생활형숙박시설 이행강제금, 시행사·분양대행사에 책임 물을 수 있나 

생활형숙박시설, 이른바 레지던스를 분양받아 거주하시다가 갑자기 이행강제금 부과 예고 통지를 받고 당황하는 분들이 많습니다. 분양 당시에는 "주거도 가능하다"는 설명을 듣고 계약했는데, 정작 이행강제금은 시행사나 분양대행사가 아니라 현재 소유자인 수분양자에게 부과됩니다. 그렇다면 그 부담을 "주거 가능"이라고 홍보했던 시행사와 분양대행사에 물을 수는 없는 걸까요. 이 글에서는 생활형숙박시설 이행강제금의 법적 구조와 유예 요건을 정리하고, 시행사·분양대행사를 상대로 한 계약 취소와 손해배상 청구가 각각 어디까지 가능한지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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생활형숙박시설에 왜 이행강제금이 부과되나 — 숙박시설이지 주택이 아니다

생활형숙박시설은 건축법령상 숙박시설로 분류되는 건축물입니다. 취사시설을 갖추고 있어 외관과 내부 구조가 오피스텔이나 소형 아파트와 거의 다르지 않지만, 법적 용도는 어디까지나 손님에게 숙박을 제공하는 영업용 시설입니다. 따라서 소유자가 숙박업 신고 없이 그 호실에 전입신고를 하고 상시 거주하면, 건축물을 허가받은 용도와 다르게 사용하는 것이 되어 건축법상 위반건축물 문제가 발생합니다.

관할 지방자치단체는 이러한 위반에 대해 건축법 제79조에 따라 시정명령을 내릴 수 있고, 시정명령을 받은 뒤에도 정해진 기간 안에 위반 상태를 해소하지 않으면 건축법 제80조에 따른 이행강제금이 부과됩니다. 예를 들어 수도권의 한 레지던스를 분양받아 가족과 함께 거주해 온 소유자가 시정명령 이후에도 계속 거주한다면, 지자체는 숙박업 신고나 용도변경 등으로 위반이 해소될 때까지 이행강제금을 부과할 수 있습니다.

생활형숙박시설의 상시 주거 사용은 건축법상 용도 위반이며, 시정될 때까지 이행강제금이 반복 부과될 수 있습니다.

이행강제금은 얼마나 나오나 — 시가표준액의 10%, 반복 부과 구조

건축법 제80조는 용도 위반 건축물에 대해 해당 건축물에 적용되는 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액의 범위에서 위반 내용에 따라 이행강제금을 부과하도록 정하고 있습니다. 분양가 수억 원대의 레지던스라면 한 번 부과될 때마다 수백만 원에서 수천만 원 단위의 부담이 생길 수 있다는 의미입니다. 실제 금액은 위반 면적과 시가표준액, 지자체의 산정 방식에 따라 달라지므로 부과 예고 통지서에 기재된 산출 근거를 반드시 확인해야 합니다.

더 무거운 문제는 이행강제금이 한 번 내고 끝나는 과태료가 아니라는 점입니다. 이행강제금은 위반 상태를 해소하도록 심리적 압박을 가하는 수단이어서, 위반이 계속되는 한 매년 반복하여 부과될 수 있습니다. 가령 첫해에 1,000만 원이 부과된 소유자가 이듬해에도 주거 사용을 계속한다면 다음 해에 다시 비슷한 금액이 부과되는 구조입니다. 시간이 갈수록 누적 부담이 커지기 때문에, 부과가 시작된 뒤에는 버티기보다 위반 해소 방안을 먼저 검토하는 것이 합리적입니다.

• 부과 근거 — 건축법 제79조 시정명령 불이행 시 제80조에 따라 부과되며, 처분 전 계고(부과 예고) 절차를 거칩니다.

• 산정 기준 — 지방세법상 시가표준액의 10% 범위에서 위반 내용·면적에 따라 산정됩니다.

• 반복성 — 위반 상태가 해소될 때까지 매년 다시 부과될 수 있어 누적 부담이 큽니다.

• 불복 수단 — 부과처분에 대해서는 행정심판이나 행정소송으로 다툴 수 있으나, 청구 기간 제한이 있습니다.

