전월세 신고제 과태료 — 신고 대상과 기한 넘겼을 때 대처법 

2021년 6월 시작된 전월세 신고제는 4년간의 계도기간이 끝나면서, 2025년 6월 1일 이후 체결한 계약부터 실제로 과태료가 부과되기 시작했습니다. 그런데 막상 계약을 하고도 내 계약이 신고 대상인지, 30일이 지났는데 지금이라도 신고하면 되는지 몰라 불안해하는 분들이 많습니다. 다행히 단순 지연·미신고 과태료 상한은 100만원에서 30만원으로 낮아졌지만, 기한을 넘긴 채 방치하면 금액이 계속 올라갈 수 있습니다. 이 글에서는 신고 대상의 정확한 기준, 30일 기한을 넘겼을 때의 대처, 과태료가 부과된 뒤 다투는 방법까지 순서대로 정리했습니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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전월세 신고제란 — 4년 계도기간 끝나고 2025년 6월부터 과태료

전월세 신고제는 정식 명칭이 주택 임대차 계약 신고제로, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2에 근거를 둔 제도입니다. 일정 금액 이상의 주택 임대차 계약을 맺으면 그 내용을 관할 지자체에 신고하도록 의무화한 것으로, 2021년 6월 1일부터 시행되었습니다. 임대차 시장의 실거래 정보를 투명하게 파악해 세입자를 보호하겠다는 취지입니다.

다만 시행 직후 곧바로 처벌하지는 않고 약 4년간의 계도기간을 두었습니다. 이 계도기간이 세 차례 연장 끝에 2025년 5월 31일로 종료되면서, 2025년 6월 1일 이후 체결하거나 변경한 계약부터는 신고를 하지 않으면 실제로 과태료가 부과되기 시작했습니다. 그동안 "신고 안 해도 별일 없더라"라는 인식이 굳어져 있었기 때문에, 제도가 그대로인 줄 알고 방치하다 과태료 대상이 되는 경우가 늘고 있습니다.

예를 들어 2024년에 전세 계약을 하고 신고하지 않았던 세입자는 계도기간 중이라 과태료 대상이 아니었지만, 2025년 7월에 새로 이사하며 계약한 사람이 30일 내 신고를 놓치면 이제는 과태료가 부과될 수 있습니다. 같은 미신고라도 계약 시점에 따라 결과가 완전히 달라진 것입니다.

전월세 신고제 자체는 2021년부터 있었지만, 과태료가 실제로 부과되는 것은 2025년 6월 1일 이후 체결·변경된 계약부터입니다. 계도기간이 끝났다는 사실을 모른 채 예전처럼 넘기면 과태료 대상이 됩니다.

신고 대상 — 보증금 6천만원·월세 30만원 초과, 그리고 지역 기준

모든 임대차 계약이 신고 대상은 아닙니다. 신고 의무가 생기는지는 금액 기준과 지역 기준을 함께 봐야 합니다. 두 기준을 모두 충족하는 계약만 신고 대상이 되므로, 내 계약이 어디에 해당하는지 먼저 확인하는 것이 출발점입니다.

금액 기준은 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임(월세) 30만원 초과입니다. 둘 중 하나만 넘어도 대상이 된다는 점이 중요합니다. 예를 들어 보증금 5천만원에 월세 40만원인 계약은 보증금은 기준 이하지만 월세가 30만원을 넘으므로 신고 대상입니다. 반대로 보증금 7천만원에 월세가 없는 순수 전세도 보증금 기준을 넘으므로 대상입니다.

• 금액 기준 — 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과. 둘 중 하나만 넘어도 신고 대상입니다.

• 지역 기준 — 수도권(서울·경기·인천) 전역, 광역시, 세종특별자치시, 제주시, 그리고 도(道) 지역의 시(市) 지역이 대상입니다. 도 지역의 군(郡)은 제외됩니다.

