아파트 외벽 누수, 수리비를 어디에 청구해야 할까요? 

들어가며

천장과 벽으로 물이 스며들면 생활은 불편하고 마음도 상합니다. 그런데 외벽 누수는 '내 탓'이냐 '시공사 탓'이냐에 따라 수리비를 누가 내는지가 완전히 달라집니다. 갈림길은 두 가지입니다. 물이 어디서 새는지(공용부분인지 전유부분인지), 그리고 준공 후 몇 년이 지났는지(담보책임기간 안인지 밖인지)입니다. 받아내는 입장에서 꼭 알아야 할 것만 정리했습니다.

Q. 외벽에서 물이 새는데, 수리비를 누구에게 청구하나요?

원칙적으로 시공사(사업주체)입니다. 외벽은 특정 세대만 쓰는 곳이 아니라 건물 전체를 감싸는 공용부분입니다. 그래서 외벽에서 생긴 누수는 그 아파트를 지어 분양한 사업주체, 곧 분양자·시공자가 지는 하자담보책임의 문제로 다뤄집니다. 개별 세대가 홀로 나서기보다, 입주자대표회의나 관리단이 사업주체에게 하자보수와 손해배상을 청구하는 것이 원칙입니다.

공동주택관리법 제37조(하자보수 등) 제1항 — 사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 등의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. / 제2항 — 사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 「민법」 제667조를 준용한다.

Q. 언제까지 청구할 수 있나요?

하자 종류에 따라 5년 또는 10년입니다. 담보책임기간은 하자의 종류마다 다릅니다. 외벽 방수층의 하자로 인한 누수라면 준공(사용검사)일부터 5년, 그 누수가 기둥·내력벽 같은 주요구조부의 결함에서 비롯됐다면 10년이 기준입니다. 공용부분의 기간은 사용검사일부터 셉니다. 이 기간 안에 발생한 누수라면 하자보수와 손해배상을 청구할 수 있습니다.

공동주택관리법 제36조(하자담보책임) 제3항 — 담보책임의 기간은 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정한다.

Q. 관리사무소는 "세대 안 문제"라며 발을 빼는데요?

원인이 공용부분인지 전유부분인지부터 가려야 합니다. 같은 누수라도 원인이 어디 있느냐에 따라 부담 주체가 달라집니다. 외벽·방수층처럼 건물 전체가 함께 쓰는 공용부분이 원인이면 사업주체(시공사)의 책임이지만, 발코니 타일 균열·창틀 실리콘(코킹) 노후·세대 내부 배관처럼 특정 세대만 쓰는 전유부분이 원인이면 그 세대가 스스로 수리하는 것이 원칙입니다. 그래서 '물이 정말 외벽에서 들어왔는지'를 규명하는 일이 책임을 따지는 출발점입니다.

Q. 시공사가 "그냥 오래돼서 그렇다"고 발뺌하면요?

결국 원인을 밝히는 감정이 승패를 가릅니다. 누수를 발견하면 먼저 관리사무소에 즉시 알리고, 새는 부위와 상태를 사진·동영상으로 남기세요. 그다음 전문 감정업체로 방수층 시공 상태와 균열의 원인을 확인해야 합니다. 실제로 준공 7년 뒤 누수가 생긴 사례에서는 방수층이 표준 규격보다 얇게 시공되고 재료도 부족했던 사실이 드러나 시공상 잘못이 인정됐습니다. 반대로 준공 10년이 지난 사례에서는 시공은 적절했으나 오랜 풍화·자외선 노출로 생긴 노후로 보아, 입주자대표회의가 자체 예산으로 방수공사를 진행했습니다. 원인이 '부실시공'이냐 '자연 노후'냐에 따라 결론이 정반대가 된 것입니다.

Q. 5년이 지났으면 이제 방법이 없나요?

부실시공을 입증하면 기간이 지나도 물을 수 있습니다. 담보책임기간(외벽 방수 5년)이 지났다고 끝은 아닙니다. 시공사의 고의나 과실로 부실시공이 있었음이 입증되면, 담보책임과 별개로 민법상 불법행위에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 이때는 소멸시효에 유의해야 합니다. 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 권리가 소멸하므로, 부실로 인한 누수를 발견했다면 늦어도 10년이 지나기 전에 움직여야 합니다.

민법 제766조(손해배상청구권의 소멸시효) 제1항 — 불법행위로 인한 손해배상의 청구권은 피해자나 그 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 이를 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다. / 제2항 — 불법행위를 한 날로부터 10년을 경과한 때에도 전항과 같다.

꼭 기억하세요

외벽 누수는 공용부분의 하자여서, 원칙적으로 시공사가 지는 하자담보책임의 문제입니다. 열쇠는 두 가지, '원인'과 '기간'입니다. 방수 5년·주요구조부 10년의 담보책임기간 안인지 확인하고, 전문가 감정으로 그 원인이 시공 부실인지 자연 노후인지를 밝히는 것이 책임을 가릅니다. 기간이 지났더라도 부실시공이 입증되면 불법행위 책임을 물을 수 있으니, 시효가 끝나기 전에 서두르는 것이 좋습니다.

이런 분은 상담이 필요합니다

• 외벽 누수로 천장·벽에 피해를 입어 시공사·입주자대표회의에 책임을 묻고 싶은 분

• 담보책임기간이 지나 부실시공을 입증해 손해배상을 청구하려는 분

• 누수 원인이 공용부분인지 전유부분인지 감정·대응 방향이 필요한 분

※ 위 내용은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 실제 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.