재개발/재건축에서 현금청산자가 되는 6가지 경우의 수 총 정리 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 재개발/재건축 전문 변호사 김우중입니다.

최근 정비사업 진행 과정에서 '현금청산'과 관련된 문의를 주시는 분들이 부쩍 많아졌습니다. 조합원 자격을 유지해 분양권을 받을 수 있을지, 아니면 현금청산 대상이 될지 불안해하시는 분들을 위해 준비했습니다.

이번 포스팅에서는 "정비사업에서 토지등소유자가 현금청산자가 되는 경우"를 한눈에 이해하실 수 있도록 핵심만 쏙쏙 정리해 드리겠습니다.

본론으로 들어가기에 앞서, 전체적인 흐름을 이해하기 쉽게 정리한 도식을 먼저 보여드립니다. (※ 아래 도식을 참고해 주세요!)

1. 한눈에 보는 현금청산 흐름도 부연설명 🔍

위 도식의 흐름을 간단히 설명해 드리면 다음과 같습니다. 점검하듯 하나씩 따라와 보세요.

1. 토지등소유자 확인: 일단 정비구역 내에 부동산을 소유한 '토지등소유자'여야 시작됩니다.

2. 조합원 자격 유무: 재개발은 당연 조합원이 되지만, 재건축은 조합설립에 동의해야 조합원이 됩니다. 즉, 재건축 미동의자는 여기서 바로 현금청산자가 됩니다.

3. 투기과열지구 양수 제한: 조합설립에 동의했거나 재개발 지역이더라도, 투기과열지구 내 제한시점 이후에 부동산을 사신 분(양수인)이라면 현금청산 대상이 됩니다.

4. 분양신청 여부: 가장 중요한 단계입니다. 정해진 분양신청 기간 내에 신청을 하지 않으면 현금청산자가 됩니다.

5. 분양신청 철회: 기간 내에 신청했더라도, 마음이 바뀌어 기간 만료 전에 철회하면 역시 현금청산자가 됩니다.

6. 관리처분계획상 제외: 신청은 정상적으로 했으나, 내 권리가액이 최소 분양단위 추산액에 미달하는 등 분양자격 자체가 없는 경우 현금청산자로 분류됩니다.

7. 법적 사유 발생: 마지막으로 소송 진행 등 다양한 법적 사유로 인해 분양자격에 문제가 생긴 조합원들 역시 현금청산자가 됩니다.

2. 내가 현금청산자? 6가지 경우의 수 종합 정리 📋

위 흐름도에서 현금청산자가 되는 구체적인 법적 사유 6가지를

도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 조항과 함께 명확히 정리해 드립니다.

①재건축 조합설립 미동의자

재건축 사업은 동의한 사람만 조합원이 됩니다. 재개발과 달리 미동의자는 처음부터 자격이 없어 현금청산 대상이 됩니다. (제39조 제1항)

②투기과열지구 내 제한시점 이후 양수인

재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후 취득한 양수인은 조합원 자격이 제한됩니다. (단, 상속·이혼으로 인한 이전을 제외, 제39조 제2항)

③분양신청 기간 내 미신청자

분양공고 후 정해진 기간 내에 분양신청을 하지 않은 경우 대상이 됩니다. (제73조 제1항 제1호)

④분양신청 철회자

분양신청을 완료했으나, 신청 기간이 끝나기 전에 철회한 경우입니다. (제73조 제1항 제2호)

⑤관리처분계획상 분양대상 제외자

권리가액이 최소 분양단위 추산액에 미달하는 등 분양자격이 없어 계획안에서 제외된 경우입니다. (제73조 제1항 제3호)

⑥분양신청 불가능자

소송 계류, 권리 미확정 등 법적인 사유로 인해 기간 내에 신청 자체가 불가능했던 자를 뜻합니다. (제72조 제6항, 제73조 제1항 제4호)

3. 포스팅을 마치며 🤝

💡 여기서 잠깐!

본문에서 언급된 '도정법'은 [도시 및 주거환경정비법]의 약칭입니다.

블로그를 통해 복잡한 법과 절차를 최대한 직관적이고 간단하게 정리해 드렸으나, 실제 정비사업 현장에서는 구체적인 사실관계(예외 조항 적용 여부, 소송 상황 등)에 따라 판단이 완전히 달라질 수 있습니다. 본인의 자산 가치가 걸린 중요한 문제인 만큼 조금이라도 애매한 부분이 있다면 전문가의 조언을 구하시는 것이 안전합니다.

현재 현금청산 문제로 고민 중이시거나, 구체적인 상담이 필요하시다면 아래 연락처로 언제든 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

여러분의 소중한 재산권을 지킬 수 있도록 상세하고 명확하게 답변드리겠습니다.