• 대상 계약 유형 — 신규 계약뿐 아니라, 보증금이나 월세 금액이 바뀐 갱신·변경 계약도 신고해야 합니다. 반대로 금액 변동 없이 기간만 연장되는 묵시적 갱신 등은 신고 대상이 아닙니다.

정리하면, 금액이 기준을 넘고 대상 지역에 있는 주택 계약이면서 신규이거나 금액이 변동된 갱신이라면 신고 의무가 생깁니다. 세 가지 요건 중 하나라도 벗어나면 신고하지 않아도 과태료 대상이 아니므로, 무조건 신고해야 한다고 오해할 필요는 없습니다.

신고 기한과 방법 — 계약일부터 30일, 확정일자는 덤

신고 기한은 계약 체결일부터 30일 이내입니다. 잔금일이나 입주일이 아니라 계약서에 도장을 찍은 날이 기산점이라는 점을 헷갈리지 않아야 합니다. 이 30일을 넘기면 지연 신고가 되어 과태료 부과 대상이 됩니다.

신고는 임대인과 임차인이 공동으로 하는 것이 원칙이지만, 실무에서는 어느 한쪽이 계약서를 첨부해 신고하면 공동으로 신고한 것으로 봅니다. 따라서 상대방이 협조하지 않더라도 임차인 혼자서도 계약서를 제출해 신고를 완료할 수 있습니다. 방법은 주택 소재지 관할 주민센터(행정복지센터)를 방문하거나, 온라인 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통해 처리할 수 있습니다.

신고에는 뜻밖의 이점도 있습니다. 신고할 때 임대차계약서를 함께 제출하면 주택임대차보호법상 확정일자가 자동으로 부여된 것으로 간주됩니다. 확정일자는 보증금에 대한 우선변제권 확보의 전제가 되므로, 세입자 입장에서는 별도로 확정일자를 받으러 가는 수고를 덜면서 보증금 보호까지 챙길 수 있는 셈입니다. 즉 신고는 단순한 의무가 아니라 세입자에게 실익이 있는 절차이기도 합니다.

과태료는 얼마나 — 단순 지연 2만원부터, 거짓 신고는 100만원

과태료는 위반 유형에 따라 크게 두 갈래로 나뉩니다. 단순 미신고·지연 신고인지, 아니면 사실과 다르게 꾸민 거짓 신고인지에 따라 상한이 다릅니다. 2025년 6월 1일 시행된 개정으로 이 기준이 한 차례 완화되었습니다.

먼저 단순 지연이나 미신고의 경우, 종전에는 상한이 100만원이었으나 개정으로 최대 30만원까지로 낮아졌습니다. 구체적인 금액은 계약 금액과 지연 기간에 따라 차등 부과됩니다. 예를 들어 계약 금액이 1억원 미만이고 지연 기간이 3개월 이하이면 최소 수준인 2만원가량이지만, 계약 금액이 5억원 이상이면서 지연 기간이 2년을 초과하거나 공동신고를 거부한 경우에는 30만원까지 올라갑니다. 지연 기간이 길어질수록 금액이 커지는 구조이므로 방치할수록 불리합니다.

반면 실제와 다른 내용으로 신고하는 거짓 신고는 개정 후에도 상한이 그대로 최대 100만원으로 유지됩니다. 단순히 늦은 것과 허위로 꾸민 것을 구별해 후자를 더 무겁게 다루겠다는 취지입니다. 따라서 과태료가 부담된다고 해서 금액을 실제와 다르게 축소해 신고하는 것은 오히려 더 큰 과태료를 부르는 잘못된 선택입니다.

단순 지연·미신고는 최소 2만원에서 최대 30만원, 거짓 신고는 최대 100만원입니다. 늦은 것보다 허위 신고가 훨씬 무겁게 다뤄지므로, 금액을 줄여 신고하는 편법은 금물입니다.

