리모델링 업체가 공사를 멈추고 "돈 다 줄 때까지 못 나간다"며 집을 점거했습니다

인테리어 상담을 하다 보면 이런 하소연을 자주 듣습니다. 계약한 업체가 자기 마음대로 시공하다가 몇 번이나 공사를 멈췄고, 끝내 "더는 못 하겠다"며 손을 놓아 버렸다는 것입니다. 그런데 정작 집에는 "유치권 행사 중 · 출입금지"라는 종이를 붙여 놓고 나가지를 않아, 정작 집주인이 자기 집에 들어가지 못한다는 겁니다.

이럴 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 딱 하나입니다. 그 유치권 주장이 법적으로 성립하느냐는 것입니다. 벽에 붙은 문구는 어디까지나 상대방의 '주장'일 뿐, 요건을 갖추지 못했다면 법원에서 부존재로 판단될 수 있습니다.

유치권은 '말'로 생기지 않습니다

민법상 유치권이 인정되려면 세 가지가 동시에 있어야 합니다(민법 제320조).

• 그 물건을 적법하게 점유하고 있을 것

• 그 물건에 관하여 받을 채권이 있을 것(공사대금 등)

• 그 채권의 변제기가 도래했을 것

이 중 하나라도 빠지면 유치권은 성립하지 않습니다. 그리고 실무에서 업체의 주장이 가장 잘 무너지는 대목이 바로 "받을 돈이 정말 있느냐"입니다.

업체가 스스로 공사를 포기했다면, '받을 돈'부터 사라집니다

공사계약(도급)에서 업체가 정당한 이유 없이 공사를 중단하거나 포기하는 것은 명백한 계약 위반(이행거절)입니다. 이 경우 집주인은 실제로 시공된 만큼(기성고)만 정산하면 됩니다.

문제는 상당수 사건에서, 업체가 받은 돈에 못 미치는 만큼만 시공해 놓고 발을 뺀다는 점입니다. 그러면 업체가 추가로 받을 돈이 없거나, 오히려 더 받은 돈을 토해내야 하는 상황이 됩니다. 받을 채권이 없으면 담보할 대상도 없으니, 유치권은 애초에 성립할 수 없습니다.

이미 낸 돈, 오히려 돌려받을 수 있습니다

계약금·착수금·중도금 명목으로 공사대금을 미리 많이 지급한 상태에서 업체가 공사를 포기했다면, 실제 시공분을 넘겨 지급된 금액은 부당이득입니다. 집주인은 그 초과분의 반환을 요구할 수 있습니다.

그래서 저는 이런 사건을 방어로만 끌고 가지 않습니다. 유치권이 없다는 확인(유치권 부존재 확인)을 구하는 동시에, 초과로 낸 공사대금 반환, 계약 파기로 생긴 손해, 정신적 고통에 대한 위자료까지 하나의 소송에 담아 적극적으로 청구합니다.

'무면허 시공'인지, '점유가 적법한지'도 봅니다

공사예정금액이 1,500만 원 이상인 실내건축(인테리어) 공사는 실내건축공사업 등록(면허)을 갖춰야 합니다(건설산업기본법 제9조). 등록 없이 시공했다면 무등록 시공으로, 그 자체로 문제가 될 뿐 아니라 책임 판단에서도 불리하게 작용할 수 있습니다.

또한 업체가 공사를 포기한 뒤 출입금지 문구를 붙이고 집주인의 출입을 막는 방식으로 버티는 경우, 그 점유가 처음부터 적법하게 시작된 것인지도 다툽니다. 위법하게 시작된 점유에는 유치권이 인정되지 않기 때문입니다.

상대가 소장을 안 받고 재판에 안 나와도 됩니다

제가 맡았던 사건에서, 상대 업체는 소장을 받지 않으려 피해 다녔고 재판에도 일절 나오지 않았습니다. 그런데 이건 오히려 유리하게 풀리는 경우가 많습니다.

민사재판에서는 상대가 답변서를 내지 않고 다투지 않으면, 이쪽 주장을 인정한 것으로 보고(자백간주) 판결할 수 있습니다(민사소송법 제150조, 제208조). 즉, 상대가 도망 다닌다고 소송이 멈추는 게 아니라, 주소 보정·특별송달 같은 절차를 밟아 판결을 받아낼 수 있고, 여기에 가집행 선고까지 받으면 확정 전이라도 곧바로 강제집행에 들어갈 수 있습니다.

