신탁회사에 소유권이 넘어간 오피스텔이나 빌라에 전세로 들어갔다가, 임대인이 애초에 임대차계약을 체결할 권한조차 없었다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 사례가 늘고 있습니다. 이런 신탁사기 피해는 소유권 관계가 복잡해 법원 판단이 오래 걸리다 보니, 경매나 공매가 끝날 때까지 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 경우가 많았습니다. 2026년 5월 12일 공포된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 개정안(법률 제21634호)은 이 문제를 풀기 위해 선지급-후정산 제도를 새로 도입했습니다. 그렇다면 어떤 요건을 갖춰야 경·공매가 끝나기 전에 보증금 일부를 먼저 받을 수 있을까요. 이 글에서 신탁사기 피해자의 정의부터 선지급 요건, 정산 방식까지 정리합니다.
법무법인 도모 강대현 변호사
신탁사기 피해란 — 소유권과 임대차계약이 어긋난 경우
신탁사기(무권계약) 피해는 신탁법에 따라 부동산 소유권이 수탁자(신탁회사)에게 넘어간 상태에서, 원래 소유자였던 위탁자나 그로부터 권한을 받지 못한 제3자가 마치 자신이 임대인인 것처럼 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우를 말합니다. 개정 전세사기피해자법 제2조제4호다목은 이런 계약을 체결한 임차인을 신탁사기피해자로, 그 주택을 신탁사기피해주택으로 규정합니다.
이런 사례가 구제하기 어려웠던 이유는 구조 자체에 있습니다. 소유권자인 신탁회사와 임대차계약을 맺은 적이 없는 임차인은 대항력이나 우선변제권을 곧바로 주장하기 어렵고, 계약의 효력을 둘러싼 법적 다툼이 길어지는 경우가 많았습니다. 그 사이 신탁회사가 공매로 부동산을 처분하면 임차인은 배당조차 받지 못한 채 거처를 잃는 사례가 반복됐습니다.
예를 들어 오피스텔 소유자가 자금 조달을 위해 신탁회사에 소유권을 이전하고도, 신탁계약상 임대차 체결 권한을 받지 않은 채 세입자를 들이는 경우가 대표적입니다. 이 경우 세입자는 등기부만 보고는 소유관계의 문제를 알아채기 어렵고, 공인중개사가 신탁원부까지 확인하지 않으면 위험을 걸러내기 힘든 구조입니다.
신탁 설정 사실을 숨기고 임대차계약을 체결한 경우
신탁원부상 임대차 동의를 받지 않은 채 계약한 경우
신탁회사 동의 없이 재임대·전대차가 이뤄진 경우
신탁법에 따라 신탁된 주택을 적법한 임대권한 없는 자와 계약한 임차인은 개정법상 신탁사기피해자로 인정되어 별도의 구제 절차를 이용할 수 있습니다.
2026년 7월 12일부터 시행 — 신탁사기피해주택 매입 절차
이번 개정법은 시행 시기를 단계적으로 나눴습니다. 매입 절차 개선 등 일부 조항은 공포 즉시 시행됐고, 신탁사기피해주택에 관한 매입·지원 조항(제6조제2항제1호의2, 제15조의2, 제25조, 제25조의2, 제25조의3, 제25조의4, 제25조의5, 제25조의6, 제25조의8 등)은 공포 후 2개월이 지난 오늘 2026년 7월 12일부터 시행됩니다.
핵심은 공공주택사업자가 신탁사와 협의해 신탁사기피해주택을 직접 매입할 수 있게 한 것입니다(제25조의3). 종전에는 신탁사기 피해주택이 일반 전세사기피해주택 매입 대상에서 사실상 빠져 있었는데, 이제는 같은 방식으로 매입·공공임대 전환이 가능해졌습니다.
신탁회사가 공매를 진행하기 전 단계에서 공공주택사업자가 매입 협의에 들어가면, 임차인은 공매로 넘어가지 않고도 계속 거주하며 공공임대로 전환될 길이 열립니다. 다만 매입 여부는 신탁사와의 협의 결과에 달려 있어 모든 사례에 자동 적용되는 것은 아니라는 점은 유의해야 합니다.
선지급-후정산 제도 — 경·공매 끝나기 전에 받을 수 있는 요건
개정법은 임차보증금 최소보장 제도를 신설해, 신탁사기피해자를 포함한 최소보장피해자가 실제로 회수한 금액의 합계가 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 그 부족분을 최소지원금으로 신청할 수 있도록 했습니다.
