재건축 구역 안에서 상가만 갖고 계신 분들이 가장 궁금해하는 것은 "나도 새 아파트를 분양받을 수 있느냐"입니다. 원칙적으로 상가 소유자는 상가를, 주택 소유자는 주택을 받는 구조여서, 상가 조합원의 아파트 분양은 예외적으로만 열립니다. 그리고 그 문을 여는 열쇠가 바로 '산정비율'이라는 숫자입니다. 이 비율을 얼마로 정하느냐에 따라 같은 상가를 갖고도 누구는 아파트를, 누구는 상가만 받게 됩니다. 이번 글에서는 산정비율이 무엇이고, 왜 그 수치 하나로 분양자격이 갈리는지, 조합원이 어디를 어떻게 다툴 수 있는지 정리하겠습니다.
법무법인 도모 강대현 변호사
상가 조합원의 아파트 분양 — 왜 '원칙적으로 안 되는' 구조인가
재건축은 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따라 관리처분계획을 세워 조합원에게 새 자산을 배분합니다. 이때 법령은 주택 소유자에게는 주택을, 부대시설·복리시설(상가 등) 소유자에게는 부대·복리시설을 공급하는 것을 원칙으로 정하고 있습니다. 즉 상가를 내놓은 사람은 새로 지어지는 상가를 받는 것이 기본값입니다.
문제는 재건축 단지에서 상가의 사업성이 주택만 못한 경우가 많고, 상가 조합원 입장에서는 새 아파트를 분양받는 편이 훨씬 유리하다는 데 있습니다. 그래서 법령은 일정 요건을 갖춘 상가 조합원에게는 예외적으로 1주택을 공급할 수 있도록 열어두었습니다. 다만 이는 어디까지나 예외이고, 그 예외에 해당하는지를 가르는 기준이 바로 산정비율입니다.
상가 조합원의 아파트 분양은 당연한 '권리'가 아니라, 법령이 정한 요건을 충족했을 때 열리는 예외다. 그 요건의 핵심 변수가 산정비율이다.
산정비율이란 — 도시정비법 시행령 제63조 제2항이 정한 계산식
상가 조합원에게 1주택을 공급할 수 있는 요건은 도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 제2항에 규정돼 있습니다. 핵심은 두 갈래로 나뉩니다. 첫째, 새로운 상가를 건설하지 않는 경우에는 기존 상가의 가액이 '분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액'에 산정비율을 곱한 금액보다 커야 합니다. 둘째, 새 상가를 함께 공급받는 경우에는 기존 상가 가액에서 새로 받는 상가 추산액을 뺀 금액이 위 기준액보다 커야 합니다.
여기서 '분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액'은 쉽게 말해 그 단지에서 가장 작은 평형 아파트의 추산 분양가입니다. 그리고 그 금액에 곱하는 비율이 산정비율입니다. 법령은 이 비율을 정관 등으로 정하도록 하면서, 따로 정하지 않으면 1(100%)로 본다고 규정하고 있습니다.
기존 상가 가액: 조합원이 원래 갖고 있던 상가의 종전자산 감정평가 금액.
최소분양단위규모 추산액: 그 단지 최소 평형 아파트의 추산 분양가로, 기준선이 되는 금액.
산정비율: 위 추산액에 곱하는 비율. 정관 미정 시 1, 조합이 낮게 정할수록 문턱이 내려감.
요건 충족 시 효과: 상가 조합원도 아파트 1주택 분양을 신청할 자격이 생김.
산정비율이 높을수록 기준 문턱이 올라가 상가 조합원은 아파트를 받기 어렵고, 낮을수록 문턱이 내려가 아파트 분양의 길이 넓어진다.
