재건축 아파트 입주권을 팔고 싶은데 "투기과열지구라 조합원 지위 승계가 안 된다"는 말을 듣고 당황하는 분이 많습니다. 조합설립인가가 난 재건축 구역에서 물건을 사고팔면 매수인이 조합원이 되지 못하고 현금청산 대상으로 전락할 수 있기 때문입니다. 그런데 이 원칙에는 법이 정한 몇 가지 예외가 있고, 예외에 해당하면 투기과열지구 안에서도 조합원 지위를 온전히 넘길 수 있습니다. 이 글에서는 조합원 지위 양도가 금지되는 원칙과, 실제로 승계가 인정되는 예외 사유를 구체적인 요건 중심으로 정리합니다. 2025년 10월 15일 대책 이후 달라진 부분과 최근 대법원 판결이 실무에 미친 영향도 함께 짚습니다.
법무법인 도모 강대현 변호사
재건축 조합원 지위 양도, 왜 원칙적으로 금지되나 — 도시정비법 제39조
도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획인가 후 해당 정비사업의 건축물이나 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정합니다. 조합원이 되지 못한다는 것은 새로 소유권을 취득해도 새 아파트를 분양받을 권리(입주권)가 따라오지 않고, 대신 종전자산 감정평가액을 현금으로 정산받는 현금청산 대상이 된다는 뜻입니다. 이 규정이 만들어진 이유는 재건축·재개발 사업 진행 중에 오가는 프리미엄(웃돈) 거래를 억제해 투기 수요를 차단하고, 실제 거주 목적의 실수요자 중심으로 시장을 재편하기 위해서입니다.
따라서 조합설립인가 이후 매물로 나온 재건축 물건을 살 때는 "이 물건이 조합원 지위 승계가 가능한 예외에 해당하는지"를 계약 전에 반드시 확인해야 합니다. 매도인이 예외 요건을 갖추지 못한 물건을 그냥 사들이면, 매매대금은 그대로 지급했는데 조합원 자격은 넘어오지 않고 현금청산 통지만 받는 최악의 상황에 놓일 수 있습니다. 실제로 이런 분쟁은 계약 단계에서 중개인이나 매도인이 "괜찮다"고 안심시켰다가 뒤늦게 조합원 자격 상실이 확인되면서 발생하는 경우가 많습니다.
투기과열지구 내 조합설립인가(재건축) 또는 관리처분계획인가(재개발) 이후의 조합원 지위 양도는 도시정비법 제39조 제2항에 따라 원칙적으로 금지되며, 위반 시 매수인은 조합원이 아닌 현금청산 대상자가 됩니다.
조합원 지위 승계가 인정되는 대표 예외 — 10년 소유·5년 거주 1세대 1주택자
가장 널리 활용되는 예외는 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조가 정한 1세대 1주택자의 10년 이상 소유·5년 이상 거주 요건입니다. 양도인이 해당 주택을 1세대 1주택으로 보유하면서 소유기간과 거주기간이 각각 10년, 5년을 모두 넘겼다면, 투기과열지구 안에서도 조합원 지위를 매수인에게 그대로 넘길 수 있습니다. 거주기간은 주민등록표를 기준으로 산정하되, 소유자 본인이 아니라 배우자나 직계존비속이 거주한 기간도 합산할 수 있다는 점이 실무상 자주 놓치는 부분입니다.
상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간과 거주기간을 상속인의 기간에 합산해 계산합니다. 예를 들어 부모가 8년을 소유·거주하다가 사망해 자녀가 상속받고 3년을 더 소유·거주했다면, 자녀 명의로는 3년밖에 안 되어 보여도 실제로는 11년으로 계산되어 요건을 충족할 수 있습니다. 다만 법원은 이 요건의 충족 여부를 매매계약일을 기준으로 판단해야 한다고 보고 있어, 계약서 작성 시점에 소유·거주기간이 실제로 요건을 넘겼는지 정확히 계산해두는 것이 분쟁을 막는 핵심입니다.
소유기간 10년 이상 — 등기부등본상 소유권 취득일부터 매매계약일까지 계속 보유했는지 확인
거주기간 5년 이상 — 본인·배우자·직계존비속의 주민등록표상 거주 이력을 합산해 산정
1세대 1주택 — 세대원 전원이 해당 주택 외에 다른 주택을 보유하지 않아야 함
상속 취득 시 — 피상속인의 소유·거주기간을 상속인 기간에 합산 가능
세대원 전원 이전·상속·이혼 — 부득이한 사정에 따른 예외
시행령 제37조는 1세대 1주택 요건 외에도 생활상 불가피한 사정으로 조합원 지위 양도를 허용하는 사유들을 별도로 열거하고 있습니다. 대표적으로 세대원 전원이 생업, 질병 치료, 취학, 결혼을 이유로 해당 사업구역이 속한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군이 아닌 다른 지역으로 이전하는 경우가 있습니다. 이때는 세대원 전원이 실제로 다른 지역으로 주소를 옮겼는지가 핵심 심사 대상이 되므로, 일부 세대원만 전출하고 나머지가 남아 있으면 예외로 인정되지 않을 수 있습니다.
