[부동산] 토지거래허가구역 거래의 법적 쟁점 : 협력의무 

토허제 약정 체결하고 알아보니 대출 안나온다고 해서 방법을 찾고 있는데, 매도인이 대출 안나온다는 사실을 안 이후로 연락이 안되어요.

안녕하세요, 이보람 변호사입니다.

토지거래허가구역 아파트 거래를 준비하다가 상황이 틀어진 뒤 "너희 귀책이니까 못 돌려준다"는 말을 듣는 경우가 있습니다. 이 글은 그 상황에서 실제로 무엇을 먼저 확인해야 하는지를 정리한 글입니다. 결론부터 말씀드리면, 토지거래허가구역 내 거래에서는 허가가 나기 전 단계의 계약이 법적으로 특수한 구조에 놓이고, 그 구조 안에서 '귀책'의 의미도 일반 매매와 다르게 작동할 수 있습니다.

⦁ 토허제 구역 계약은 허가 전까지 '유동적 무효' 상태일 수 있습니다

토지거래허가구역 내 부동산 거래는 관할 구청의 허가를 받아야 효력이 발생합니다. 허가를 받기 전 단계의 계약은 법적으로 '유동적 무효' 상태로 평가될 수 있습니다. 이 상태에서는 이행 청구나 채무불이행을 이유로 한 해제가 제한될 수 있다는 입장이 있습니다. 따라서 허가 전 단계에서 상대방이 '귀책'을 주장하더라도, 그 주장이 곧바로 약정금 몰취로 이어지는지는 별도로 검토가 필요합니다.

⦁ 협력의무를 다한 쪽이 누구냐가 핵심 판단 기준이 될 수 있습니다

토허제 거래에서는 매도인과 매수인 모두 허가 신청 절차에 협력할 의무가 있다고 보는 입장이 있습니다. 이 구조에서는 어느 쪽이 협력을 거부했는지가 중요한 판단 요소가 될 수 있습니다. 매수인이 허가 신청 의사를 밝혔는데 매도인 측이 연락을 거부하거나 서류 협조를 거절한 경우라면, 협력의무 위반이 어느 쪽인지 다투는 것이 가능할 수 있습니다.

⦁ 중개사 문제는 별개 채널로 분리해서 접근해야 합니다

중개사가 토허 신청 절차를 사실과 다르게 안내한 사정이 있다면 공인중개사법상 확인·설명의무 위반으로 별도의 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다. 다만 중개사에게 책임을 묻는 것과 매도인으로부터 약정금을 돌려받는 문제는 별개이므로, 두 채널을 구분해서 각각 대응하는 것이 필요합니다.

⦁ 핵심 포인트

Q. "저희는 계약을 취소하겠다고 한 번도 말한 적 없는데, 우리 귀책이래요. 이게 말이 되나요?"

A. 매수 의사를 유지하면서 대안을 제시했다면, 그것이 곧바로 귀책으로 확정되는 것은 아닙니다. 다만, 협력의무를 중간에 포기하는 경우, 되돌릴 수 없음을 꼭 유의하셔요.

초율은 토지거래허가구역 거래 분쟁에서 협력의무 이행 주체와 중개사 책임 구조를 분리해 검토합니다. 사안마다 사실관계가 달라 결론도 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 대면상담을 통해 확인하시기 바랍니다.