산정비율 1.0과 0.1 — 숫자로 보는 분양자격의 차이
추상적으로는 와닿지 않으니 간단한 예로 보겠습니다. 어떤 단지의 최소 평형 아파트 추산 분양가가 5억 원이라고 가정합니다. 산정비율이 기본값인 1.0이라면 기준액은 5억 원 × 1.0 = 5억 원입니다. 즉 기존 상가의 감정가가 5억 원을 넘어야만 아파트 분양자격이 생깁니다. 웬만한 소형 상가로는 이 문턱을 넘기 어렵습니다.
반대로 조합이 산정비율을 0.1로 낮추면 기준액은 5억 원 × 0.1 = 5,000만 원이 됩니다. 이제 기존 상가 감정가가 5,000만 원만 넘어도 아파트 분양을 신청할 수 있습니다. 같은 상가, 같은 사람인데 조합이 정한 비율 하나로 분양자격이 완전히 달라지는 것입니다. 바로 이 때문에 산정비율은 상가 조합원 사이에서, 또 상가 조합원과 주택 조합원 사이에서 첨예한 이해 충돌의 대상이 됩니다.
주택 조합원 입장에서는 상가 조합원이 대거 아파트 분양 대열에 합류하면 일반분양 물량이 줄어 사업성이 나빠진다고 느낄 수 있습니다. 반대로 상가 조합원은 산정비율이 높게 유지되면 헐값에 현금청산되거나 애매한 상가만 받게 된다고 반발합니다. 결국 '비율을 얼마로, 누가, 어떤 절차로 정하느냐'가 분쟁의 뇌관이 됩니다.
산정비율은 누가 정하나 — 정관 위임과 '전원동의' 논란
시행령은 산정비율을 '정관 등으로 정하는 비율'이라고만 규정합니다. 따라서 원칙적으로는 조합 정관이나 관리처분계획을 통해 총회에서 정하게 됩니다. 정관 변경은 도시정비법상 총회 의결 사항으로, 원칙적으로 조합원 과반수 찬성, 조합원의 권리·의무에 중대한 영향을 미치는 일부 중요사항은 조합원 3분의 2 이상 찬성이 필요합니다.
그런데 시행령에는 '조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우 그에 따른다'는 취지의 단서가 있습니다. 이 때문에 산정비율을 1에서 크게 낮추는 것이 단순한 정관상 비율 설정인지, 아니면 '기준을 따로 정하는' 것으로서 조합원 전원 동의가 있어야 하는지를 두고 다툼이 이어졌습니다. 전원 동의가 필요하다고 보면 사실상 산정비율 인하는 불가능에 가까워지고, 필요 없다고 보면 다수결로 조정할 수 있어 결론이 정반대로 갈립니다.
쟁점은 하나다. 산정비율 인하가 '정관으로 정하는 비율'의 행사인가, 아니면 전원 동의가 필요한 '별도 기준의 설정'인가.
최근 판례 흐름 — 신반포2차 사건과 '전원동의 불필요' 판단
이 쟁점을 정면으로 다룬 대표 사례가 신반포2차 재건축입니다. 이 조합은 상가 산정비율을 1.0에서 0.1로 낮췄고, 일부 조합원이 "전원 동의 없이 다수결로 정한 것은 무효"라며 소송을 냈습니다. 1심인 서울중앙지방법원은 2024년 12월 상가 조합원의 아파트 분양자격에 관한 기준 변경은 조합원 권리에 중대한 영향을 미친다며 전원 동의가 필요하다고 보아 결의를 무효로 판단했습니다.
그러나 항소심은 판단을 뒤집었습니다. 시행령이 산정비율을 '정관 등으로 정하는 비율'로 규정한 이상, 정관에 근거를 두고 총회 의결 절차를 거쳤다면 별도의 전원 동의는 필요 없다고 본 것입니다. 대법원은 2025년 이 사건 상고를 심리불속행으로 기각(대법원 2025다219870)해 항소심 판단이 그대로 확정됐습니다.
