분양 계약금 75% 돌려받았습니다 

분양 계약금 75% 돌려받았습니다

하이엔드 오피스텔 분쟁 승소 사례

임영근 변호사 | 법무법인(유한) 라움 | 부동산 전문 18년

안녕하세요. 법무법인(유한) 라움에서 부동산·분양분쟁을 전담하고 있는 18년차 임영근 변호사입니다.

부동산 분야에서 18년을 일하다 보면, 의뢰인이 처음 찾아왔을 때 이미 포기 직전인 경우가 적지 않습니다. 특히 분양 분쟁은 상대방이 대형 시행사나 신탁회사인 경우가 많아, 「계약서대로 하면 어쩔 수 없지 않느냐」는 말을 듣고 지레 물러서는 분들이 많습니다.

저는 그 말에 동의하지 않습니다. 오늘은 최근 서울중앙지방법원에서 선고된 판결을 통해, 표면적으로는 불리한 상황에서도 끝까지 파고들면 어떤 결과가 나오는지 보여드리겠습니다.

사건 개요

서울 서초구 소재 하이엔드 오피스텔의 수분양자들이 제 의뢰인입니다. 분양 당시 시행사는 이 오피스텔을 초고급 하이엔드 오피스텔로 홍보하며 이탈리아 명품 가구, 대리석 마감, 호텔급 컨시어지 서비스 등을 전면에 내세웠습니다. 분양가는 호실에 따라 수십억 원대에 달했습니다.

막상 입주가 시작되자 현실은 달랐습니다. 의뢰인들은 광고와의 괴리, 저급 자재 설치, 바닥 타일 파손 하자, 서비스 미이행 등을 이유로 계약 해제를 통보했지만, 피고 측은 오히려 잔금 미납을 근거로 역으로 계약을 해제하고 계약금 전액(분양가의 10%)을 위약금으로 몰취하겠다고 나섰습니다.

의뢰인들의 손에는 이미 납부한 계약금 수억 원이 묶여 있었고, 상대방은 계약서와 법리 모두 자기 편이라는 태도였습니다.

쟁점과 전략 — 3개의 전선, 포기하지 않는 싸움

저는 이 사건을 받으면서 세 가지 전선을 동시에 열었습니다.

첫째, 광고 기망·착오를 근거로 계약을 취소할 수 있는가.

둘째, 분양사의 귀책으로 수분양자가 먼저 계약을 해제할 수 있었는가.

셋째, 설령 피고(분양사)의 해제가 유효하더라도 위약금 전액 몰취를 막을 수 있는가.

결과부터 말씀드리면, 법원은 첫째와 둘째 주장은 받아들이지 않았습니다. 계약서 곳곳에 '광고와 실제 시공의 차이가 있을 수 있다'는 문구가 반복되어 있었고, 실제로 홍보한 명품 가구가 드레스룸과 주방에 각각 설치된 사실도 확인되었습니다. 입주 지연 역시 바닥 타일 교체를 위한 단기간의 하자보수 공사로, 계약상 해제 사유인 '3개월 초과 지연'에 해당하지 않는다는 판단이었습니다.

사실 처음 이 사건을 상담하면 의뢰인에게 법원에서 취소, 해제 인정 가능성은 높지 않다고 말씀드렸습니다. 그래도 이 부분을 치열하게 다퉈야 하는 이유는 상대방의 계약해제가 인정될 경우 판단되는 위약금 감액을 대폭 받기 위함인 점도 함께 설명드렸습니다.

예상대로 법원은 우리 측의 취소, 해제 주장을 받아들이지 않았으나, 위약금을 대폭 감액 받아 실질적 승소를 한 결과가 나왔습니다.

승소 포인트 ①: 위약금 75% 감액 — 집요한 서면이 만든 이례적 결과

피고 측은 계약금 전액을 위약금으로 몰취할 수 있다고 주장했습니다. 표면적으로는 계약서대로이고, 상대방도 당연한 권리라는 듯 주장했습니다.

