강동 성내동 공원빌라 가로주택사업 매도청구, '시가' 어떻게 받을까? 

안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

강동구 성내동 공원빌라 가로주택정비사업이 사업시행계획인가를 받았습니다. 2,051㎡ 부지에 1개동 87세대가 들어서는 작지만 짜임새 있는 가로주택 단지입니다. 사업에 동의하지 않으셨거나 분양신청을 하지 않으신 소유자분들께서는 매도청구소송에서 결정될 보상금액을 미리 점검하실 필요가 있는 시점입니다.

1. 공원빌라 가로주택, 사업 개요

2. 단일동 소규모 단지, 사업성 입증이 더 까다롭습니다

87세대 단일동 가로주택은 사업 구조가 단순한 만큼 변수가 적어 보일 수 있지만, 매도청구의 시가 감정에서는 오히려 사업성을 입증할 객관 자료가 부족하다는 어려움이 따를 수도 있습니다. 일반분양분이 단 2세대에 불과하고 대부분 조합원분양으로 채워지는 구조에서, 사업이익 산정의 기준점이 외부적으로 드러나기 어렵기 때문입니다.

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결국 매도청구가 진행될 경우 결정되는 보상금액은, 이러한 사업 구조의 특성을 얼마나 정확하게 분석하고 입증하느냐에 따라 달라질 수도 있습니다.

3. 공원빌라의 시가, 이 두 가지 관점에서 봐야 합니다

매도청구소송에서 법원이 결정할 시가는, 단지 규모가 작더라도 새로 들어설 아파트의 가치가 반영된 가격이어야 합니다. 공원빌라 단지의 경우 다음 두 변수가 시가 감정의 핵심 포인트입니다.

① 성내동 일대 신축 소형 아파트 거래사례의 정확한 선정: 공원빌라는 전 세대가 60㎡ 이하 소형 평형으로 구성됩니다. 시가 감정에서 비교사례로 무엇을 선정하느냐가 결과를 좌우하는데, 강동구 일대 신축 소형 아파트 또는 도시형생활주택의 실거래가가 충분히 반영되지 않으면 시가가 과소평가될 수도 있습니다.

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② 8호선 강동구청역·5호선 강동역 더블역세권 입지 가치: 성내동은 8호선 강동구청역과 5호선 강동역이 모두 도보권에 있는 입지로, 강남권 직결 교통망의 가치가 입지 프리미엄으로 작용합니다. 1인가구·신혼부부 수요가 두터운 권역 특성을 감정평가에 반영시켜야 합니다.

4. 작은 단지일수록 디테일이 시가를 좌우합니다

최근 저희 법인에서는 매도청구소송에서 조합 감정가보다 16% 증액된 보상을 이끌어낸 사례가 있습니다. 자세한 내용은 아래 블로그 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

단일동 87세대 소규모 단지의 매도청구는, 큰 단지처럼 다양한 사업성 자료가 자동으로 마련되는 구조가 아니기 때문에, 소유자님 측에서 적극적으로 비교사례와 입지 자료를 제시하지 않으면 조합 측 감정안이 그대로 받아들여질 위험도 함께 커집니다. 특히 60㎡ 이하 소형 평형이라는 구성상, 비교 대상 단지를 어떻게 선정하느냐가 결과를 가르는 핵심이 됩니다.

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작은 가로주택일수록 비교사례 한 건, 입지 호재 한 줄이 시가 감정의 결과를 바꿔놓을 수 있습니다. 공원빌라 단지에서 보상금이 단 한 평이라도 정당하게 매겨질 수 있도록, 최선을 다하겠습니다.

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