[전세사기] "집주인 이름 맞는데 단체통장?" 신종 전세사기 대응법 

몇 주 전 정부(국무조정실 부동산감독추진단) 공식 보도자료를 통해 새로운 전세사기 사례가 보고되었습니다.

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정부 자료에 따르면 임대인의 개인 계좌처럼 보이지만 실제로는 개인이 아닌 '임의단체 명의의 통장'을 악용한 신종 전세사기 수법이 적발되었는데요. 이른바 '삼행시 단체통장'으로 불리는 이 수법은 법의 사각지대를 노려 임차인과 임대인 모두에게 심각한 재산적 피해를 입히고 있습니다.

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오늘 이 사기 수법의 실체를 파악하고, 어떤 법률적 대응방안이 있을지 고민해보겠습니다.

1. 신종 전세사기 수법

"분명 임대인 이름으로 보냈는데요?"

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정부 조사 결과 드러난 구체적인 내용은 다음과 같습니다.

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• 사기 행각 : 공인중개사 A씨는 임대인 B씨의 부동산을 중개하면서, 임대인 B씨의 이름을 그대로 딴 '임의단체'를 몰래 개설했습니다.

• 교묘한 위장 : 이 단체 명의로 개설된 통장은 은행 앱이나 송금 화면에 마치 임대인 개인의 계좌인 것처럼 이름이 표시됩니다.

• 양방향 기망: 사기꾼은 임차인에게는 이 통장으로 전세보증금 8억 원을 받아서 가로챘고, 임대인에게는 "월세 계약을 맺었다"고 속이며 일부 금액만 송금하는 방식으로 양쪽을 모두 속였습니다.

금융감독원은 이 같은 피해를 막기 위해 임의단체 계좌의 표시 방식을 전면 개정하기로 했습니다. 앞으로는 예금주명 옆에 홍길동(단체)와 같이 단체 계좌임을 명확히 표기하도록 금융권에 지시하고 사기 예방 조치를 강화할 예정입니다.

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이 사건처럼 사기꾼이 중간에서 모두를 속인 '삼각사기' 분쟁은 민사 소송 중에서도 난이도가 가장 높습니다. 법원은 결국 두 피해자(임대인과 임차인) 중 '누가 더 주의의무를 게을리했는지' 과실 비율을 따져 책임을 분담시키기 때문입니다.

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• 임차인은 송금 전 예금주 명의나 위임장을 꼼꼼히 확인하지 않았다면 과실이 인정되어 보증금 일부를 돌려받지 못할 수 있습니다.

• 임대인 역시 중개업자에게 인감과 위임장을 통째로 맡겨두고 관리를 전혀 하지 않았다면, 임차인의 보증금을 고스란히 물어줘야 할 수 있습니다.

2. 만약 내가 임차인라면 어떻게 해야할까요?

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사기꾼에게 돈을 송금하여 피해를 보았다면, 사기꾼과 임대인 두 방향으로 모두 법적 조치를 고려할 수 있겠습니다.

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1) 사기죄 고소 및 자산 동결

거액의 보증금을 가로챈 중개업자를 상대로 특경법상 사기죄 형사 고소를 진행하고, 사기에 이용된 단체 계좌를 신속히 동결하여, 사기꾼이 돈을 빼돌리지 못하도록 압류 절차를 진행합니다.

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2) 임대인을 상대로 한 보증금 반환 청구 소송

임대인이 중개업자에게 계약 체결에 대한 권한을 위임했다면, 설령 사기꾼에게 돈을 보냈더라도 이는 임대인에게 보낸 것과 다름없다는 '표현대리'를 주장해야 합니다. 법원에서 대리권이 인정되면 임대인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다.​

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3) 중개업자 및 공인중개사협회를 상대로 한 손해배상 청구 소송

만약 임대인의 책임이 인정되지 않는 최악의 경우를 대비해, 중개업자의 고의·과실을 이유로 손해배상을 청구해야 합니다. 이때 한국공인중개사협회를 공동 피고로 지정하여 공제금(배상금)을 받을 수 있도록 조치합니다.

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3. 만약 내가 임대인라면 어떻게 해야할까요?