2027년 말까지 유예받은 경우와 이미 부과가 시작된 경우

정부는 2024년 10월 관계부처 합동으로 생활숙박시설 합법사용 지원방안을 발표하면서, 정해진 기한까지 숙박업 신고를 하거나 오피스텔로의 용도변경을 신청한 소유자에 대해서는 2027년 말까지 이행강제금 부과 절차 개시를 유예하기로 했습니다. 오피스텔 전환 시 전용 출입구 설치 의무를 면제하는 등 용도변경 요건도 함께 완화되었습니다. 이에 따라 기한 내에 신고·신청을 마친 소유자는 당장 이행강제금을 걱정할 필요는 없고, 유예 기간 안에 용도변경이나 숙박업 운영 체제 전환을 마무리하면 됩니다.

반면 신고·신청 기한이 지나도록 아무 조치를 하지 않은 물량에 대해서는 유예가 적용되지 않아, 지자체별로 시정명령과 이행강제금 부과 절차가 실제로 진행되고 있습니다. 보도에 따르면 전국 생활숙박시설 약 18만여 실 가운데 숙박업 신고도 용도변경 신청도 하지 않은 물량이 수만 실 규모로 파악된 바 있습니다. 본인 호실이 어느 단계에 있는지 — 유예 대상인지, 계고를 받은 상태인지, 이미 부과처분이 나온 상태인지 — 를 먼저 확인해야 대응 방향이 정해집니다.

기한 내 숙박업 신고 또는 용도변경 신청을 마친 소유자는 2027년 말까지 부과가 유예되지만, 미조치 물량은 이미 부과 절차가 진행되고 있습니다.

"주거 가능" 광고를 믿었다는 이유만으로 분양계약을 취소할 수 있을까

수분양자 입장에서 가장 먼저 떠올리는 방법은 분양계약 자체를 없던 일로 돌리는 것입니다. "주거가 가능한 줄 알고 계약했으니 착오였다"며 민법 제109조의 착오 취소를 주장하거나, 기망을 이유로 민법 제110조의 사기 취소를 주장해 분양대금 반환을 구하는 방식입니다. 실제로 전국 여러 생활숙박시설 단지에서 수분양자들이 시행사를 상대로 이러한 소송을 제기해 왔습니다.

그러나 최근 대법원은 이 경로에 상당히 엄격한 기준을 제시했습니다. 대법원 2026. 1. 29. 선고 2025다217022 판결은 생활숙박시설 수분양자들이 "실거주 가능" 홍보를 믿고 계약했다며 시행사를 상대로 분양대금 반환을 구한 사건에서, 홍보물에 거주 관련 표현이 있었더라도 계약서와 관련 자료에 해당 건물이 생활숙박시설이라는 점과 용도상 제한이 명시되어 있었다면 주거 가능성에 관한 착오를 인정하기 어렵다는 취지로 수분양자 승소 원심을 파기했습니다. 계약서에 "숙박시설이며 주거용 사용에 따른 불이익은 매수인이 부담한다"는 취지의 문구가 들어 있는 경우가 많은데, 이런 조항이 있으면 착오 취소 주장은 관철되기 어렵다는 것입니다.

따라서 계약서에 생활숙박시설임이 명시된 통상의 분양계약이라면, 착오 취소만으로 분양대금 전액을 돌려받는 전략은 성공 가능성이 낮아졌다고 보아야 합니다. 다만 이 판결이 시행사·분양대행사의 모든 책임을 부정한 것은 아닙니다. 계약의 효력은 유지되더라도, 위법한 광고·설명으로 입은 손해를 금전으로 배상받는 길은 별도로 남아 있습니다.

분양대행사에 대한 손해배상 청구 — 기망의 입증이 관건

분양대행사 직원이 단순히 "입지가 좋다", "가치가 오를 것이다" 수준을 넘어, 거래의 중요한 사항에 관해 구체적인 거짓 설명을 했다면 민법 제750조의 불법행위에 기한 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다. 예를 들어 규제 강화 방침이 이미 알려진 시점에 "이 단지는 규제와 무관하게 전입신고와 실거주가 아무 문제 없다"고 단정적으로 설명했거나, 숙박업 신고 의무를 숨긴 채 주거용 오피스텔과 동일한 것처럼 안내했다면 위법한 기망행위로 평가될 여지가 있습니다.

다만 실무상 법원은 분양 광고의 다소 과장된 표현을 모두 기망으로 보지는 않으며, 일반 상거래 관행에서 용인되는 수준의 과장인지, 아니면 구체적 사실을 거짓으로 고지한 것인지를 구분합니다. 결국 승패는 증거에서 갈립니다. 분양 당시의 카탈로그·홍보 블로그·문자메시지·상담 녹취처럼 "주거 가능"을 구체적으로 단정한 자료가 남아 있는지, 그 설명이 계약 체결에 실제로 영향을 미쳤는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 손해액으로는 이행강제금 부담, 용도변경 비용, 시세 하락분 등이 문제되는데, 어느 범위까지 광고와 상당인과관계 있는 손해로 인정받을 수 있는지는 사안별로 다투어집니다.

