서울 보증금 9억 초과 상가 임차인이라면 반드시 알아야 할 것 

서울 보증금 9억 초과 상가 임차인이라면 반드시 알아야 할 것

-묵시의 갱신, 상임법이 아닌 민법이 적용됩니다 — 임대인도 해지할 수 있습니다

안녕하세요. 법무법인(유한) 라움에서 부동산 분야를 전담하고 있는 임영근 변호사입니다.

상가 임차인이라면 누구나 알고 있습니다. 상가건물임대차보호법(이하 '상임법')에 따라 최대 10년간 영업을 보장받을 수 있다는 것. 그러나 이 10년 보장이 모든 상가 임차인에게 동일하게 적용되는 것은 아닙니다.

이른바 '고액임차인', 즉 환산보증금이 일정 기준을 초과하는 임차인의 경우 상임법의 핵심 보호 조항 중 일부가 적용되지 않습니다. 바로 '묵시의 갱신' 조항입니다. 이 차이를 모르면, 10년간 안심하고 영업할 수 있다고 믿었다가 어느 날 갑자기 임대인으로부터 해지 통보를 받는 상황이 발생할 수 있습니다.

18년간 부동산 분쟁을 다뤄온 제가 실제로 접한 사례들입니다. 오늘은 이 함정을 정확하게 짚어드리겠습니다.

고액임차인이란? — 환산보증금 기준

상임법은 모든 상가 임차인을 동일하게 보호하지 않습니다. 보호 범위는 '환산보증금'을 기준으로 나뉩니다.

환산보증금이란 보증금과 월세를 합산한 개념으로, 아래와 같이 계산합니다.

환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)

예를 들어 보증금 3억 원에 월세 300만 원인 임차인의 환산보증금은 3억 + (300만 × 100) = 6억 원입니다.

지역별 환산보증금 상한은 아래와 같습니다(2019년 개정 기준).

환산보증금이 이 기준을 초과하는 임차인이 바로 '고액임차인'입니다. 서울 기준으로는 환산보증금 9억 원을 초과하는 경우입니다.

고액임차인에게는 상임법 제10조 제4·5항이 적용되지 않습니다

상임법 제2조 제1항 단서는 환산보증금이 기준을 초과하는 임차인에게는 상임법 중 일부 조항만 적용된다고 규정합니다. 구체적으로 제10조와 관련하여 비교하면 다음과 같습니다.

표에서 보듯이, 고액임차인에게는 제10조 제1항(갱신요구권), 제2항(갱신 기간 5년), 제3항 본문(재계약 조건 제한)까지는 적용됩니다. 그러나 제4항(묵시의 갱신 성립)과 제5항(묵시의 갱신 후 임차인의 해지권)은 적용되지 않습니다.

묵시의 갱신이 되면 어떤 일이 생기나 — 핵심 함정

임대차 계약 기간이 만료되었는데 임대인도 임차인도 아무런 의사 표시 없이 계속 임대차가 유지되는 상황, 즉 '묵시의 갱신'이 발생했다고 가정해 봅시다.

일반 상임법 적용 임차인이라면 이 경우 상임법 제10조 제4·5항이 적용되어, 전 임대차와 동일 조건으로 갱신된 것으로 보고 임차인은 언제든 3개월 전 통보로 해지할 수 있습니다. 임대인은 이 상태에서 먼저 해지를 통보할 수 없습니다.

⚠ 고액임차인은 다릅니다. 상임법 제10조 제4·5항이 적용되지 않으므로, 묵시의 갱신에는 민법의 임대차 규정이 그대로 적용됩니다.

민법 제635조에 따르면, 기간의 약정이 없는 임대차에서는 임대인도, 임차인도 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 해지를 통고한 경우 임차인은 6개월 후 해지의 효력이 발생합니다.

즉 고액임차인이 묵시의 갱신 상태에 있으면, 임대인이 6개월 전 통보만으로 임대차를 종료시킬 수 있습니다. 10년 보장을 믿고 있던 임차인이 청천벽력 같은 해지 통보를 받는 것입니다.

더욱이 고액임차인의 경우 상임법 제9조 제1항이 적용되지 않아서 묵시의 갱신이 이루어지만 기간의 약정이 없는 임대차가 됩니다. 따라서 상임법 제10조 제1항의 갱신요구권이 발생할 수 없습니다.

