[임대차] 상가 권리금 판결, 임대인의 꼼수 

안녕하세요. 여러분의 안전한 부동산 거래와 법률 상식을 전해드리는 블로그입니다.

상가 임대차 계약이 끝날 때 가장 예민하고 갈등이 많이 생기는 부분이 무엇일까요? 바로 '권리금'입니다.

최근 대법원에서 상가 권리금과 관련해 임대인과 임차인 모두가 꼭 알아두어야 할 매우 중요한 판결이 확정되어 소식을 들고 왔습니다.

권리금 보상 협의가 깨지자 "상가를 1년 6개월 동안 비워두겠다(공실 유지)"라며 새 임차인과의 계약을 거절한 임대인의 이야기인데요. 법원은 과연 누구의 손을 들어주었을까요? 핵심만 쏙쏙 정리해 드립니다!

사건의 발단 : 11년 약국 임차인과 임대인의 갈등

• 배경: 임차인 A씨는 수도권의 한 상가에서 무려 11년 동안 약국을 운영해 온 베테랑이었습니다.

• 임대인의 통보: 임대차 종료를 앞둔 2023년 4월, 임대인 B씨는 A씨에게 "내가 상가를 직접 쓸 예정이니, 새 임차인을 데려와도 계약 안 해준다"라며 미리 거절 의사를 밝혔습니다.

• 협상 결렬: 하지만 A씨는 이미 새 임차인과 7억 6,300만 원의 권리금 계약을 체결한 상태였죠. 이후 두 사람은 권리금 보상 문제를 두고 치열하게 협의했으나, 결국 합의에 이르지 못했습니다.

💡 임대인의 꼼수? "1년 6개월 공실" 카드

협상이 결렬되자 임대인 B씨는 2023년 7월, A씨에게 한 통의 내용증명을 보냅니다.

"상가임대차법에 따라, 이 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않고 비워두겠습니다. 그러니 새 임차인과의 계약은 거절합니다!"

실제로 B씨는 임대차 계약이 끝난 후 상가를 1년 6개월 동안 정말로 비워두었습니다. 상가건물 임대차보호법상 '상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우'에는 임대인이 새 임차인과의 계약을 정당하게 거절할 수 있다는 면책 규정이 있기 때문입니다.

임차인 A씨는 "이미 계약을 거절해 놓고, 뒤늦게 공실 규정을 핑계 삼아 권리금 회수를 방해했다"라며 B씨를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했습니다.

법원의 판단 : "꼼수 면책 안 된다, 3억 1,600만 원 배상하라"

대법원(민사1부)은 임차인 A씨의 손을 들어주며, 임대인 B씨가 3억 1,600만 원을 배상하라는 원심 판결을 최종 확정했습니다. (대법원 2026다202880)

법원이 임대인의 '1년 6개월 공실' 주장을 받아들이지 않은 이유는 다음과 같습니다.

1️⃣ 거절 사유의 사후 변경 (말 바꾸기)

임대인은 이미 임대차 종료 6개월 전인 6월에 "새 임차인과 계약하지 않겠다"는 의사를 확정적으로 표시했습니다. 7월에 보낸 공실 통지는 이미 발생한 권리금 방해 행위에 대해 나중에 거절 사유를 핑계로 바꾼 것에 불과하다고 보았습니다.

2️⃣ 손익 계산에 따른 고의성

임대인은 협상 당시 이미 법적 효과를 알고 있었습니다. 1년 6개월 동안 상가를 비워두어 발생하는 월세 손실보다, 수억 원에 달하는 권리금 배상 책임을 피함으로써 얻는 이익이 더 컸기 때문에 고의로 공실을 유지했다고 판단했습니다.

3️⃣ 앞뒤가 다른 행동

임대인은 상가를 비워두겠다고 통지한 이후에도, 임차인을 상대로 상가를 넘겨달라는 소송을 제기하는 등 자신이 직접 상가를 사용하려는 의사를 계속해서 드러냈습니다.

이번 판결이 주는 시사점

이번 대법원 판결은 상가임대차법상의 면책 규정을 임대인이 권리금 지급을 회피하기 위한 '수단'으로 악용하는 것에 제동을 건 판결입니다.

• 임차인이라면? 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하거나, 뒤늦게 말을 바꾼다면 방해 행위가 있었던 시점의 증거(문자, 내용증명 등)를 철저히 확보해야 합니다.

• 임대인이라면? 법 규정을 단편적으로 해석해 "비워두기만 하면 권리금 안 줘도 되겠지?"라고 생각했다가는, 월세 손실은 물론 수억 원의 손해배상 책임까지 질 수 있으므로 주의해야 합니다.

법은 권리 관계를 종합적으로 판단합니다. 뒤늦게 명분을 만드는 행위는 법원에서 인정받기 어렵다는 점을 꼭 기억하세요!

오늘 전해드린 상가 권리금 판결 정보가 도움이 되셨나요?
다음에도 유익하고 명쾌한 부동산 법률 정보로 찾아오겠습니다.