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집주인 역시 본인도 모르는 사이에 명의가 도용되어 사기 공범으로 몰리거나 명도 분쟁에 휩싸일 수 있으므로 방어가 필요할 것으로 보입니다.

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1) 본인의 무죄 입증과 명의도용 고소

자신의 이름을 딴 임의단체가 무단으로 만들어졌으므로, 중개업자를 상대로 즉시 형사 고소를 진행해야 합니다. 이를 통해 본인 역시 사기 가해자가 아닌 '명의를 도용당한 피해자'임을 법적으로 증명해야 민사 소송에서 유리​해집니다.

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2) 임차인을 상대로 한 건물 인도(명도) 소송

"나는 월세 계약만 위임했을 뿐, 전세 계약을 맺을 대리권을 준 적이 없다"며 계약 자체가 무효(무권대리)임을 주장해야 합니다. 계약이 무효이므로 임차인에게 집을 비워달라고 요구하고, 그동안 무단 점유한 것에 대한 월세 상당액(부당이득)을 청구해야 합니다.

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3) 중개업자를 상대로 한 구상금 청구 소송

만약 법원에서 "임대인도 중개업자 관리를 잘못했으니 임차인에게 보증금을 일부 돌려주라"고 판결한다면, 임대인은 우선 임차인에게 돈을 준 뒤 중개업자를 상대로 그 금액만큼 그대로 내놓으라는 소송을 제기할 수 있습니다.

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4. 부동산/형사 전문 변호사의 조언

"삼행시 단체통장"이라니, 수법은 날로 진화하고 교묘해지네요.

요즘 전세난과 함께 부동산 가격 상승으로 전세금도 금액 커지고 있습니다.

큰 금액이 오고 가는 만큼 대리인과의 계약이라면 더욱 주의하여 송금하는 것이 필요합니다.

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1) 임차인(세입자)의 입장에서

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① 송금 전 임대인 계좌인지 확인

앞으로 금융당국이 '홍길동(단체)'으로 표기를 바꾸기로 했으니, 송금 화면의 괄호 표시를 반드시 확인하시면 좋겠습니다. 현실적으로는 예금주 이름이 임대인과 같더라도 대리인이 알려준 계좌라면 송금 전 반드시 임대인에게 한번 더 확인하는 것이 안전해 보입니다.

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② 임대인 본인과의 통화 및 녹취

중개업자나 위탁업체 말만 믿지 말고, 계약서에 적힌 임대인의 연락처로 직접 전화해 "보증금 액수, 전세 계약 여부, 계좌번호"를 본인 목소리로 직접 확인하고 통화 내용을 녹취해 두어야 합니다.

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③ 위임장 원본 및 인감증명서 대조

대리 계약 시 위임장 조항에 '임대차 계약 체결 및 보증금 수령 권한 일체'가 명시되어 있는지 눈으로 확인하고, 임대인의 인감증명서(최근 3개월 이내 발급분) 원본을 반드시 회수해야 합니다.

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2) 임대인(집주인)의 입장에서

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① '포괄 위임'의 위험성 인지 및 제한

위탁업체나 중개인에게 업무를 맡길 때 위임장 양식에 '임대 관련 일체 권한 부여' 같은 포괄적 문구보다 "월세 계약 체결에 한함", "보증금 수령 권한 없음" 등 위임의 범위를 명확히 한정해 적어야 추후 무권대리를 주장하기 쉽습니다.

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② 임차인과의 대면 또는 비대면 본인 확인

계약 당일 현장에 못 가더라도 임차인과 화상 통화(또는 전화)를 통해 계약 조건을 서로 확인하는 절차를 거쳐야 합니다.

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③ 통장 개설 알림 서비스 활용 및 정기 점검

본인 명의를 도용한 임의단체가 만들어지지 않도록 신용정보 조회 알림 서비스를 신청해 두고, 중개업자나 위탁업체로부터 들어오는 돈이 계약 조건(월세)대로 정기적으로 입금되는지 통장을 모니터링해야 합니다.

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전세 계약을 진행중이시거나 전세사기가 의심되는 정황이 있으시면

이 글이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.