전세대출 질권설정, 임대인은 보증금을 임차인에게 돌려줘도 될까?

심규덕 변호사

안녕하세요. 법무법인 심입니다.

전세계약을 체결하면서 임차인이 전세자금대출을 이용하는 경우, 임대인이 은행의 질권설정 승낙서에 서명하는 일이 적지 않습니다.

그런데 계약이 종료될 무렵이 되면 많은 임대인들이 이런 질문을 하십니다.

"계약 상대방은 세입자인데 보증금을 세입자에게 돌려주면 되는 것 아닌가요?"

겉으로 보기에는 당연한 이야기처럼 보이지만, 질권설정이 되어 있다면 답은 달라질 수 있습니다.

결론부터 말씀드리면,

임대인이 질권설정 사실을 승낙했거나 적법한 통지를 받은 상태라면, 질권이 설정된 범위의 보증금을 임차인에게 먼저 지급하는 것은 매우 신중해야 합니다.

잘못 지급할 경우 이미 임차인에게 보증금을 반환했더라도, 은행으로부터 다시 지급을 요구받는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다.

오늘은 전세대출 질권설정이 무엇인지, 임대인은 누구에게 보증금을 반환해야 하는지, 실무에서 꼭 확인해야 할 사항을 정리해보겠습니다.

전세대출 질권설정이란 무엇일까요?

전세대출 질권설정은 임차인이 가지고 있는 전세보증금 반환채권을 담보로 은행이 권리를 확보하는 절차입니다.

쉽게 말하면,

계약이 종료되어 보증금이 반환될 때 은행이 대출금 상당액을 우선적으로 회수할 수 있도록 하는 장치입니다.

따라서 임대인이 질권설정 승낙서를 작성했거나, 질권설정 사실을 적법하게 통지받았다면 보증금 반환채권에는 이미 은행의 권리가 함께 존재하게 됩니다.

이때부터는 보증금 반환 문제가 임차인과 임대인만의 문제가 아니라는 점을 기억하셔야 합니다.

가장 중요한 것은 임대인이 질권설정 사실을 알고 있었는지 여부입니다.

질권이 적법하게 설정된 이후에는 질권이 설정된 범위의 보증금을 임차인에게 먼저 지급했다고 하더라도 그 지급만으로 모든 책임이 끝나는 것은 아닐 수 있습니다.

예를 들어,

보증금 2억 원을 임차인에게 모두 반환했는데 이후 은행이 질권을 근거로 지급을 요구한다면,

임대인은 이미 한 번 지급했음에도 다시 은행에 지급해야 하는 위험이 발생할 수 있습니다.

이러한 이유로 질권설정이 되어 있는 경우에는 보증금을 누구에게 반환해야 하는지 반드시 확인한 후 지급하는 것이 중요합니다.

실무에서는 질권이 설정된 금액과 그렇지 않은 금액을 구분해서 처리하는 경우가 많습니다.

예를 들어,

보증금이 3억 원이고 전세대출 잔액이 2억 원이라면,

질권이 설정된 2억 원은 은행의 상환 절차에 따라 처리하고,

남는 1억 원은 임차인에게 반환하는 방식으로 진행되는 경우가 일반적입니다.

다만 은행마다 대출상품의 구조와 상환 방식이 다를 수 있기 때문에,

임차인의 말만 믿고 송금하기보다는 계약 종료 전에 반드시 은행에 상환금액과 반환 절차를 확인하는 것이 안전합니다.

계약 종료가 가까워졌다면 다음 사항을 먼저 점검해보시는 것이 좋습니다.

특히 임차인이 "보증금을 먼저 주시면 제가 직접 대출을 갚겠습니다."라고 이야기하는 경우도 적지 않습니다.

그러나 질권이 적법하게 설정되어 있다면 이러한 요청만 믿고 보증금을 전액 지급하는 것은 임대인에게 상당한 위험이 될 수 있습니다.

계약 종료 전 은행과 직접 확인하는 절차를 거치는 것이 가장 안전한 방법입니다.

전세대출 질권설정이 되어 있다면 보증금 반환은 일반적인 전세계약보다 훨씬 신중하게 진행해야 합니다.

임대인이 질권설정에 동의했거나 적법한 통지를 받은 경우에는 질권이 설정된 범위의 보증금은 은행의 권리가 우선할 수 있기 때문에, 임차인에게 먼저 지급했다가 이중지급 책임이 발생하는 상황도 충분히 생길 수 있습니다.

따라서 계약이 종료되기 전에는 질권설정 여부와 상환 절차를 먼저 확인하고, 은행과 반환 방법을 조율한 뒤 보증금을 지급하는 것이 가장 안전합니다.

온라인 상담을 주시면 현재 전세계약과 질권설정 승낙 여부를 기준으로 임대인이 누구에게 어떻게 보증금을 반환해야 하는지, 이중지급 위험을 줄이기 위해 무엇을 확인해야 하는지 실무 기준으로 자세히 안내해드리겠습니다.

법무법인 심

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