• 분양 홍보물 확보 — 카탈로그, 분양 홈페이지·블로그 캡처, 유튜브 광고 영상 등 "주거 가능" 표현이 담긴 자료를 시점과 함께 보존합니다.

• 상담 기록 확보 — 분양상담사와 주고받은 문자·카카오톡, 통화 녹음은 단정적 설명이 있었는지 보여주는 직접 증거가 됩니다.

• 계약 경위 정리 — 어떤 설명을 듣고 언제 계약했는지, 규제 관련 질문과 답변이 있었는지 시간 순으로 정리해 두면 소송에서 유리합니다.

시행사에 책임을 묻는 경로 — 사용자책임과 표시광고법

분양대행사는 자력이 부족한 경우가 많아, 실제 배상을 받으려면 시행사까지 책임 주체로 끌어들이는 것이 중요합니다. 첫 번째 경로는 민법 제756조의 사용자책임입니다. 분양대행사가 시행사의 위탁을 받아 그 지휘·감독 아래 분양 업무를 수행했다면, 대행사 직원의 기망행위에 대해 시행사가 사용자로서 배상책임을 질 수 있습니다. 실무상 시행사는 "대행사가 독자적으로 한 설명"이라며 책임을 부인하는 경우가 많으므로, 분양대행계약의 내용, 시행사가 승인한 홍보물인지 여부, 분양 현장 운영에 시행사가 관여한 정도 등 실질적 지휘·감독 관계를 보여주는 사정을 입증하는 것이 관건입니다.

두 번째 경로는 표시·광고의 공정화에 관한 법률입니다. 같은 법 제3조는 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓·과장 광고를 금지하고, 제10조는 그로 인해 피해를 입은 자에 대한 사업자의 손해배상책임을 정하고 있습니다. 시행사 명의로 배포된 분양 광고에 주거 가능성을 오인하게 하는 표현이 있었다면, 상담사의 개별 발언과 별도로 광고 자체를 근거로 시행사에 직접 책임을 물을 수 있는 것입니다. 민법상 불법행위 주장과 표시광고법 주장은 하나의 소송에서 함께 구성하는 것이 일반적입니다.

계약 취소가 막혔더라도, 민법 제750조·제756조와 표시광고법 제3조·제10조를 근거로 시행사·분양대행사에 손해배상을 구하는 길은 별도로 열려 있습니다.

지금 단계에서 취할 수 있는 조치 — 위반 해소와 청구권 보전을 병행

이행강제금 문제는 시간이 지날수록 불리해지는 구조이므로, 위반 상태 해소와 손해배상 청구권 보전을 동시에 진행하는 것이 바람직합니다. 우선 관할 지자체나 생활숙박시설 지원창구를 통해 본인 호실의 유예 적용 여부와 부과 절차 진행 단계를 확인하고, 오피스텔 용도변경이 가능한 단지인지, 숙박업 신고 후 위탁운영으로 전환할 수 있는지를 검토해야 합니다. 이미 부과처분을 받았다면 산정 근거의 오류나 절차 하자를 살펴 행정심판·행정소송으로 다툴 수 있는지도 함께 확인할 필요가 있습니다.

손해배상 청구에는 시효가 있다는 점도 놓치기 쉽습니다. 불법행위로 인한 손해배상청구권은 민법 제766조에 따라 피해자가 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있은 날로부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 이행강제금 계고를 받고서야 광고가 거짓이었음을 알게 된 경우 그 시점부터 3년이 문제되는데, 언제 "손해와 가해자를 알았는지"는 다툼의 여지가 있으므로 통지를 받았다면 미루지 말고 청구 가능성을 점검하는 것이 안전합니다. 같은 단지 수분양자들이 공동으로 소송을 진행하면 증거 수집과 비용 면에서 유리한 경우가 많습니다.