상속으로 취득한 주택을 그대로 양도하는 경우, 그리고 이혼으로 재산분할을 하면서 주택 소유권이 이전되는 경우도 예외 사유에 포함됩니다. 이러한 사유들은 투기 목적이 아니라 개인의 불가피한 생활상 사정에서 비롯된 거래라는 공통점이 있어 법이 별도로 배려하는 것입니다. 다만 각 사유를 뒷받침하는 객관적 자료(전출 사유를 증명하는 재직증명서·진단서·재학증명서, 이혼확정판결문 등)를 갖추지 못하면 조합 측이나 관할 관청이 예외 인정을 거부할 수 있으므로, 서류를 미리 준비해두는 것이 안전합니다.
사업이 지연됐을 때 — 3년 미착공·미준공 예외
정비사업 진행 자체가 예정보다 크게 늦어진 경우에도 예외가 인정됩니다. 사업시행계획인가일로부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축·재개발 사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속 소유한 사람이 착공 전에 양도하는 경우, 그리고 착공일로부터 3년이 지나도록 준공인가를 받지 못한 사업의 토지 등을 3년 이상 계속 소유한 사람이 양도하는 경우가 여기에 해당합니다. 사업이 늘어지는 동안 조합원의 자금 사정이나 개인 사정이 바뀔 수 있는데, 사업 지연의 책임을 조합원에게만 지워 매각조차 못 하게 하는 것은 지나치다는 취지가 반영된 예외입니다.
이 예외를 적용받으려면 "3년 이상 계속 소유"라는 보유기간 요건을 먼저 채워야 하므로, 인가일이나 착공일부터 정확히 며칠이 지났는지 계산이 필요합니다. 사업시행계획인가 이후 조합 내부 사정으로 착공이 지연되는 사례는 실무에서 드물지 않게 발생하므로, 오래 보유한 재건축 물건을 매도하려는 조합원이라면 관할 구청이나 조합 사무실에 인가일·착공일 공식 기록을 확인해두는 것이 좋습니다.
2025년 10·15 대책 이후 — 서울 전역 재지정과 더 엄격해진 심사
2025년 10월 15일 정부가 발표한 주택시장 안정화 대책에 따라 서울 전역과 경기 과천시·광명시 등 일부 지역이 투기과열지구로 재지정되면서, 조합원 지위 양도 제한이 적용되는 범위가 크게 넓어졌습니다. 그 결과 서울 소재 재건축·재개발 구역에서는 조합설립인가나 관리처분계획인가 이후 이뤄지는 거래 대부분이 원칙적으로 조합원 지위 승계가 막히고, 위에서 설명한 예외 요건을 갖추지 못하면 사실상 매매 자체가 무의미해지는 결과로 이어집니다.
이 때문에 매수를 검토하는 사람은 물건을 고를 때 "해당 매도인이 정말로 예외 요건(10년 소유·5년 거주, 세대원 전원 이전 등)을 충족하는지"를 등기부등본·주민등록초본·가족관계증명서 등 공적 서류로 직접 확인하는 절차가 이전보다 훨씬 중요해졌습니다. 중개업소의 구두 설명만 믿고 계약금을 지급했다가 요건 미비가 뒤늦게 드러나면, 계약 해제와 손해배상을 둘러싼 분쟁으로 번질 수 있습니다.
공유지분 매매는 공유자별로 따로 본다 — 대법원 2022다228230 판결
한 채의 주택을 여러 명이 공유하고 있는 경우, 공유자 중 일부만 예외 요건(10년 소유·5년 거주 등)을 충족한다면 어떻게 될까요. 대법원은 2025년 8월 14일 선고한 2022다228230 판결에서, 조합원 지위 양도 예외 요건 충족 여부는 대표 조합원 1인을 기준으로 일괄 판단할 것이 아니라 실제 양도인 각자를 기준으로 개별적으로 판단해야 한다고 밝혔습니다. 나아가 하나의 조합원 지위라도 공유지분별로 나뉘어 일부는 조합원 지위를, 나머지는 현금청산 대상자 지위를 동시에 가질 수 있다고 보아, 조합원 지위의 분할 가능성을 인정했습니다.
이 판결 이후 국토교통부는 2025년 11월 4일 지방자치단체에 통보를 보내, 예외 요건 충족 여부를 공유자별로 개별 판단하도록 해석을 변경했습니다. 그 결과 예외 요건을 충족한 공유자의 지분은 조합원 지위 승계가 인정되지만, 요건을 갖추지 못한 공유자의 지분은 여전히 현금청산 대상이 되는 방식으로 실무가 정리되고 있습니다. 공유지분 형태로 재건축 물건 매매를 검토하는 경우라면, 공유자 각자의 소유·거주 이력을 개별적으로 따져봐야 한다는 뜻입니다.