여기서 더 나아가 선지급 규정은 경매나 공매 절차가 끝나기 전이라도 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 지급하고, 이후 국토교통부장관이 정산하는 선지급-후정산 방식을 도입했습니다. 대상은 적법한 임대권한을 갖지 못한 임대인과 임대차계약을 체결한 임차인, 신탁사기피해자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사람입니다.
다만 이 최소보장·선지급 제도는 공포 후 6개월이 지난 2026년 11월 13일부터 시행될 예정입니다. 오늘 시행된 신탁사기피해주택 매입 조항과 달리, 선지급금을 실제로 신청할 수 있는 시점은 아직 아니라는 점을 구분해 알아둘 필요가 있습니다.
거주지 관할 시·도에 전세사기피해자(신탁사기피해자 포함) 결정 신청을 해 인정받을 것
경·공매 등 회수 절차가 진행 중이거나 예정돼 있을 것
실제 회수 예상액이 임차보증금 3분의 1에 못 미칠 것으로 판단될 것
선지급-후정산 제도는 법적 분쟁이 끝날 때까지 기다리지 않고 피해자의 생활 안정을 먼저 확보하려는 취지로 설계됐습니다.
최소보장금 산정 — 보증금 3분의 1 기준 계산 예시
최소보장금은 임차보증금의 3분의 1을 기준으로, 임차인이 대항력·우선변제권 행사나 배당 등으로 실제 회수한 금액의 합계가 이 기준액에 못 미칠 때 그 차액을 최소지원금으로 지급하는 구조입니다. 계산 방식을 단순화한 예시로 이해를 도울 수 있습니다.
예를 들어 보증금이 9천만원인 임차인이 경매 배당으로 3천만원을 회수했다면, 최소보장 기준액은 3천만원(9천만원의 3분의 1)이므로 이미 기준을 충족해 추가 지원금은 발생하지 않습니다. 반대로 배당액이 1천만원에 그쳤다면 기준액 3천만원과의 차액인 2천만원을 최소지원금으로 신청할 수 있는 구조입니다.
다만 실제 지급액은 심사와 대통령령으로 정하는 세부 기준에 따라 달라질 수 있어, 위 계산은 어디까지나 제도의 얼개를 이해하기 위한 단순화한 예시라는 점을 감안해야 합니다.
선지급금 정산과 보호조치 — 양도·압류 금지
정산은 국토교통부장관이 선지급금을 지급한 뒤, 피해자가 대항력이나 우선변제권을 행사해 받은 금액, 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, 기존에 받은 지원금 등을 모두 반영해 이뤄집니다. 최종 회수액이 선지급금보다 많으면 차액을 정산해 돌려받고, 적으면 국가가 그 차액을 부담하는 구조로 이해할 수 있습니다.
개정법은 최소지원금과 선지급금에 대해 양도, 담보 제공, 압류를 금지하는 보호조치도 함께 뒀습니다. 이는 지원금이 채권자나 제3자에게 넘어가지 않고 피해자 본인의 생활 안정에 온전히 쓰이도록 하려는 취지입니다.
예컨대 임차인이 다른 채무로 압류를 당하고 있는 상태라도, 선지급금과 최소지원금만큼은 압류 대상에서 제외돼 실제 손에 쥘 수 있다는 점에서 기존 지원 제도와 차별화됩니다.
신청 전 준비할 서류와 실무 유의점
신청은 거주지 관할 시·도 또는 전세사기피해자 지원관리시스템을 통해 이뤄지며, 먼저 전세사기피해자(신탁사기피해자 포함) 결정을 받아야 이후 최소보장·선지급 신청 단계로 넘어갈 수 있습니다. 아직 시행 전인 제도인 만큼 세부 신청 서식과 심사 기준은 대통령령·국토교통부령 정비 과정에서 확정될 예정이라, 준비 서류를 미리 갖춰두되 확정 공고를 반드시 확인하는 절차가 필요합니다.
임대차계약서 원본 및 계약 체결 경위를 보여주는 자료(문자메시지, 중개대상물 확인설명서 등)
등기부등본과 신탁원부 — 신탁 설정 시점과 임대차계약 체결 시점의 선후관계 확인용
전입신고일자·확정일자를 확인할 수 있는 주민등록초본
경매·공매 진행 상황을 보여주는 법원 문건(배당요구종기 결정문 등)
일반 전세사기와 신탁사기, 왜 구제 방식이 다른가
일반 전세사기는 등기부상 소유자인 임대인과 계약을 맺었다는 점에서 대항력이나 우선변제권을 곧바로 주장할 여지가 있지만, 신탁사기는 계약 상대방이 애초에 처분·임대 권한이 없었다는 근본적 하자가 있어 계약의 효력 자체가 다퉈지는 경우가 많습니다. 그래서 개정법은 신탁사기피해자를 별도 유형으로 구분하고, 공공주택사업자가 신탁사와 협의해 매입하는 절차와 선지급 규정을 따로 마련한 것입니다.