때문에 묵시의 갱신이 이뤄지지 않도록 미리 대처하는 것이 중요합니다.

실제로 이런 상황이 발생합니다

제가 상담에서 접한 전형적인 패턴은 이렇습니다.

서울 강남구에서 보증금 2억, 월세 800만 원으로 상가를 임차해 음식점을 운영해온 A씨. 환산보증금은 2억 + (800만 × 100) = 10억 원으로, 서울 기준 상한인 9억 원을 초과합니다. 최초 2년 계약 후 별도 갱신 절차 없이 계속 영업해왔는데, 수년 후 임대인으로부터 '6개월 후 계약을 종료하겠다'는 통보를 받았습니다.

A씨는 '상임법에 따라 10년 보장받는 것 아니냐'고 항변했지만, 이미 묵시의 갱신 상태에서 민법이 적용되는 상황이었습니다. 갱신요구권을 한 번도 행사한 적이 없었고, 명시적 재계약도 없었습니다.

이처럼 임차인이 상임법의 보호를 받는다고 믿고 있는 사이, 임대인은 언제든지 민법에 따른 해지권을 행사할 수 있는 상태였던 것입니다.

참고로 민법상 묵시의 갱신 후 임차인이 해지를 통고한 경우에는 통고 도달 후 1개월이 경과하면 효력이 발생합니다(민법 제635조 제2항 제1호).

그렇다면 어떻게 해야 10년을 지킬 수 있나

고액임차인이 10년간 안정적으로 영업을 보장받으려면, 묵시의 갱신 상태에 빠지지 않는 것이 핵심입니다. 방법은 두 가지

니다.

방법 1. 계약 만료 전 명시적 재계약을 반복하는 것

계약 기간이 만료되기 전에 임대인과 새로운 계약서를 작성하는 것입니다. 재계약이 성립되면 묵시의 갱신 상태가 되지 않으며, 임대인의 일방적 해지 위험을 차단할 수 있습니다.

방법 2. 임대인이 재계약을 거부하면, 상임법 제10조 제1항에 따른 갱신요구권을 반드시 행사하는 것

임대인이 재계약을 거부하거나 조건을 무리하게 요구하는 경우, 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 서면으로 갱신을 요구해야 합니다. 갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

핵심은 이것입니다. 갱신요구권을 행사한 갱신은 묵시의 갱신이 아닙니다. 상임법에 따라 명시적으로 이루어진 갱신이므로, 이후 임대인은 상임법 제10조 제1항 각호에서 정한 사유 없이는 갱신을 거절할 수 없습니다.

✔ 핵심 원칙: 계약 기간이 만료될 때마다 반드시 '명시적 재계약' 또는 '갱신요구권 행사' 중 하나를 선택하십시오. 아무것도 하지 않으면 묵시의 갱신 → 민법 적용 → 임대인도 해지 가능이라는 함정에 빠집니다.

실천 체크리스트

다음 사항을 계약 만료 6개월 전부터 점검하십시오.

□ 나의 환산보증금(보증금 + 월차임 × 100)이 지역별 상한을 초과하는지 확인

□ 계약 만료일이 언제인지 확인

□ 만료 6개월~1개월 전 사이 — 임대인에게 갱신요구 의사를 서면으로 통보

□ 재계약이 가능하다면 새 계약서 작성

□ 갱신요구권 행사 횟수 및 전체 임대차 기간 10년 한도 관리

□ 묵시의 갱신 상태로 방치하지 않도록 주의

마치며

상임법은 임차인을 보호하기 위한 법입니다. 그러나 법은 조항마다 적용 범위가 다르고, 고액임차인처럼 일부 조항이 배제되는 경우에는 오히려 보호받지 못하는 사각지대가 생깁니다. 이 차이를 모르고 안심하다가 해지 통보를 받는 것이 현실에서 벌어지는 일입니다.

18년간 부동산 분쟁을 다루면서 제가 가장 안타깝게 생각하는 경우는 알았더라면 막을 수 있었던 피해입니다. 환산보증금이 기준을 초과하는 상가 임차인이라면, 지금 당장 자신의 계약 상태를 점검해 보시기 바랍니다.

계약 구조가 복잡하거나 임대인과의 갱신 협상에서 어려움을 겪고 계신다면, 언제든지 저를 찾아오십시오. 18년의 경험으로 최선의 방법을 찾아드리겠습니다.