다운계약서 작성 요구받았다면 — 매수인의 과태료·양도세 추징 위험 

집을 사려는데 매도인이 "세금을 줄이게 실제보다 낮은 금액으로 계약서를 쓰자"고 제안하는 일이 적지 않습니다. 당장 취득세가 줄어드니 매수인에게도 이득처럼 보여 별생각 없이 응하는 경우가 많습니다. 그러나 이른바 다운계약서에 서명하는 순간, 매수인은 과태료와 양도소득세 추징, 취득세 추징이라는 세 갈래 위험을 한꺼번에 떠안게 됩니다. 더 곤란한 점은 그 불이익이 계약할 때가 아니라 몇 년 뒤 그 집을 되팔 때 부메랑처럼 돌아온다는 데 있습니다. 이 글에서는 다운계약서를 요구받은 매수인이 실제로 어떤 책임을 지는지, 그리고 요구를 받았을 때 어떻게 대응해야 하는지 정리합니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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다운계약서란 무엇이고, 왜 매수인까지 걸리나

다운계약서는 부동산의 실제 거래가격보다 낮은 금액으로 매매계약서를 작성해 관할 관청에 신고하는 것을 말합니다. 반대로 실제보다 높여 쓰는 것은 업계약서라고 합니다. 다운계약은 보통 매도인이 양도차익을 줄여 양도소득세를 덜 내려는 목적에서 제안하지만, 매수인도 신고가액이 낮아지면 취득세가 줄어들기 때문에 서로의 이해가 맞아떨어지는 것처럼 보입니다.

문제는 실제 거래가격을 신고할 의무가 매도인만이 아니라 거래 당사자 쌍방에게 지워져 있다는 점입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조는 매매계약을 체결하면 거래당사자가 실제 거래가격 등을 신고하도록 정하고 있고, 거짓으로 신고하는 행위를 금지합니다. 따라서 매도인이 먼저 제안했더라도 매수인이 낮은 금액의 계약서에 동의해 함께 신고했다면, 매수인 역시 거짓 신고의 당사자가 됩니다.

즉 "나는 사는 사람일 뿐 세금은 파는 사람이 내는 것"이라는 생각은 통하지 않습니다. 매수인은 취득 단계의 취득세, 그리고 훗날 그 부동산을 되팔 때의 양도소득세라는 두 개의 과세국면을 스스로 갖고 있고, 다운계약은 그 두 국면 모두에 불이익을 남깁니다.

부동산 거래신고법은 매도인과 매수인 모두에게 실제 거래가격 신고의무를 지운다. 다운계약은 어느 한쪽의 잘못이 아니라 쌍방의 위반이다.

과태료 — 취득가액의 최대 10%까지

거짓으로 거래가격을 신고하면 부동산 거래신고법 제28조에 따라 과태료가 부과됩니다. 과태료는 정액이 아니라 실제 거래가격과 신고가격의 차액 비율에 연동되어, 차이가 클수록 무거워지는 구조입니다. 실제보다 얼마나 많이 낮춰 신고했느냐에 따라 부담이 크게 달라집니다.

• 실거래가와 신고가의 차액이 실제가격의 10% 미만이면 취득가액의 100분의 2 수준의 과태료가 적용됩니다.

• 차액 비율이 커질수록 100분의 4, 100분의 5로 단계적으로 올라갑니다.

• 2023년 개정으로 차액이 30% 이상인 고액 왜곡 구간이 신설되어, 차이가 50% 이상이면 취득가액의 100분의 10까지 부과될 수 있습니다.

주의할 점은 이 과태료의 기준이 '깎은 금액'이 아니라 취득가액(실제 거래가격) 전체라는 것입니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 7억 원으로 낮춰 신고했다면 차액은 3억 원이지만, 과태료는 그 3억 원이 아니라 10억 원을 기준으로 비율을 곱해 계산합니다. 몇백만 원 아끼려다 수천만 원의 과태료를 무는 상황이 벌어지는 이유입니다.

과태료는 낮춘 차액이 아니라 실제 거래가액 전체에 비율을 곱해 산정된다. 절감 세액보다 과태료가 훨씬 클 수 있다.

