무를 지시하며 사실상 분양대행업무를 통제했다면 사용자책임이 인정될 수 있다고 본 사례입니다.

반대로 앞서 본 대법원 2025다219673 판결에서는 시행사에 대한 청구가 받아들여지지 않았습니다. 수익보장 설명 자체가 기망행위로 인정되지 않았다는 이유가 컸지만, 그와 별도로 시행사가 분양대행사를 실질적으로 지휘·감독하는 관계에 있지 않았다는 사정도 함께 고려됐습니다. 즉 계약서상 분양대행계약이 체결돼 있다는 사정만으로 사용자책임이 자동으로 인정되는 것이 아니라, 분양사무실 제공 여부, 업무 매뉴얼과 설명 문구를 시행사가 직접 작성·배포했는지, 분양대행사 직원에 대한 채용·교육·성과관리에 시행사가 관여했는지, 분양대행 수수료 지급 외에 시행사가 영업 방식을 구체적으로 통제했는지가 실제로 심리됩니다.

따라서 시행사에 대한 사용자책임을 주장하려면 "분양대행계약이 있었다"는 사실만으로는 부족하고, 시행사가 실질적으로 분양 영업을 지휘·감독했다는 사정을 구체적으로 입증해야 합니다. 분양사무실 임대차 계약의 당사자, 광고 문구와 안내 자료의 최종 승인권자, 분양대행사 직원 명함에 시행사 로고나 조직도가 사용됐는지, 계약 체결 과정에서 시행사 직원이 함께 배석했는지 등이 실무에서 활용되는 증거입니다.

• 분양사무실 제공·운영 주체 — 시행사가 공간과 비용을 부담했는지.

• 업무 매뉴얼·광고 문구의 작성·승인 — 시행사가 설명 내용 자체를 정했는지.

• 인사 관여 — 대행사 직원의 채용·교육·평가에 시행사가 개입했는지.

• 계약 체결 과정의 관여 — 시행사 직원이 상담·계약 체결에 실제로 관여했는지.

"분양대행계약서가 있다"는 사정만으로는 부족합니다. 시행사가 실제로 영업을 지휘·감독했는지가 사용자책임의 성패를 가릅니다.

사용자책임이 인정되지 않아도 남는 통로 — 표시광고법과 계약 내용 편입

시행사의 실질적 지휘·감독 관계를 입증하지 못하더라도 곧바로 구제 수단이 사라지는 것은 아닙니다. 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제10조 제1항은 사업자가 부당한 표시·광고 행위로 피해를 입힌 경우 손해배상책임을 지도록 정하고, 제2항은 그 책임을 지는 사업자가 고의 또는 과실이 없음을 들어 책임을 면할 수 없다고 규정합니다. 판례는 부당한 표시·광고와 손해 사이의 상당인과관계가 증명되면 그것으로 충분하고, 이를 신뢰한 소비자에게 과실이 있었다는 사정만으로 책임을 달리 볼 수 없다고 봅니다. 사업자에는 시행사도 포함될 수 있으므로, 분양 광고물이나 안내 자료에 시행사 명의가 표시돼 있었다면 표시광고법을 근거로 한 청구가 가능합니다.

또 다른 통로는 광고 내용의 계약 편입입니다. 분양 광고가 구체적·확정적인 사항을 담고 있었고 그것이 계약 체결에 영향을 미쳤다면, 단순한 청약의 유인을 넘어 계약 내용으로 편입될 수 있습니다. 이 경우 수익보장 문구가 계약서에 없더라도 광고에 명시된 내용과 실제가 다르면 채무불이행 책임을 물을 여지가 생깁니다. 다만 이 역시 광고 표현이 구체적이고 확정적이었는지가 관건이라, 앞서 본 기망행위 판단 기준과 사실상 같은 잣대가 적용됩니다.

사용자책임 입증이 어렵다고 포기할 필요는 없습니다. 표시광고법상 무과실책임과 광고의 계약 편입이라는 별도의 통로가 남아 있습니다.

실제 대응에서 챙겨야 할 자료와 절차

수익보장 분양 피해를 다투려면 말보다 문서와 기록이 결과를 좌우합니다. 계약 체결 전 받은 분양 안내 팸플릿, 카탈로그, 문자메시지, 카카오톡 상담 내역, 가능하다면 상담 녹취를 확보해 두어야 합니다. 특히 구체적 수치(임대료·수익률·개통 시기 등)가 적힌 자료는 추상적 구두 설명보다 훨씬 강한 증거가 됩니다. 계약서와 별개로 계약 체결 당시 받은 안내문·설명서 원본을 폐기하지 않는 것이 출발점입니다.

시행사에 대한 책임을 함께 묻고자 한다면 분양사무실 임대차계약서, 분양대행 계약서, 광고물의 최종 승인 이력, 시행사 직원의 계약 체결 관여 여부를 뒷받침할 자료(명함, 이메일, 계약 체결 시 배석 여부)를 함께 모아야 합니다. 형사 고소를 함께 진행할 것인지도 초기에 결정해야 하는데, 형법 제347조의 사기죄는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해지는 만큼 편취의 고의와 구체적 사실의 기망을 엄격한 증거로 증명해야 하므로, 민사에서 인정되는 사정만으로 곧바로 유죄가 되지는 않습니다. 형사와 민사는 입증 정도와 판단 기준이 다르다는 점을 감안해 전략을 따로 세워야 합니다.

소멸시효도 놓치기 쉬운 지점입니다. 사기를 이유로 한 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 하고(민법 제146조), 불법행위로 인한 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 합니다(민법 제766조). 임대 실적이 기대에 못 미친다는 사실을 언제 인식했는지가 기산점 다툼으로 이어질 수 있으므로, 문제를 인식한 시점부터 대응을 미루지 않는 것이 안전합니다.

