금천구 대도연립 소규모재건축 사업시행계획인가, 노후 빌라 매도청구의 ‘시가’를 결정짓는 두 가지 변수 

안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

금천구 시흥동 대도연립이 소규모재건축사업의 사업시행계획인가를 받았습니다. 노후 연립주택이 200세대 규모 아파트로 새로 지어지는 사업으로, 사업에 동의하지 않으셨거나 분양신청을 하지 않으신 소유자분들께서는 매도청구소송에 따른 보상금액을 어떻게 끌어올릴지 미리 고민해두실 필요가 있습니다.

1. 대도연립 소규모재건축, 사업 개요

2. 노후 연립의 ‘현재가’와 ‘시가’ 사이의 간격

일반적으로 노후 연립·빌라의 매매 거래는 거의 일어나지 않거나, 일어나더라도 신축 아파트 대비 매우 낮은 가격에 형성되는 경향이 있습니다. 그러나 매도청구소송에서 보상의 기준이 되는 ‘시가’는 거래가가 아니라, 소규모재건축으로 새 아파트가 들어선 후 발생할 분양수익이 반영된 가격입니다.

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이 두 가격의 간격을 어떻게 입증하느냐에 따라 소유자님이 받으실 매매대금의 차이가 크게 벌어질 수도 있습니다.

3. 대도연립의 시가, 이 두 가지가 결정합니다

매도청구소송에서 법원이 결정할 시가는, 단순한 노후 연립 시세가 아닌 ‘재건축으로 발생할 개발이익이 반영된 가격’입니다. 대도연립의 경우 다음 두 변수가 시가 산정의 핵심입니다.

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① 금천구청역 권역 입지의 미래가치: 1호선 금천구청역과 신안산선 개통이 예정된 일대로, 도심 접근성 개선이 신축 아파트 분양가에 직접 반영될 변수입니다. 단순한 현재 시세가 아니라 사업 완료 시점의 분양가가 시가 감정에 충분히 들어가야 합니다.

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② 일반분양 122세대 비중의 사업수익성: 전체 200세대 중 일반분양분이 122세대로 절반을 훌쩍 넘습니다. 일반분양 비중이 높을수록 조합의 분양수익이 커지므로, 이러한 사업이익의 일정 부분이 소유자님 매매대금에도 반영되어야 합니다.

4. 노후 연립일수록 시가 입증의 디테일이 중요합니다

— 신지수 변호사의 조언

최근 저희 법인에서는 매도청구소송에서 조합 감정가보다 16% 증액된 보상을 이끌어낸 사례가 있습니다.

연립·빌라 같은 노후 주택의 매도청구소송에서는, 거래 사례가 부족한 만큼 감정평가사의 판단에 의존하는 비중이 높아지기 쉽습니다. 그만큼 소유자님 측에서 적극적으로 시장 데이터와 사업성 자료를 제시하지 않으면, 조합 측 주장이 그대로 받아들여질 위험도 함께 커집니다.

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금천구청역 권역 입지 가치와 200세대 사업의 분양수익이 대도연립 소유자님의 시가에 빠짐없이 반영될 수 있도록, 저 신지수 변호사가 객관적 자료와 디테일한 감정 대응으로 함께하겠습니다.