양도소득세 추징 — 되파는 날 돌아오는 부메랑

매수인에게 가장 뼈아픈 대목은 훗날 그 부동산을 되팔 때 드러납니다. 소득세법 제91조 제2항은 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우 조세특례제한법 제129조를 적용하도록 정하고 있습니다. 그 효과는 1세대1주택 비과세나 각종 감면 요건을 갖추었더라도 비과세·감면을 배제하고 양도소득세를 추징하는 것입니다.

여기서 핵심은, 이 불이익이 다운계약을 제안한 매도인에게만 국한되지 않는다는 점입니다. 다운계약으로 부동산을 취득한 매수인도, 나중에 그 부동산을 양도할 때 비과세·감면 배제가 그대로 적용되어 양도소득세를 추징당합니다. 취득 단계에서 저지른 거짓 신고가 양도 단계까지 따라붙는 셈입니다.

구체적으로 그려 보면 이렇습니다. 다운계약으로 집을 산 사람이 몇 년 뒤 실거주 2년 요건을 충족해 1세대1주택 비과세를 기대하고 매도했더라도, 취득 당시 다운계약 사실이 확인되면 비과세가 배제되어 수천만 원에서 수억 원의 양도세가 부과될 수 있습니다. 당장의 취득세 몇 푼을 아낀 대가가 몇 년 뒤 훨씬 큰 세금으로 돌아오는 전형적인 구조입니다.

다운계약으로 취득한 부동산은 매수인이 되팔 때에도 1세대1주택 비과세·감면이 배제된다. 취득 단계의 거짓이 양도 단계까지 따라온다.

취득세 과소신고 — 추징과 가산세

다운계약으로 신고가액을 낮추면 그에 맞춰 취득세도 적게 냅니다. 그러나 실제 거래가격이 밝혀지면 부족하게 낸 취득세가 추징되고, 여기에 무신고·과소신고 가산세와 납부지연에 따른 가산세가 더해집니다. 결국 당초 아끼려던 취득세는 물론, 그보다 더 큰 금액을 나중에 한꺼번에 물게 됩니다.

취득세는 지방세이므로 관할 지방자치단체가 실거래 자료, 자금 흐름, 대출 서류 등을 통해 실제 가격을 파악하면 언제든 경정·추징에 나설 수 있습니다. 매수인 입장에서 다운계약은 취득세 절감이라는 눈앞의 이득처럼 보이지만, 실제로는 가산세까지 붙는 세금 폭탄을 미루어 둔 것에 불과합니다.

"매도인이 요구했다"는 항변이 통할까

다운계약은 매도인이 먼저 제안하는 경우가 대부분이어서, 적발되면 매수인은 "나는 그저 요구에 따랐을 뿐"이라고 항변하고 싶어집니다. 그러나 과태료와 세금 추징의 근거는 누가 먼저 제안했는가가 아니라 매수인이 실제로 거짓 신고에 관여했는지입니다. 낮은 금액의 계약서에 서명하고 그 금액으로 함께 신고했다면, 제안 주체가 매도인이라 해도 매수인은 공동으로 위반한 것이 됩니다.

다만 사정에 따라 매수인의 관여 정도가 참작될 여지는 있습니다. 예컨대 매수인이 실제 대금을 정상적으로 지급한 증빙이 남아 있고, 신고 과정에서 매도인 측이 일방적으로 금액을 낮췄다면 다투어 볼 여지가 생깁니다. 반대로 대금 일부를 현금으로 오가게 하는 등 은폐에 적극 가담한 정황이 드러나면 참작은 어려워집니다.

또한 부동산 거래신고법은 조사가 시작되기 전에 위반 사실을 자진 신고한 경우 과태료를 감경하거나 면제할 수 있는 제도를 두고 있습니다. 이미 다운계약을 한 매수인이라면, 적발을 기다리기보다 자진 신고와 수정 신고를 검토하는 편이 불이익을 줄이는 현실적인 방법이 될 수 있습니다.

요구받았을 때, 매수인이 취할 대응

거래 상대방이 다운계약을 제안했다면, 눈앞의 절세보다 뒤따를 위험이 훨씬 크다는 점을 기억하고 실제 거래가격 그대로 신고하는 것이 원칙입니다. 아래는 요구를 받았거나 이미 응한 매수인이 점검해 볼 실무 대응입니다.

