[임대차]신탁회사 동의 없는 임대차 계약, 과연 안전할까 

안녕하세요. 부동산 전문 추연철 천안아산변호사입니다.

최근 전세·월세 계약 시 '신탁등기'가 된 건물을 자주 접하게 됩니다.

이때 임대인이나 중개인이 "보증금이 적어서 괜찮다" 혹은 "원래 동의서 없이도 다들 한다"며 안심시키곤 하는데요.

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과연 그럴까요? 결론부터 말씀드리면, 법적으로 매우 위험한 발상입니다.

1. 신탁 부동산이란 무엇인가요?

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쉽게 말해 '주인은 나지만, 명의는 회사가 관리하는 부동산'입니다.

집주인(위탁자)이 대출이나 사업 자금 마련을 위해 부동산의 소유권을 신탁회사(수탁자)에 넘겨준 상태를 말합니다. 이때 등기부등본상의 소유자는 집주인이 아닌 'OO신탁'으로 표기됩니다.

2. '신탁사 동의서'가 왜 필요할까요?

신탁 부동산의 진짜 관리 규칙은 등기부가 아닌 '신탁원부'에 적혀 있습니다.

대부분의 신탁원부에는 다음과 같은 조항이 포함됩니다.

"임대차 계약 시 수탁자(신탁사)의 사전 서면 승낙을 받아야 한다.“

3. 신탁회사 동의 없이 집주인과 임대차 계약했다면?

동의서 없이 기존 집주인과 계약했다면, 그 계약은 신탁회사에 효력을 주장할 수 없습니다.

즉, 집이 경매에 넘어가거나 신탁사가 소유권을 행사할 때 임차인은 '무단 점유자'가 되어 대항력과 우선변제권을 모두 잃게 됩니다.

4. 이미 계약을 체결했다면 대응방안?

1) 신탁원부 발급 : 등기소에 방문해 신탁원부상 '임대 권한' 조항을 확인하세요.

2) 사후 승낙 요구 : 임대인에게 지금이라도 신탁사 동의서를 받아올 것을 내용증명 등으로 강력히 촉구하세요.

3) 증거 수집: 동의서 없어도 된다고 했던 중개사의 발언 녹취, 문자를 확보하세요. 중개사 설명의무 위반으로 손해배상을 청구할 수 있는 강력한 무기가 됩니다.

5. 신탁사의 동의 없는 계약 상태에서 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처했다면?

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계약의 상대방은 신탁사가 아닌 위탁자(집주인)입니다.

따라서 보증금 반환 의무도 위탁자에게만 있습니다.

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1) 내용증명 발송과 가압류

계약 종료 의사를 명확히 밝히고, 신탁사 동의 없는 계약 체결로 인한 형사상 책임(사기죄 등) 및 손해배상 청구를 예고할 수 있습니다, 위탁자가 보증금을 돌려줄 여력이 없다면, 위탁자 명의의 다른 부동산, 예금 계좌, 자동차 등을 즉시 찾아내어 가압류해야 합니다.

2) 임차권등기명령 신청

계약이 종료되었음에도 보증금을 받지 못한 채 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

다만, 신탁사 동의 없는 계약은 임차권등기 신청 자체가 기각될 수도 있습니다.

하지만 등기가 경료된다면 추후 경매 절차 등에서 권리를 주장할 최소한의 근거가 되므로 시도해야 합니다.

3) 형사 고소 검토 (사기 혐의)

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위탁자가 처음부터 신탁사의 동의를 받을 의사나 능력이 없었음에도, 마치 정상적인 임대차인 것처럼 속여 보증금을 받았다면 '사기죄' 성립을 검토할 수 있습니다.

4) 공인중개사 및 중개협회에 대한 손해배상 청구

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신탁 부동산의 위험성을 제대로 고지하지 않은 중개사는 법적 책임을 피할 수 없습니다.

"신탁사 동의가 없어도 안전하다"고 설명한 것은 공인중개사법 제25조(설명의무) 위반입니다.

중개사가 가입한 한국공인중개사협회나 보증보험을 상대로 공제금 지급을 청구할 수 있습니다.