• 광고·설명 자료 보전 — 팸플릿, 문자, 카카오톡, 녹취 등 구체적 수치가 담긴 자료 우선 확보.

• 시행사 관여 증거 — 분양사무실 임대차계약, 광고 승인 이력, 계약 체결 배석 여부 확인.

• 형사·민사 병행 여부 결정 — 입증 수준이 다르므로 전략을 분리해 설계.

• 소멸시효 확인 — 취소권 3년·10년, 손해배상청구권 3년·10년의 기산점 점검.

구체적 수치가 적힌 자료 한 장이 추상적인 구두 설명 열 마디보다 강한 증거가 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 분양대행사 직원이 "확정 수익률 8%"라고 말했는데 계약서에는 없습니다. 이것만으로 기망행위가 인정되나요?

A. 단정할 수 없습니다. 대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다219673 판결은 수익 관련 설명이 일반적·평균적 상황을 전제로 한 추상적 예상에 지나지 않는다면 신의칙 범위 내의 과장에 해당해 기망행위로 보기 어렵다고 판단했습니다. 다만 존재하지 않는 임대차 계약이나 확정되지 않은 개발 계획처럼 구체적이고 검증 가능한 사실을 단정해 고지했다면 다르게 판단될 수 있으므로, 설명 당시 사용된 표현이 얼마나 구체적이었는지를 먼저 정리해야 합니다.

Q. 분양대행사 직원의 말만으로 시행사와의 계약을 취소할 수 있나요?

A. 원칙적으로 쉽지 않습니다. 민법 제110조 제2항에 따라 계약 상대방이 아닌 제3자의 사기는 상대방인 시행사가 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한해 취소 사유가 됩니다. 다만 분양대행사 직원이 시행사의 대리인처럼 상대방과 동일시할 수 있는 지위에 있었다면 이 제한이 적용되지 않을 수 있으므로, 대행사가 실제로 계약 체결 대리권을 가지고 있었는지를 함께 살펴야 합니다.

Q. 시행사에 손해배상을 청구하려면 무엇을 증명해야 하나요?

A. 민법 제756조의 사용자책임을 근거로 하려면 시행사가 분양대행사를 실질적으로 지휘·감독했다는 사정을 입증해야 합니다. 대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다48387 판결은 형식적 고용관계가 없어도 사실상 지휘·감독 관계가 있으면 사용자책임이 성립한다고 보았으므로, 분양사무실 제공, 업무 매뉴얼 작성, 인사 관여 여부 등 실질 관계를 보여주는 자료를 모아야 합니다.

Q. 시행사가 분양대행사에 업무를 완전히 위탁했다고 주장하면 책임을 피할 수 있나요?

A. 계약서상 위탁 형식만으로는 부족합니다. 판례는 분양사무실 제공, 업무 지시, 광고 문구 승인, 인사 관여 등 실질적 지휘·감독 관계가 있었는지를 구체적으로 심리합니다. 실제 지휘·감독 관계가 인정되지 않으면 시행사에 대한 청구가 받아들여지지 않을 수 있으므로, 위탁 여부보다 실질 관계를 뒷받침하는 자료 확보가 중요합니다.

Q. 형사 고소로 사기죄가 인정되지 않으면 민사 손해배상도 포기해야 하나요?

A. 그렇지 않습니다. 형사상 사기죄는 편취의 고의와 구체적 사실의 기망을 엄격한 증거로 증명해야 하지만, 민사상 손해배상이나 표시광고법상 책임은 그보다 완화된 기준으로 판단됩니다. 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제10조는 부당한 표시·광고와 손해 사이의 상당인과관계만 증명되면 사업자가 고의·과실 없음을 들어 책임을 면할 수 없다고 정하고 있어, 형사 불송치·불기소와 별개로 민사 청구를 검토할 수 있습니다.

Q. 시간이 꽤 지났는데 지금이라도 문제 삼을 수 있나요?

A. 기산점에 따라 다릅니다. 사기를 이유로 한 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 하고, 불법행위 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 합니다. 임대 실적 미달을 인식한 시점이 언제인지가 기산점 다툼으로 이어질 수 있으므로, 문제를 인식했다면 시효 계산부터 서둘러 확인해야 합니다.

맺음말

"확정 수익률"이라는 말은 분양 계약을 결정짓는 강력한 유인이지만, 그 말이 법적으로 어떤 의미를 갖는지는 표현의 구체성에 따라 갈립니다. 대법원은 일반적·추상적 예상에 그치는 수익 설명은 신의칙상 용인되는 과장으로 보는 반면, 존재하지 않는 구체적 사실을 단정해 고지한 경우는 기망행위로 인정합니다. 이 경계를 먼저 확인하는 것이 사건 전략의 출발점입니다.

시행사에 대한 책임 역시 "분양대행계약이 있었다"는 사정만으로 자동 인정되지 않고, 실질적 지휘·감독 관계를 구체적으로 입증해야 합니다. 그 입증이 어렵더라도 표시광고법상 손해배상책임이나 광고 내용의 계약 편입이라는 별도의 통로가 남아 있으므로, 하나의 경로가 막혔다고 포기할 필요는 없습니다.

결국 승부는 계약 체결 당시 남아 있는 자료의 구체성과, 시행사와 분양대행사의 실질 관계를 보여주는 증거에 달려 있습니다. 시효 기산점도 함께 확인해야 하는 만큼, 문제를 인식했다면 자료부터 정리한 뒤 대응 방향을 결정하시기 바랍니다. 수원과 경기남부 지역에서도 오피스텔·상가 분양을 둘러싼 수익보장 분쟁이 꾸준히 발생하고 있는 만큼, 관련 자료를 가지고 변호인과 먼저 상담해 보시는 편이 안전합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.