• 거절과 실거래가 신고: 계약서와 신고가액을 실제 대금과 일치시킵니다. 매도인의 세금 사정은 매수인이 떠안을 위험이 아닙니다.

• 대금 지급 증빙 보관: 계좌 이체 내역, 영수증, 대출 실행 자료 등 실제 지급액을 증명할 자료를 남겨 두면 훗날 분쟁에서 매수인의 선의를 뒷받침합니다.

• 이미 작성했다면 자진 수정: 신고 이후라도 실제 가격으로 정정·자진 신고를 검토합니다. 조사 전 자진 신고는 과태료 감경·면제 사유가 될 수 있습니다.

• 양도 시점 리스크 확인: 과거 다운계약으로 취득한 집을 팔 계획이라면, 비과세·감면 배제가 적용될 수 있으므로 매도 전에 세무·법률 검토를 받는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 세금 혜택은 매도인이 보는데 왜 매수인까지 처벌받나요?

A. 실제 거래가격 신고의무가 거래당사자 쌍방에게 있기 때문입니다. 매수인이 낮은 금액의 계약서에 동의해 함께 신고했다면 거짓 신고의 당사자가 되어 과태료 대상이 됩니다. 또한 취득세 과소신고와 훗날 양도 시 비과세 배제라는 불이익은 온전히 매수인 자신의 몫입니다.

Q. 다운계약을 하고 몇 년이 지나면 안전한가요?

A. 안심하기 어렵습니다. 세금을 부정한 방법으로 줄인 경우에는 통상보다 긴 부과제척기간이 적용될 수 있어, 시간이 흘렀다는 이유만으로 추징을 면하기는 쉽지 않습니다. 특히 비과세·감면 배제는 매수인이 그 부동산을 양도하는 시점에 문제가 되므로, 오래전 취득이라도 파는 순간 되살아납니다.

Q. 이미 다운계약으로 신고했는데 지금이라도 바로잡을 수 있나요?

A. 가능합니다. 실제 거래가격으로 정정·수정 신고를 하는 방법이 있고, 부동산 거래신고법은 조사 전에 자진 신고한 경우 과태료를 감경·면제할 수 있는 제도를 두고 있습니다. 방치했다가 적발되는 것보다 자진해서 바로잡는 편이 불이익을 줄이는 데 유리합니다.

Q. 매수인이 자진 신고하면 과태료가 줄어드나요?

A. 조사가 시작되기 전에 위반 사실을 자진 신고하면 과태료를 감경하거나 면제받을 수 있는 여지가 있습니다. 다만 감경 범위는 사안에 따라 다르고, 이미 조사가 진행된 뒤에는 적용이 어려울 수 있으므로 가급적 빠른 시점에 검토하는 것이 좋습니다.

Q. 조금만 낮춰도 양도세 비과세가 전부 배제되나요?

A. 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적었다면 원칙적으로 비과세·감면 배제 규정이 적용됩니다. 금액 차이가 작다고 해서 자동으로 문제되지 않는 것은 아니므로, "조금만 낮추는 것은 괜찮다"는 생각은 위험합니다. 다만 구체적 배제 범위와 산정은 개별 사정에 따라 달라질 수 있어 사전 검토가 필요합니다.

맺음말

다운계약서는 매도인의 세금을 줄여 주는 대신, 매수인에게 과태료와 취득세 추징, 그리고 몇 년 뒤 되팔 때의 양도세 추징이라는 부담을 넘깁니다. 당장의 취득세 절감액에 비해 뒤따르는 불이익이 훨씬 크고, 그 위험은 시간이 지난다고 사라지지 않는다는 점을 기억할 필요가 있습니다.

가장 안전한 선택은 실제 거래가격 그대로 신고하는 것이며, 이미 다운계약에 응했다면 자진 신고와 수정 신고로 피해를 줄이는 방안을 서둘러 검토하는 것이 바람직합니다. 다운계약을 요구받았거나 과거의 다운계약으로 세무조사·과태료 통지를 받아 대응이 막막하다면, 수원과 경기 남부 지역에서 부동산 거래 분쟁을 다루어 온 변호사의 조력을 받아 사안별 대응 방향을 정리해 보시기를 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.