다만 심리불속행 기각은 대법원이 별도의 판단 이유를 붙이지 않고 상고를 물리치는 방식이어서, 이를 곧바로 모든 조합에 적용되는 확립된 일반 법리로 단정하기는 이릅니다. 실제로 하급심 판단이 엇갈려 온 영역인 만큼, 각 조합의 정관이 산정비율을 어떤 문언과 구조로 위임하고 있는지, 총회 의결정족수를 지켰는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
최근 흐름은 '무조건 전원 동의'가 아니라 '정관 근거 + 적법한 총회 의결'을 중시하는 쪽이다. 그러나 정관 문언과 절차에 따라 결론은 얼마든지 뒤집힐 수 있다.
상가 조합원이 다툴 수 있는 지점 — 절차·감정평가·정족수
산정비율과 아파트 분양자격을 둘러싼 다툼은 대개 다음 지점에서 벌어집니다. 각 지점은 서로 맞물려 있어서, 하나만 무너져도 관리처분계획 전체의 정당성이 흔들릴 수 있습니다.
정관 근거의 유무: 산정비율을 정관에 명확히 위임·규정했는지, 근거 없이 총회에서 즉석으로 정했는지.
의결정족수: 정관 변경에 필요한 과반수 또는 3분의 2 요건을 충족했는지, 전원 동의가 필요한 사안은 아니었는지.
종전자산 감정평가: 기존 상가의 감정가가 지나치게 낮게 매겨져 기준액에 미달하게 된 것은 아닌지. 요건 충족의 출발점이라 특히 중요.
최소분양단위규모 추산액 산정: 기준선이 되는 최소 평형 추산 분양가가 합리적으로 정해졌는지.
절차상 하자: 총회 소집·통지, 안건 설명, 서면결의서 징구 등 절차가 적법했는지.
특히 종전 상가의 감정평가액은 요건 충족 여부를 좌우하는 핵심 숫자입니다. 감정가가 낮게 나오면 산정비율이 낮아도 기준액에 못 미쳐 아파트 분양에서 밀릴 수 있으므로, 감정평가 결과에 이의가 있다면 관리처분계획 수립 단계에서 적극적으로 다투는 것이 바람직합니다.
분쟁이 생겼을 때 — 무엇을, 언제, 어떤 소송으로 다투나
대응 수단은 '무엇을 다투느냐'와 '지금이 어느 단계냐'에 따라 달라집니다. 크게 총회 결의 자체를 다투는 길과, 관리처분계획을 다투는 길로 나뉩니다.
총회결의 효력 다툼: 산정비율을 정한 정관 변경이나 관리처분계획 총회 결의에 하자가 있다면, 총회결의 무효·부존재 확인의 소(민사)로 다툴 수 있습니다.
관리처분계획 취소소송: 관리처분계획은 행정처분에 해당하므로, 인가·고시 후에는 행정소송으로 그 취소를 구하게 됩니다. 이때는 제소기간이 있으니 시점 관리가 특히 중요합니다.
감정평가 다툼: 종전자산 평가에 대한 이의는 관리처분계획 수립·인가 단계에서 제기하는 것이 원칙입니다.
실무적으로 가장 중요한 것은 타이밍입니다. 관리처분계획이 인가·고시되고 상당한 시간이 지나 이주·철거가 진행되면, 뒤늦게 산정비율을 다투어도 이미 형성된 법률관계를 되돌리기 어려워집니다. 총회 안건으로 산정비율이나 분양기준이 올라오는 시점, 관리처분계획안이 공람되는 시점을 놓치지 말고 초기에 대응 방향을 잡아야 합니다.
산정비율 분쟁은 '얼마나 억울한가'가 아니라 '언제, 어떤 절차로 다투는가'에서 승패가 갈리는 경우가 많다.
