[공유물 분할] 소송 대응방안 - 공매로 산 선산 지분을 다수에게 쪼개는 이유 

안녕하세요. 천안 아산 부동산 전문 추연철 변호사입니다.

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가족들이 대대로 관리해 온 소중한 선산.

그런데 친척 중 누군가의 채무 문제로 인해 선산 지분의 일부가 공매로 넘어가고, 이를 낙찰받은 낯선 사람이 그 지분을 다시 여러 명에게 자잘하게 쪼개놓았다면 얼마나 황당하고 불안하시겠습니까?

오늘은 최근 토지 지분 경·공매 시장에서 기획부동산이나 지분 투기 세력들이 자주 쓰는 지분 쪼개기의 진짜 속셈이 무엇인지 파악하고, 이에 맞서 재산을 안전하게 지키기 위한 법적 대응 전략을 쉽게 풀어드리겠습니다.

1. 공유물 분할이란 무엇인가요?

먼저 '공유물 분할​'이라는 법적 개념을 이해해야 합니다.

하나의 토지를 여러 명이 나누어 가지고 있는 상태를 '공유'라고 하고, 각자가 가진 몫을 '지분'이라고 합니다.

대한민국 민법은 공유자 중 한 사람이라도 "이제 이 공동 소유 관계를 정리하고 내 몫을 찢어서 가져가겠다"라고 요구할 수 있는 강력한 권리를 주는데, 이것이 바로 공유물분할청구권(민법 제268조)입니다.

땅을 나누는 방법은 크게 세 가지가 있습니다.

1) 현물분할 (원칙)

땅을 칼로 자르듯 지분 비율대로 쪼개서 각자 단독 소유로 가져가는 방식입니다.

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2) 가액배상 (예외적)

한 사람이 땅 전체를 온전히 갖는 대신, 다른 사람들에게 그 지분만큼 '시가(돈)'로 계산해서 주는 방식입니다.

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3) 경매분할 (대금분할)

땅을 통째로 법원 경매에 넘겨 낙찰되면, 그 낙찰대금을 지분 비율대로 돈으로 나눠 갖는 방식입니다.

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2. 지분을 다시 쪼갠 진짜 속셈

법적으로 지분은 자유롭게 사고팔 수 있습니다.

하지만 공매로 지분을 취득한 자가 이를 곧바로 또 쪼개놓은 것은 단순한 투자가 아니라,

향후 소송을 염두에 둔 철저한 계산이 깔려 있습니다.

1) 상대방에게 합의 압박

공유물분할 소송은 공유자 전원이 재판에 참여해야 하는 필수적 공동소송입니다.

예를 들어 상대방이 1명일 때는 1:1로 싸우면 되지만, 상대방 명의가 다수(예.4명)으로 늘어나면 소송 당사자가 많아지는 것입니다. 법원 서류 송달부터 기일 진행까지 절차가 극도로 복잡해지며, 상대방은 심리적으로 지쳐 "그냥 저 투기꾼들이 달라는 대로 비싸게 돈 주고 지분을 사 와서 끝내자"라며 굴복하게 만들려는 전략입니다.

2) 현물분할을 원천 봉쇄하여 경매분할 유도

선산과 같은 임야나 토지는 경계가 모호하고 진입로(맹지 여부) 문제 등으로 인해 원래도 가로세로 예쁘게 자르기가 어렵습니다. 여기에 지분소수 지분권자가 추가되면 법원 재판부 입장에서도 "이 자잘한 지분들을 위해 땅을 현물로 쪼개는 것은 사실상 불가능하다"고 판단하게 됩니다.

즉, 투기 세력은 법원이 어쩔 수 없이 "경매에 넘겨서 돈으로 나누라"는 경매분할(대금분할) 판결을 내리도록 유도하기 위해 판을 짜둔 것입니다.

3. 내 재산을 지키기 위한 방어 전략

지분을 잘게 쪼갰다고 해서 소송 자체를 막을 수는 없지만, 그렇다고 무조건 당해야 하는 것은 아닙니다. 변호사로서 제안하는 현실적인 실무 방어책은 다음과 같습니다.

1) 재판에서 전면적 가액배상 주장하기

상대방이 공유물분할 소송을 제기해 오면, 가족 측은 선산 전체가 경매로 넘어가는 것을 절대 막아야 합니다. 재판 과정에서 "선산은 우리 가족이 대대로 관리해 온 특수성이 있으므로, 우리가 상대방 지분을 감정평가액(시가)대로 돈을 주고 사 오겠다"고 강력히 주장해야 합니다. 법원은 선산의 내력과 관리 상태를 고려해 기존 가족들에게 토지 소유권을 몰아주는 결론을 자주 내려줍니다.

2) 분묘기지권을 활용해 역낙찰 받기

만약 법원이 경매분할 판결을 내리더라도 선산에 조상의 묘지(분묘)가 있다면 적극 방어할 수 있습니다. 일반 투자자들은 '분묘가 있는 토지'를 사면 묘지를 마음대로 이장할 수 없기 때문에 입찰을 극도로 꺼립니다. 이 때문에 경매 시장에서 선산은 유찰이 반복되며 가격이 반토막 이하로 폭락하는 경우가 많습니다. 이때 가족들이 자금을 모아 직접 경매에 참여하면, 선산 전체를 낙찰받을 수 있습니다.

3) 권리남용 항변을 위한 정황 증거 수집

법원은 공유물분할 청구에서 권리남용을 엄격하게 보지만, "오직 다른 공유자에게 고통을 주고 해를 입히며 부당한 폭리를 취하려는 목적"임이 명백할 때는 소송 자체를 기각합니다. 상대방이 공매 낙찰 직후 아무런 이용 의사 없이 지분을 쪼갠 점, 가족들에게 과도한 합의금을 요구하며 협박한 정황(문자 메시지, 녹취록 등)이 있다면 이를 증거로 활용할 수 있습니다.

4. 필요한 것은 정확한 사실관계 파악과 법률 조력

공유물 소송을 당했다면 관련 사안을 자주 다뤄온 천안 부동산 민사 전문 변호사에게 사실관계를 검토받고 협상의 주도권을 잡는 것이 필요합니다.

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저는 의뢰인과 직접 소통, 직접 사건 처리를 원칙으로 하고 있습니다.

문의사항 있으시면 편하게 연락주시기 바랍니다.