마포 망원동 454-3 가로주택 사업시행계획인가, 신탁방식 매도청구에서 시가를 지키는 핵심 포인트 

안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

마포구 망원동 454-3번지 일대 가로주택정비사업이 사업시행계획인가를 받았습니다. 일반적인 조합방식이 아닌 신탁방식으로 시행되는 단지이고, 한강 도보권의 망원동 입지라는 특수성도 함께 가지고 있어 미동의 소유자분이나 분양신청을 하지 않으신 소유자분들의 사전 검토가 필요한 사안입니다.

1. 망원동 454-3번지 가로주택, 사업 개요

2. 신탁방식 가로주택, 매도청구의 ‘주체’가 다릅니다

일반적인 가로주택정비사업은 조합이 시행자가 되어 매도청구를 진행하는데, 망원동 454-3번지 단지는 신탁회사가 시행자입니다. 매도청구의 협상 상대가 정비사업을 전문으로 다루는 자산신탁사라는 의미이고, 협상 테이블 반대편에 회계·감정·법률 전문 인력이 이미 배치되어 있다는 뜻이기도 합니다.

​

소유자님 입장에서는 ‘조합 vs 개인’ 구도와는 또 다른 형태의 협상 환경에 놓이게 되므로, 시가 감정과 자료 입증의 정밀함이 더욱 중요해질 수도 있습니다.

3. 망원동 단지의 시가, 이 두 갈래로 살펴봐야 합니다

매도청구소송에서 법원이 결정할 시가는, 사업 시행 이후 새로 들어설 단지의 가치가 반영된 가격이어야 합니다. 망원동 454-3번지 단지는 다음 두 변수가 시가 산정의 핵심 갈림길이 됩니다.

① 망원동 한강·홍대권 입지의 프리미엄 반영: 망원동은 한강공원과 홍대권을 동시에 도보로 접근할 수 있는 입지로, 6호선 망원역까지 가까워 신축 단지의 분양가·매매가가 권역 평균보다 높게 형성되는 곳입니다. 이러한 입지 프리미엄이 시가 감정에서 비교사례 단지 선정에 반영되어야 합니다.

② 근린생활시설을 포함한 복합 단지의 사업가치: 공동주택 218세대 외에 근린생활시설이 함께 들어서는 구조로, 주거 분양수익뿐 아니라 상업시설 사업가치까지 시가 감정에 포함되어야 합니다. 신탁사가 제시하는 사업성 자료에 빠진 항목은 없는지 검증할 필요가 있습니다.

4. 신탁사 상대 매도청구, 변호사의 사전 점검이 결과를 가른다

— 신지수 변호사의 조언

최근 저희 법인에서는 매도청구소송에서 조합 감정가보다 16% 증액된 보상을 이끌어낸 사례가 있습니다.

신탁사가 시행자인 가로주택은 매도청구 절차가 시작되기 전에 이미 사업성·시가 산정 자료가 정밀하게 정리되어 있는 경우가 많습니다. 그 자료에 맞서기 위해서는 같은 수준의 객관적 사업성 분석과 비교사례 자료가 소유자님 측에서도 준비되어야 하며, 이는 매도청구가 본격화된 이후에 갖추기에는 시간적으로 빠듯할 수 있습니다.

​

망원동 454-3번지 가로주택 소유자님이 신탁사를 상대로도 정당한 시가를 받아낼 수 있도록, 사전 점검과 자료 준비는 신지수 변호사가 곁에서 함께 챙기겠습니다.