언제 체결한 계약부터 부과되나 — 흔한 오해 정리

가장 많이 헷갈리는 부분이 "그럼 예전에 신고 안 한 계약도 소급해서 과태료를 무는가"입니다. 결론부터 말하면 아닙니다. 과태료는 2025년 6월 1일 이후 체결하거나 금액이 변경된 계약부터 적용됩니다. 그 이전에 계약하고 신고하지 않았던 건은 계도기간 중이었으므로 과태료 대상이 아닙니다.

또 하나 흔한 오해는 계약을 갱신하면 무조건 다시 신고해야 한다고 생각하는 것입니다. 앞서 보았듯 금액 변동이 없는 갱신은 신고 대상이 아닙니다. 보증금이나 월세가 그대로인 재계약이나 묵시적 갱신이라면 별도로 신고하지 않아도 과태료가 부과되지 않습니다. 반대로 보증금을 올리거나 월세를 조정하는 등 금액이 바뀌면 그 변경 계약일부터 다시 30일 내에 변경 신고를 해야 합니다.

정리하면, 과태료 여부를 판단할 때는 "계약 시점이 2025년 6월 1일 이후인가", "금액 변동이 있는 계약인가"를 함께 따져야 합니다. 이 두 가지를 오해해 불필요하게 불안해하거나, 반대로 대상인 줄 모르고 방치하는 일이 없도록 자신의 계약을 정확히 짚어보는 것이 중요합니다.

30일이 지났다면 — 지금이라도 자진신고가 최선

기한을 넘겼다는 사실을 뒤늦게 알았더라도 가장 현명한 대응은 지금이라도 즉시 자진신고하는 것입니다. 과태료 금액이 지연 기간에 비례해 커지는 구조이기 때문에, 하루라도 빨리 신고할수록 부담이 줄어듭니다. 방치하면 지연 기간만 늘어나 금액이 올라가고, 최악의 경우 공동신고 거부 등으로 상한선에 가까운 금액이 부과될 수 있습니다.

과태료는 곧바로 확정되는 것이 아니라 절차를 거칩니다. 질서위반행위규제법에 따라 지자체는 과태료를 부과하기 전 당사자에게 사전통지를 하고 의견 제출 기회를 줍니다. 이때 신고가 늦어진 부득이한 사정을 소명하면 참작될 여지가 있고, 의견 제출 기한 내에 자진해서 납부하면 과태료의 일정 비율을 감경받을 수 있습니다. 억울하게 최대 금액을 물지 않으려면 이 통지 절차에 적극적으로 대응하는 것이 좋습니다.

예를 들어 계약일로부터 40일 만에 뒤늦게 신고했다면, 지연 기간이 짧고 계약 금액이 크지 않은 경우 최소 수준의 과태료에 그칠 가능성이 높습니다. 신고 자체를 계속 미룬 채 버티는 것보다 훨씬 유리한 결과입니다. "이미 늦었으니 그냥 두자"가 아니라 "늦었어도 지금 신고하자"가 정답입니다.

과태료가 부과됐다면 — 60일 내 이의제기와 과태료 재판

사전통지 단계에서 다투지 못하고 과태료 부과 처분을 받았더라도 끝이 아닙니다. 질서위반행위규제법상 과태료 부과에 불복하려면 처분을 고지받은 날부터 60일 이내에 이의제기를 할 수 있습니다. 이의제기를 하면 해당 과태료 부과 처분은 효력을 잃고, 지자체가 관할 법원에 이를 통보해 과태료 재판으로 넘어갑니다.

과태료 재판은 일반 형사재판과 달리 비송사건 절차로 진행되며, 법원이 위반 경위와 정도, 지연 사유 등을 종합적으로 살펴 과태료 액수를 다시 정하거나 부과가 부당하다고 보면 취소할 수도 있습니다. 신고 지연에 정당한 사유가 있었거나, 애초에 신고 대상이 아닌데 잘못 부과되었다는 등의 다툴 여지가 있다면 이 절차에서 적극적으로 주장할 수 있습니다.

