[임대인 대리] 미지급 차임·관리비 1억 6천만 원 회수 

1. 사건의 개요

의뢰인은 서울 소재 상가건물의 임대인이었습니다. 임차인은 지하 1층 상가에서 약 10여 년간 음식점을 운영하며 임대차계약을 세 차례 갱신하였으나, 그 과정에서 차임과 관리비를 수년간 반복적으로 연체하였습니다. 2021년 임대차계약이 기간만료로 종료되고 임차인이 상가를 원상회복하여 인도하였지만, 그동안 쌓인 미지급 차임·관리비는 정산되지 않은 채 남아 있었습니다.

문제는 임차인이 지연손해금 면제, 소멸시효 완성, 원상회복 약정 무효 등 여러 항변을 내세우며 지급을 거부하였다는 점이었습니다. 자칫 정당한 차임·관리비 채권의 상당 부분을 회수하지 못할 수 있는 상황이었습니다.

2. 사건의 쟁점

연체된 차임·관리비 원금 자체는 비교적 명확하였으나, 임차인 측이 제기한 다수의 항변을 어떻게 방어하느냐가 실질적인 관건이었습니다.

구체적으로 ▲임대인이 과거 지연손해금을 면제해 주었거나 정산합의로 채무가 소멸하였는지, ▲월차임·관리비 채권에 민법상 3년의 단기소멸시효가 완성되었는지, ▲상가 원상회복 약정이 약관규제법상 약관으로서 무효이거나 불공정한 법률행위로 무효인지, ▲임차인이 지출한 원상회복 공사비와 주차장 비용 등을 부당이득으로 상계할 수 있는지가 두루 다투어졌습니다.

3. 변호인의 조력

변호인은 의뢰인(임대인)을 대리하여 임차인의 각 항변을 항목별로 정리해 반박하였습니다.

1. 무엇보다 수년간(약 4년) 매월 발생한 임대료와 관리비를 한 건도 빠짐없이 월 단위로 정리하였습니다. 각 채권의 발생일, 지연손해금 기산일, 적용 이율, 적용 기간, 원금 잔액과 지연이자를 모두 산정하여 ‘별지 산정 내역’ 형태의 정밀한 계산표로 제출하였고, 그 결과 총 청구금액과 그 근거를 누구나 검증할 수 있도록 명확히 밝혔습니다. 상대방은 이처럼 촘촘하게 정리된 내역에 대하여 구체적으로 반박하지 못하였고, 법원은 변호인이 제출한 미지급 차임·관리비 산정 내역을 그대로 인정하였습니다.

2. 임대인이 임차인에게 교부한 미납내역서에 ‘연체이자는 별도’라는 문구가 명시되어 있는 점을 근거로, 임대인이 지연손해금을 면제한 사실이 없음을 분명히 입증하였습니다.

3. 소멸시효 항변에 대해서는, 임대인이 작성·교부한 미납내역서가 ‘최고(催告)’에 해당하여 그로부터 6개월 내에 소를 제기함으로써 시효가 중단되었음을 논증하였습니다.

4. 원상회복 약정의 약관무효·불공정 주장에 대해서는, 임차인이 전 임차인의 시설 일체를 대가 없이 인수하고 권리금 등을 면제받는 대신 원상회복의무를 인수한 것이어서 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 없고, 개별 교섭을 거친 개별약정임을 체계적으로 밝혔습니다.

4. 결론

법원은 변호인이 제출한 월별 임대료·관리비 산정 내역을 그대로 받아들였습니다. 임차인 측은 방대한 연체 내역에 대해 이렇다 할 반박을 하지 못하였고, 지연손해금 이율이 과중하다는 주장 역시 배척되었습니다. 나아가 법원은 임차인이 내세운 지연손해금 면제, 소멸시효 완성, 원상회복 약정 무효, 주차장 관련 손해배상 등 대부분의 항변을 받아들이지 않았습니다.

임차인이 지출한 원상회복 공사비 중 감가상각 상당분과 예상치 못한 석면 처리 기간의 차임 상당액 등 일부만 공제되었을 뿐, 임대인은 미지급 차임·관리비 등 합계 약 1억 6,700만 원 및 이에 대한 연 24%의 지연손해금을 지급받을 수 있게 되었습니다.

임차인이 다수의 항변을 앞세워 지급을 미루던 사안에서, 수년간의 연체 내역을 빈틈없이 정리하여 상대방이 반박할 여지를 남기지 않은 것이 결정적이었던, 임대인의 권리를 대부분 관철한 의미 있는 사례입니다.

5. 의뢰인께 드리는 말씀

상가 임대차가 종료된 후에도 임차인이 지연손해금 면제, 소멸시효, 원상회복 약정의 효력 등을 다투며 정당한 차임·관리비 지급을 거부하는 경우가 적지 않습니다.

하지만 이러한 항변은 계약서 문언과 그동안 교부해 온 정산·내역 자료를 체계적으로 정리하면 충분히 방어할 수 있습니다. 특히 연체가 장기간 누적된 사안일수록 청구금액의 정확한 산정과 소멸시효 관리가 결과를 좌우합니다.

임대차 분쟁으로 고민 중이시라면 혼자 대응하기보다, 경험이 풍부한 변호사와 함께 초기부터 전략적으로 접근하시기를 권해드립니다.

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