부산 낙민1구역 가로주택 매도청구, 시가 감정에서 챙겨야 할 두 가지 

안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

부산 동래구 낙민1구역 가로주택정비사업이 사업시행계획인가를 받았습니다. 관리처분계획이 함께 포함된 인가로, 이후 절차 진행 속도가 상대적으로 빠를 수 있는 사안입니다. 미동의 소유자분이나 분양신청을 하지 않으신 소유자분들 입장에서는 매도청구로 결정될 보상금을 사전에 점검하실 필요가 있는 시점입니다.

1. 낙민1구역 가로주택, 사업 개요

2. 관리처분계획 포함 인가, 시가 감정 준비의 마지노선입니다

일반적인 가로주택은 사업시행계획인가 이후 관리처분계획인가가 별도로 진행되는데, 낙민1구역은 두 인가가 한 번에 이루어졌습니다. 이는 분양 절차와 미동의 소유자에 대한 후속 절차가 곧바로 이어질 수 있다는 의미이고, 그만큼 시가 감정을 준비할 시간적 여유가 좁아질 수도 있습니다.

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일단 조합 측 감정안이 진행되기 시작하면 이를 뒤집기가 쉽지 않은 만큼, 회답 시점 이전에 소유자님의 시가 근거를 정리해두시는 것이 유리합니다.

3. 낙민1구역의 시가, 이 두 가지가 결정합니다

매도청구소송에서 법원이 결정할 시가는, 사업 완공 후 신축 단지의 가치가 반영된 가격입니다. 낙민1구역의 경우 다음 두 축이 시가 산정의 핵심입니다.

① 임대 없는 순수 분양 구조의 사업수익 반영: 낙민1구역은 전 세대 286세대 가운데 임대주택이 한 세대도 없이 전량 분양으로 구성되고, 그중 일반공급이 239세대에 이릅니다. 조합의 분양수익 비중이 매우 크다는 뜻이며, 이러한 사업이익이 시가 감정에 충분히 반영되지 않으면 소유자님 몫이 상대적으로 축소될 수도 있습니다.

② 동래역 생활권과 부속 상가 사업가치: 낙민1구역은 1호선 동래역과 4호선 낙민역, 동해선 안락역을 이용할 수 있는 우수한 교통환경을 갖춘 지상 32층 아파트로, 부산 원도심 접근성이 뛰어난 입지입니다. 또한 부속 상가 512㎡가 함께 분양되는 구조인 만큼, 주거 분양가뿐 아니라 상가의 사업가치도 시가 감정에서 별도로 반영되어야 합니다.

4. 관리처분 포함 인가일수록 대응이 빨라야 합니다 — 신지수 변호사의 조언

최근 저희 법인에서는 매도청구소송에서 조합 감정가보다 16% 증액된 보상을 이끌어낸 사례가 있습니다.

관리처분계획이 함께 인가된 단지는, 매도청구 이후 이주·철거 등 후속 절차까지 조합 측 계획이 이미 촘촘하게 짜여 있는 경우가 많습니다. 그 계획표에 소유자님의 시가 감정 준비 일정이 함께 반영되어 있을 리는 없으므로, 소유자님 스스로 자료 준비 시간을 만들어내지 않으면 조합의 흐름에 그대로 실려갈 수도 있습니다.

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낙민1구역 소유자님의 정당한 몫이 매도청구 결과에 온전히 남을 수 있도록, 매 단계마다 필요한 대응은 저 신지수 변호사가 한 걸음 한 걸음 짚어드리겠습니다.