다만 이의제기 기간인 60일을 넘기면 과태료가 그대로 확정되어 다투기 어려워집니다. 처분 통지서를 받으면 방치하지 말고 기한과 다툴 쟁점을 빠르게 검토해야 하며, 신고 대상 여부나 지연 사유의 정당성 판단이 애매할 때는 전문가의 조력을 받아 대응 방향을 정하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 보증금 5천만원에 월세 40만원인데 신고 대상인가요?

A. 네, 신고 대상입니다. 금액 기준은 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과이고, 둘 중 하나만 넘어도 대상이 됩니다. 이 계약은 보증금은 기준 이하지만 월세가 30만원을 넘으므로 신고 의무가 있습니다. 물론 대상 지역에 있는 주택이어야 합니다.

Q. 계약을 갱신했는데 보증금·월세가 그대로면 신고해야 하나요?

A. 금액 변동이 없다면 신고 대상이 아닙니다. 보증금이나 월세가 바뀐 갱신·변경 계약만 신고 의무가 생기고, 금액이 동일한 재계약이나 묵시적 갱신은 신고하지 않아도 과태료가 부과되지 않습니다. 반대로 보증금을 올렸다면 변경 계약일부터 30일 내에 변경 신고를 해야 합니다.

Q. 임대인이 신고를 안 해주면 임차인이 과태료를 물게 되나요?

A. 신고는 임대인과 임차인의 공동 의무이지만, 어느 한쪽이 계약서를 첨부해 신고하면 공동으로 신고한 것으로 봅니다. 따라서 임대인이 협조하지 않아도 임차인이 혼자 계약서를 제출해 신고를 마칠 수 있고, 그렇게 하면 과태료 걱정 없이 확정일자까지 확보됩니다.

Q. 30일을 며칠 넘겼는데 곧바로 과태료가 나오나요?

A. 과태료는 사전통지와 의견 제출 절차를 거쳐 부과됩니다. 지연 기간이 짧고 계약 금액이 크지 않으면 최소 수준인 2만원가량에 그치는 경우가 많고, 의견 제출 기한 내 자진납부하면 감경도 받을 수 있습니다. 버티기보다 지금이라도 자진신고하는 편이 유리합니다.

Q. 확정일자를 따로 받았는데 신고도 별도로 해야 하나요?

A. 네, 확정일자와 임대차 신고는 별개의 의무입니다. 신고 대상인데 신고하지 않으면 확정일자를 받았더라도 과태료 대상이 됩니다. 다만 신고할 때 계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여된 것으로 보므로, 신고를 하면 두 가지를 한 번에 해결할 수 있습니다.

Q. 군(郡) 지역에 있는 집인데도 신고해야 하나요?

A. 도(道) 지역의 군은 신고 대상 지역에서 제외됩니다. 다만 수도권 전역, 광역시, 세종특별자치시, 제주시, 그리고 도 지역의 시(市) 지역은 대상이므로, 같은 도라도 시에 있으면 신고해야 합니다. 자신의 주소지가 시인지 군인지 확인해 보시기 바랍니다.

맺음말

전월세 신고제는 4년의 계도기간을 지나 2025년 6월 1일 이후 체결·변경한 계약부터 실제로 과태료가 부과되고 있습니다. 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과이면서 대상 지역에 있는 주택 계약이라면 계약일부터 30일 내에 신고해야 합니다. 둘째, 단순 지연·미신고 과태료 상한은 100만원에서 30만원으로 낮아졌지만 지연 기간이 길수록 금액이 커지므로 방치는 금물입니다. 셋째, 거짓 신고는 여전히 최대 100만원이니 금액을 줄여 신고하는 편법은 오히려 손해입니다.

기한을 넘겼더라도 지금이라도 자진신고하는 것이 과태료를 최소화하는 최선의 방법이고, 이미 과태료가 부과되었다면 60일 내 이의제기와 과태료 재판을 통해 다툴 수 있습니다. 신고 대상인지 애매하거나 지연에 정당한 사유가 있다고 판단되면 절차 초기에 대응 방향을 잡는 것이 결과를 좌우합니다.

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