자주 묻는 질문

Q. 이행강제금은 한 번만 내면 끝나나요?

A. 아닙니다. 이행강제금은 위반 상태를 해소하도록 압박하는 수단이어서, 주거용 사용이 계속되는 한 매년 반복하여 부과될 수 있습니다. 건축법 제80조에 따라 시가표준액의 10% 범위에서 산정되므로 누적 부담이 상당히 커질 수 있습니다. 부과가 시작됐다면 납부 여부만 고민할 것이 아니라 용도변경이나 숙박업 신고 등 위반 해소 방안을 함께 검토해야 합니다.

Q. 신고 기한을 놓쳤는데 지금이라도 숙박업 신고나 용도변경을 하면 되나요?

A. 기한 내 신고·신청자에게 주어지는 2027년 말까지의 부과 유예를 소급해서 받기는 어렵지만, 지금이라도 위반 상태를 해소하면 그 이후의 반복 부과는 막을 수 있습니다. 이미 진행된 계고나 부과처분의 효력과는 별개이므로, 관할 지자체에 현재 단계를 확인한 뒤 해소 절차를 서두르는 것이 손해를 줄이는 길입니다.

Q. "실거주 가능" 홍보물을 갖고 있으면 분양계약을 취소할 수 있나요?

A. 계약서에 생활숙박시설이라는 점과 용도 제한이 명시되어 있었다면 착오 취소는 인정받기 어렵습니다. 대법원 2026. 1. 29. 선고 2025다217022 판결은 홍보물에 거주 표현이 있었더라도 계약 자료에 법적 용도가 명시된 이상 착오 취소를 받아들이지 않았습니다. 다만 계약 취소가 아닌 손해배상 청구는 별개의 문제이므로, 홍보물은 그 소송에서 중요한 증거가 될 수 있습니다.

Q. 분양대행사가 폐업했으면 배상받을 길이 없나요?

A. 반드시 그렇지는 않습니다. 분양대행사가 시행사의 지휘·감독 아래 분양 업무를 수행했다면 민법 제756조의 사용자책임으로 시행사에 배상을 구할 수 있고, 시행사 명의의 광고가 거짓·과장 광고에 해당하면 표시광고법 제10조에 따른 직접 책임도 검토할 수 있습니다. 대행사 직원 개인을 상대로 한 불법행위 청구도 이론상 가능하지만 실제 회수 가능성을 따져 청구 상대를 정하는 것이 실무적입니다.

Q. 손해배상으로 이행강제금까지 물어달라고 할 수 있나요?

A. 이행강제금 부담이 위법한 광고·설명과 상당인과관계 있는 손해로 인정되는지가 쟁점이 됩니다. 법원은 수분양자가 위반 사용을 스스로 계속한 사정 등을 들어 배상 범위를 제한하거나 과실상계를 할 수 있으므로, 전액이 그대로 인정된다고 단정할 수는 없습니다. 용도변경 비용, 가치 하락분 등 다른 손해 항목과 함께 구성하여 청구 범위를 설계하는 것이 일반적입니다.

Q. 손해배상 청구에도 기한이 있나요?

A. 있습니다. 민법 제766조에 따라 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있은 날로부터 10년이 지나면 청구권이 시효로 소멸합니다. 이행강제금 계고 통지 등으로 피해를 인식한 시점부터 3년이 문제될 수 있으므로, 통지를 받았다면 시효 완성 전에 청구 가능성을 점검하고 필요하면 소 제기나 시효 중단 조치를 해 두어야 합니다.

맺음말

생활형숙박시설의 이행강제금은 건축법 제79조·제80조에 따라 시가표준액의 10% 범위에서 위반 해소 시까지 반복 부과되는 무거운 제재이며, 기한 내 숙박업 신고나 용도변경 신청을 마친 소유자만 2027년 말까지 부과가 유예됩니다. 한편 "주거 가능" 광고를 믿고 분양받았더라도 계약서에 용도가 명시된 이상 착오 취소는 어렵다는 것이 최근 대법원의 태도이므로, 수분양자의 실질적 구제 수단은 민법상 불법행위·사용자책임과 표시광고법에 기한 손해배상 청구로 옮겨가고 있습니다.

결국 관건은 두 가지입니다. 첫째, 본인 호실의 부과 절차 단계를 확인하고 위반 해소나 행정쟁송으로 당장의 부담을 관리하는 것, 둘째, 분양 당시의 홍보물과 상담 기록을 확보해 시효가 지나기 전에 배상 청구권을 보전하는 것입니다. 수원과 경기남부 지역에도 이행강제금 통지를 받은 레지던스 단지가 적지 않은 만큼, 비슷한 상황이라면 사안에 맞는 대응 전략을 변호사와 함께 점검해 보시기 바랍니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.