금천 청기와훼미리 가로주택 매도청구, 시가 보상의 핵심을 가르는 두 변수 

안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

금천구 시흥동 청기와훼미리 가로주택정비사업이 사업시행계획인가를 받았습니다. 용적률 297%대로 가로주택정비사업으로는 매우 높은 사업밀도를 확보한 단지로, 미동의 소유자분이나 분양신청을 하지 않으신 소유자분들 입장에서는 매도청구 단계에서 보상금이 어떻게 결정될지 미리 살펴두실 필요가 있는 시점입니다.

1. 청기와훼미리 가로주택, 사업 개요

2. 용적률 297%, 사업이익이 큰 만큼 시가도 충분히 받아야 합니다

일반적인 가로주택은 용적률이 220~250% 수준에서 결정되는 경우가 많은데, 청기와훼미리는 용적률 297.86%로 매우 높은 사업밀도를 확보했습니다. 이는 일반분양·임대분 등 분양가능 세대수가 그만큼 많아진다는 의미이고, 조합의 분양수익 또한 일반 가로주택보다 큰 폭으로 늘어날 수도 있다는 의미입니다.

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그렇기 때문에 매도청구가 진행될 경우, 사업이익이 큰 단지일수록 그 이익이 시가에 어떻게 반영되는지가 보상금액의 차이를 만드는 출발점이 됩니다.

3. 청기와훼미리의 시가, 이 두 가지를 챙겨야 합니다

매도청구소송에서 법원이 정할 시가는, "사업으로 발생할 개발이익이 반영된 가격"입니다. 청기와훼미리의 경우 다음 두 변수가 시가 감정의 핵심 쟁점이 됩니다.

① 높은 용적률에 따른 분양수익의 시가 반영: 용적률 297.86%로 확보된 분양가능 세대(일반분양 88세대 + 공공임대 74세대)에서 발생할 수익이 시가 산정의 핵심 근거가 됩니다. 단순히 인근 노후주택 거래가만 참고하는 식의 감정평가가 이루어지면 사업이익 부분이 누락될 수도 있어 주의가 필요합니다.

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② 1호선 금천구청역 권역의 인프라 가치 객관적 반영: 금천구청역 권역은 금천구 정비사업이 활발히 추진되는 권역으로, 일대 신축 단지의 등장이 권역 가치를 끌어올리는 흐름이 이어지고 있습니다. 인근 신축 단지의 분양가·실거래가 등이 비교사례로 충분히 반영되어야 정당한 시가가 산정될 수 있습니다.​

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4. 사업이익이 큰 단지일수록 보상금 차이도 큽니다 — 신지수 변호사의 조언

최근 저희 법인에서는 매도청구소송에서 조합 감정가보다 16% 증액된 보상을 이끌어낸 사례가 있습니다.

용적률이 높은 단지는 외형적으로 보면 사업성이 좋은 단지이지만, 시가 감정에서 이러한 사업성이 자동으로 보상금에 반영되는 것은 아닙니다. 오히려 조합 측은 사업이익을 보수적으로 산정해 보상안을 제시하려는 경향이 있고, 그 결과를 그대로 받아들이면 정작 소유자님 몫이 크게 줄어들 수도 있습니다.

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청기와훼미리 소유자님의 시가가 용적률 297%의 사업성에 걸맞게 매겨질 수 있도록, 분양수익 분석과 비교사례 입증은 신지수 변호사가 끝까지 들고 가겠습니다.