대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결은 조합원 지위 양도 예외 요건을 공유자 개인별로 판단해야 하며, 조합원 지위가 공유지분에 따라 분할될 수 있다고 판시했습니다.
계약 전 반드시 확인할 실무 체크리스트
재건축·재개발 물건을 매매하기 전에는 서류로 예외 요건 충족 여부를 미리 검증하는 절차가 필수입니다. 계약서에 특약을 넣지 않은 채 잔금까지 치렀는데 조합원 지위 승계가 되지 않는다면, 매수인은 새 아파트를 받지 못하고 현금청산액만 받는 상황에 놓이고 매도인을 상대로 한 분쟁이 뒤따를 수밖에 없습니다. 계약 전 아래 항목을 하나씩 짚어보는 것이 가장 확실한 예방책입니다.
등기부등본으로 소유권 취득일 확인 — 10년 이상 소유 요건 충족 여부 계산
주민등록초본(말소자 포함)으로 거주기간 확인 — 본인·배우자·직계존비속 거주 이력 합산
세대원 전원의 주택 보유 현황 확인 — 1세대 1주택 요건 충족 여부
공유지분 매매라면 공유자별 요건을 각각 확인 — 일부만 인정될 수 있음
계약서에 조합원 지위 승계 불발 시 계약 해제·손해배상 조항을 명시
자주 묻는 질문
Q. 투기과열지구가 아니었다가 계약 이후에 지정되면 어떻게 되나요?
A. 투기과열지구 지정 공고일 전에 이미 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되며, 지정일로부터 일정 기간 안에 관할 관청에 거래 신고를 마쳤다면 예외로 인정될 수 있습니다. 다만 계약일과 지정 공고일의 선후 관계, 신고 기한 준수 여부가 엄격히 따져지므로 계약서와 입금 내역을 정확히 보관해 두어야 합니다.
Q. 경매로 재건축 물건을 낙찰받으면 조합원 지위도 함께 넘어오나요?
A. 경매나 공매로 물건을 매수한 경우는 시행령이 정한 별도의 예외 사유에 해당해 조합원 지위 승계가 인정되는 경우가 많습니다. 다만 경매 절차의 종류와 매각 시점에 따라 세부 요건이 달라질 수 있으므로, 입찰 전에 해당 물건이 조합원 지위 승계 대상인지 조합이나 전문가를 통해 반드시 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 10년 소유·5년 거주 요건에서 '거주'는 계속 거주해야 하나요?
A. 반드시 하루도 빠짐없이 연속으로 거주해야 하는 것은 아니며, 주민등록표상 거주 이력을 합산해 총 5년을 채우면 됩니다. 다만 실질적으로 거주하지 않으면서 주민등록만 옮겨둔 위장전입 형태로 판단되면 요건 충족이 부정될 수 있어, 실거주 사실을 뒷받침할 자료(관리비 납부내역, 우편물 수령 등)를 함께 갖추는 것이 좋습니다.
Q. 조합원 지위 승계가 안 되면 매수인은 아무 보상도 못 받나요?
A. 아닙니다. 조합원 지위를 취득하지 못하더라도 현금청산 대상자로서 종전자산 감정평가액에 상응하는 청산금을 지급받을 권리는 있습니다. 다만 새 아파트를 분양받아 얻을 수 있었던 개발이익까지 온전히 보전받기는 어려우므로, 애초에 조합원 지위 승계가 가능한 물건인지 사전에 확인하는 것이 훨씬 유리합니다.
Q. 공유지분 중 일부만 예외 요건을 충족하면 매매 자체가 불가능한가요?
A. 매매 계약 자체는 가능하지만, 요건을 충족한 지분은 조합원 지위가 승계되고 그렇지 못한 지분은 현금청산 대상이 되는 방식으로 나뉠 수 있습니다. 대법원 2022다228230 판결 이후 공유자별 개별 판단이 실무 원칙으로 자리잡았으므로, 계약 전 공유자 각자의 소유·거주 이력을 따로 확인해야 합니다.
맺음말
재건축 조합원 지위 양도는 투기과열지구 안에서 원칙적으로 금지되지만, 도시정비법 시행령이 정한 10년 소유·5년 거주 1세대 1주택 요건, 세대원 전원의 부득이한 이전, 상속·이혼, 사업 지연 등 여러 예외 사유를 통해 승계가 인정될 여지가 분명히 있습니다. 특히 2025년 10월 15일 대책으로 규제 지역이 서울 전역으로 넓어지고 공유지분에 대한 대법원의 개별 판단 법리까지 더해지면서, 계약 전에 예외 요건 충족 여부를 서류로 꼼꼼히 확인하는 절차가 그 어느 때보다 중요해졌습니다.
재건축·재개발 물건의 매수나 매도를 앞두고 계약서에 특약을 어떻게 넣어야 할지, 지금 보유한 물건이 예외 요건에 해당하는지 판단이 애매하다면 계약 전에 전문가의 검토를 받아보는 것을 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
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