자주 묻는 질문
Q. 상가만 갖고 있으면 아파트는 절대 못 받나요?
A. 그렇지는 않습니다. 원칙은 상가 소유자에게 상가를 공급하는 것이지만, 도시정비법 시행령 제63조 제2항의 요건(기존 상가 가액이 최소분양단위규모 추산액에 산정비율을 곱한 금액보다 클 것 등)을 충족하면 예외적으로 아파트 1주택을 분양받을 수 있습니다. 결국 산정비율과 감정가에 따라 갈립니다.
Q. 산정비율이 정관에 없으면 어떻게 되나요?
A. 정관 등으로 따로 정하지 않으면 산정비율은 1(100%)로 봅니다. 이 경우 기존 상가 가액이 최소 평형 추산 분양가를 통째로 넘어야 하므로 문턱이 상당히 높아집니다. 그래서 상가 조합원에게 아파트 분양의 길을 넓히려면 조합이 정관으로 비율을 낮추는 절차가 필요합니다.
Q. 산정비율을 낮추려면 조합원 전원 동의가 반드시 필요한가요?
A. 과거에는 전원 동의가 필요하다는 판단도 있었으나, 최근 신반포2차 사건에서 항소심은 정관에 근거를 두고 총회 의결을 거쳤다면 전원 동의는 필요 없다고 보았고 대법원이 상고를 심리불속행으로 기각해 확정됐습니다. 다만 조합 정관의 문언과 총회 절차에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 개별 검토가 필요합니다.
Q. 상가 조합원도 아파트를 여러 채 받을 수 있나요?
A. 시행령상 예외로 열리는 것은 원칙적으로 '1주택'입니다. 대규모 상가를 가졌다고 해서 아파트를 여러 채 받는 것은 원칙적으로 허용되지 않으며, 조합 정관과 관리처분계획이 정한 범위 안에서 결정됩니다.
Q. 요건을 못 채우면 상가 조합원은 어떻게 되나요?
A. 아파트 분양자격이 인정되지 않으면 새로 건설되는 상가를 분양받거나, 분양을 원하지 않거나 자격이 없으면 현금청산 절차로 정산받게 됩니다. 어느 쪽이 유리한지는 사업성과 감정가에 따라 달라지므로 미리 비교해 볼 필요가 있습니다.
Q. 이미 관리처분계획이 인가됐는데 지금이라도 다툴 수 있나요?
A. 관리처분계획 인가는 행정처분이므로 취소소송 등으로 다툴 수 있지만, 제소기간과 절차 요건이 엄격합니다. 인가·고시 후 오래 지나 사업이 진행되면 되돌리기가 현실적으로 어려워지므로, 가능한 한 이른 단계에서 대응하는 것이 중요합니다.
맺음말
재건축에서 상가 조합원의 아파트 분양 여부는 감정평가로 정해진 기존 상가 가액과, 조합이 정한 산정비율이라는 두 숫자의 대소로 결정됩니다. 산정비율은 정관 미정 시 1로 보되 조합이 낮출 수 있고, 낮출수록 아파트 분양의 문이 넓어집니다. 다만 그 비율을 어떤 절차로 정했는지, 총회 의결정족수와 정관 근거를 갖추었는지가 분쟁의 핵심입니다.
최근 판례는 '무조건 전원 동의'보다 '정관 근거와 적법한 총회 의결'을 중시하는 방향으로 정리되고 있지만, 개별 조합의 정관 구조와 절차에 따라 결론은 얼마든지 달라질 수 있습니다. 그래서 산정비율이나 분양기준이 총회 안건으로 오르거나 관리처분계획안이 공람되는 시점에, 자신의 종전자산 감정가와 요건 충족 여부를 미리 점검해 두는 것이 안전합니다.
수원과 경기남부에서 재건축 상가 조합원 분양자격이나 산정비율 다툼으로 고민이 크시다면, 관리처분계획과 정관·총회 자료를 함께 살펴 대응 방향을 잡는 것이 도움이 될 수 있습니다. 다투어야 할 지점과 시점을 초기에 정리해 두면 불필요한 손해를 줄일 수 있습니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
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