실제로 이렇게 마무리됐습니다

익명화하여 요약드리면, 제가 집주인(의뢰인)을 대리한 사건은 이렇게 정리됐습니다.

• 주거용 부동산 리모델링 도중, 업체가 여러 차례 공사를 멈춘 끝에 사실상 이행거절

• 공사를 포기한 채 "유치권 행사·출입금지" 게시하며 집을 점거

• 등록 없는 무면허 시공 정황, 집주인은 공사대금을 이미 초과 지급

• 유치권 부존재 확인 + 초과 공사대금 반환 + 손해배상 + 위자료를 한 소송에 담아 청구

• 상대는 송달 회피·무대응

• 결과: 유치권 부존재 확인, 약 4천만 원과 지연손해금 전부 인용, 소송비용 상대방 부담, 가집행 → 의뢰인 전부 승소

짚어둘 점 — 반대의 경우도 있습니다

균형 있게 말씀드립니다. 유치권 주장이 붙었다고 다 무너지는 것도 아니고, 집주인이 항상 이기는 것도 아닙니다.

• 업체가 실제로 정당하게 시공했고 받을 공사대금이 남아 있다면 유치권이 성립할 수 있습니다. 이때는 집주인이 대금을 변제하거나 공탁해야 집을 되찾을 수 있습니다.

• 반대로 업체가 스스로 공사를 포기했거나 초과 지급이 있었다면 유치권은 부정될 여지가 큽니다.

결국 승패는 '받을 채권이 실제로 있는가', '점유가 적법한가'를 증거로 얼마나 정확히 규명하느냐에 달려 있습니다.

이런 질문을 많이 하십니다

Q. 업체가 공사를 안 끝내고 '유치권'이라며 집을 못 들어가게 합니다. 진짜 유치권인가요? 요건을 따져야 합니다. 업체가 스스로 공사를 포기했거나 이미 낸 돈이 시공분을 넘는다면, 받을 채권이 없어 유치권이 성립하지 않을 수 있습니다.

Q. 미리 낸 공사대금도 돌려받나요? 실제 시공된 부분을 초과해 낸 돈은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있고, 손해배상·위자료까지 함께 청구하는 것이 보통입니다.

Q. 업체가 등록(면허)이 없었으면 유리한가요? 1,500만 원 이상 실내건축공사는 등록이 필요합니다. 무등록 시공은 처벌 대상이 될 수 있고 책임 판단에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

Q. 상대가 소장을 안 받고 잠수를 타면 어떻게 되나요? 주소 보정·특별송달을 거쳐 자백간주·무변론 판결로 승소할 수 있고, 가집행 선고를 받아 곧바로 집행에 들어갈 수 있습니다.

Q. 유치권 주장은 그냥 무시하면 되나요? 아닙니다. 정당한 공사대금 채권과 적법한 점유가 있으면 유치권이 성립하므로, 반드시 사실관계를 하나하나 확인해야 합니다.

정리하며

'유치권 행사 중'이라는 종이 한 장에 위축될 필요는 없습니다. 그 주장이 점유·채권·변제기라는 요건을 갖췄는지가 진짜 관건입니다. 공사 중단, 초과 지급, 무면허 시공 같은 정황이 있다면, 유치권을 깨고 낸 돈을 돌려받을 길이 충분히 있습니다.

계약서, 입금 내역, 공정 사진, 대화 기록을 정리해 두시면 초기 대응이 한결 수월합니다. 지금 상황이 유치권 요건을 갖췄는지부터, 로톡 상담 요청 또는 로톡 기 연락처로 편하게 문의 주시기 바랍니다.

본 글은 실제 수행한 사건을 바탕으로 하되, 의뢰인 및 관계자 보호를 위해 당사자·업체·지역·일자·사건번호 등 식별정보를 모두 제외하고 사실관계를 추상화한 일반적 법률정보입니다. 사건의 결과는 개별 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있으며 특정한 결과를 보장하지 않습니다. 구체적 사안은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.