실무적으로는 임대차계약 체결 당시 신탁 설정 여부를 몰랐는지, 중개 과정에서 신탁원부 확인을 요구했는지 등이 이후 피해자 인정 심사에서 살펴볼 수 있는 사정이 됩니다. 계약 전 등기부와 신탁원부를 함께 확인하는 습관이 여전히 가장 확실한 예방책이라는 점은 이번 개정으로도 달라지지 않습니다.
자주 묻는 질문
Q. 신탁사기 피해자인지 애매한 경우에도 결정 신청을 할 수 있나요?
A. 네, 신탁원부와 임대차계약 체결 경위 등 자료를 갖춰 시·도에 전세사기피해자 결정 신청을 하면 심의위원회가 신탁사기피해자 해당 여부를 판단합니다. 판단이 쉽지 않은 사안이라도 신청 자체는 가능하니 관련 자료를 최대한 확보해 제출하는 것이 유리합니다.
Q. 선지급금은 지금 바로 신청할 수 있나요?
A. 아닙니다. 최소보장·선지급 관련 규정은 공포 후 6개월이 지난 2026년 11월 13일부터 시행될 예정이라, 현재는 시행을 위한 하위법령 정비 단계입니다. 다만 신탁사기피해주택 매입 관련 조항은 오늘(2026년 7월 12일)부터 이미 시행 중입니다.
Q. 선지급금을 받으면 나중에 전액 돌려줘야 하나요?
A. 정산 과정에서 실제 회수액이 선지급금보다 많으면 차액을 반환하지만, 회수액이 선지급금에 못 미치면 국가가 그 차액을 부담하는 구조로 설계돼 있습니다. 즉 무조건 전액을 상환해야 하는 대출 개념은 아닙니다.
Q. 선지급금을 받을 자격을 잃는 경우도 있나요?
A. 대통령령으로 정하는 세부 요건을 갖추지 못하거나, 결정 신청 단계에서 전세사기피해자(신탁사기피해자)로 인정받지 못하면 선지급 대상에서 제외될 수 있습니다. 세부 기준은 하위법령에서 확정될 예정입니다.
Q. 신탁사기피해주택 매입은 언제부터 신청할 수 있나요?
A. 매입 관련 조항은 2026년 7월 12일부터 시행되므로 공공주택사업자와 신탁사 간 협의 절차가 시작될 수 있습니다. 다만 매입 여부는 개별 협의 결과에 따라 달라질 수 있어 모든 신탁사기피해주택이 자동으로 매입되는 것은 아닙니다.
Q. 이미 공매가 끝나 배당까지 마친 경우에도 선지급 제도를 이용할 수 있나요?
A. 선지급은 경·공매가 끝나기 전에 미리 지급하는 데 취지가 있으므로, 이미 배당이 종결된 경우에는 선지급이 아니라 최소보장금(부족분 보전) 신청 대상으로 검토되는 것이 일반적입니다. 구체적인 적용 여부는 시행 이후 하위법령과 실무 기준을 확인해야 합니다.
맺음말
신탁사기 피해는 소유권 구조 자체에 하자가 있어 일반 전세사기보다 법적 다툼이 길어지기 쉽지만, 이번 개정으로 신탁사기피해주택 매입 절차가 오늘부터 시행되고 몇 달 뒤에는 선지급-후정산 제도까지 더해지면서 경·공매가 끝나기 전에도 최소한의 생활 안정을 도모할 길이 열렸습니다.
다만 제도가 두 단계로 나뉘어 시행되는 만큼, 지금 당장 할 수 있는 것(피해자 결정 신청, 신탁사기피해주택 매입 협의 확인)과 11월 이후에나 가능한 것(선지급금 신청)을 구분해 준비하는 것이 중요합니다. 신탁원부 확인, 계약 체결 경위 정리 등은 시행 전이라도 미리 갖춰둘수록 실제 신청 단계에서 시간을 아낄 수 있습니다.
신탁사기 여부 판단이나 매입 협의, 선지급 신청 요건 준비처럼 복잡한 사안은 초기에 서류를 꼼꼼히 점검하는 것이 안전합니다. 수원·경기남부 지역에서 관련 사건을 다뤄 온 변호사와 함께 검토해보시는 것도 방법입니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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