임대인의 실거주 갱신거절 요건과 대응

조재황 변호사

💡 혹시 지금 이런 상황이신가요?

안녕하세요. 임대차 분쟁의 합리적 대안을 찾는 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사 입니다.

최근 전월세 시장의 변동성이 커지면서 임대차 계약 갱신을 둘러싼 임대인과 임차인 간의 갈등이 빈번하게 발생하고 있습니다.

특히 세입자의 주거 안정을 위한 '계약갱신청구권'과 집주인의 재산권 행사인 '실거주 목적의 갱신거절권'이 충돌하는 사례가 많습니다.

오늘은 이와 관련하여 임대인의 실거주 갱신거절 요건과 임차인의 대응 방법에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위해 1회의 계약갱신요구권을 보장하고 있습니다. 그러나 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있도록 규정하여 임대인의 권리 또한 보호하고 있습니다.

여기서 말하는 임대인의 실거주에는 임대인 본인뿐만 아니라 임대인의 직계존속(부모, 조부모 등) 및 직계비속(자녀, 손자녀 등)이 실제 거주하는 경우도 포함됩니다.

이러한 갱신거절권은 무기한으로 행사할 수 있는 것이 아닙니다. 임대인은 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 임차인에게 갱신거절의 통지를 해야만 그 효력이 인정됩니다.

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

부동산 매매로 인해 임대차 계약 기간 중 집주인이 바뀌는 경우가 있습니다. 이때 새로운 집주인(양수인)이 실거주를 목적으로 기존 세입자의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지가 실무상 큰 쟁점이 되어 왔습니다.

대법원은 임차인이 갱신요구권을 행사한 이후라도, 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내라면 임대인의 지위를 승계한 새로운 집주인 역시 자신의 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 판단하였습니다.

이는 양수인이 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 그대로 승계하므로, 종전 임대인이 가지고 있던 갱신거절권 또한 승계하여 행사할 수 있다는 취지입니다.

대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결

"임차인이 갱신요구권을 행사한 이후라도 임대인 지위를 승계한 양수인은 자신의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 있고, 그 기간은 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전(현행 2개월 전)까지의 기간 내에 이루어져야 한다."

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하여 임차인이 퇴거하였으나, 이후 임대인이 제3자에게 주택을 임대하거나 매각한 사실이 밝혀진다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

퇴거한 임차인은 기존 거주지에 대한 전입세대 열람을 신청하여 임대인의 실제 거주 여부나 새로운 세입자의 전입 여부를 확인할 수 있습니다. 만약 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 사실이 확인된다면 주택임대차보호법에 따른 법정 손해배상액을 청구할 수 있습니다.

손해배상액은 법령에 따라

① 갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액

② 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분

③ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 실제 손해액

중에서 가장 큰 금액으로 산정됩니다.

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

지금까지 주택 실거주를 이유로 한 갱신거절의 요건과 분쟁 대응 방법에 대해 살펴보았습니다.

요약하자면,

임대차 분쟁은 당사자 간의 재산권과 주거권이 첨예하게 대립하는 사안이므로, 초기 단계부터 정확한 사실관계 파악과 법리적 검토가 필수적입니다. 관련 문제로 어려움을 겪고 계신다면 언제든 전문가의 조력을 받으시길 권해드립니다.

여러분의 안전한 주거와 정당한 재산권 보호를 위해, 법무법인 쉴드가 곁에서 함께 고민하겠습니다.

지금까지 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사였습니다.
끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.

법무법인 쉴드

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