저는 민법 제398조 제2항, 즉 손해배상 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 감액할 수 있다는 조항을 파고들었습니다. 단순히 「금액이 크다」는 식의 주장으로는 법원을 설득할 수 없습니다. 저는 이 사건의 구조적 부당함을 법리적으로 촘촘하게 엮어 서면으로 반복해서 제출했습니다.

핵심 논거는 이랬습니다. 관할 구청이 시행사에 대해 교육환경보호구역 미고지를 이유로 시정명령을 내렸고, 그 시점을 기준으로 보면 의뢰인들이 먼저 해당 조항을 근거로 계약을 해제할 수도 있었습니다. 만약 의뢰인들이 먼저 해제했다면 오히려 피고 측이 위약금을 지급해야 하는 상황이었습니다. 여기에 실제 하자의 존재, 이탈리아 명품브랜드 가구설치의 의문점, 분양광고와 시공 현실의 괴리로 인해 의뢰인들이 잔금을 지급하지 않게 된 경위까지, 참작해야 할 사정을 촘촘하게 서면으로 구체화했습니다.

법원은 위약금을 원래 약정액의 25%만 인정하고, 나머지 75%를 처음부터 무효로 보아 감액했습니다.

이 감액 비율은 이례적으로 높습니다. 통상 법원은 위약금 감액에 소극적입니다. 이 결과가 가능했던 이유는 단 하나입니다. 포기하지 않고, 상대방의 논리 안에서 허점을 찾아 집요하게 파고든 서면 전략이었습니다.

승소 포인트 ②: 신탁회사의 책임 제한 조항 무력화 — 유사 대법원 판결의 적극 인용

위약금 싸움과 동시에, 저는 또 다른 문제를 발견했습니다. 피고 우리자산신탁이 분양계약상 '책임한정특약'을 방패로 내세운 것입니다. 신탁계좌의 잔액 범위 내에서만 분양대금 반환 의무를 부담한다는 내용이었습니다.

이것이 그대로 인정되었다면, 신탁계좌에 잔액이 없는 경우 판결을 받아도 실제로 돈을 받지 못하는 최악의 상황이 올 수 있었습니다. 겉으로는 이겨도 속으로는 지는 결과입니다.

저는 이 조항이 약관법 제3조 제3항에서 정한 설명의무의 대상이 되는 중요한 내용임에도 피고가 이를 제대로 설명하지 않았다는 점을 집중 공략했습니다. 피고가 다른 조항들에 대해서는 개별 확인란을 마련하고 서명을 받으면서도, 이 조항에 대해서는 그런 절차를 전혀 밟지 않았다는 사실을 서면으로 조목조목 지적했습니다. 하늘이 도왔는지 재판 진행 중 유사 대법원 사건에서 이 책임조항이 설명의무 위반으로 무효라는 판단을 내렸습니다. 저는 위 대법원 사건과 본질적으로 이 사건이 동일한 조항이어서 동일한 무효판단이 내려져야 한다고 주장했습니다.

법원은 이 주장을 받아들였습니다.

책임한정특약은 수탁자의 수분양자에 대한 채무 이행책임을 신탁재산의 한도 내로 제한하는 것으로서, 수분양자가 공급계약의 체결 여부를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항에 해당한다. 수분양자의 입장에서 별도의 설명 없이 책임한정특약의 존재 및 내용을 충분히 예상할 수 있다고 보기는 어렵다.

그 결과 자력이 충분한 신탁회사가 시행사와 함께 신탁재산의 범위를 넘어 전액 연대 책임을 부담하게 되었습니다. 판결문에 금액이 적혀 있어도 실제로 받지 못할 수 있었던 돈을, 확실하게 받을 수 있는 판결로 만든 것입니다.

마치며 — 분양 분쟁, 포기하기 전에 저를 찾아오십시오

분양 계약을 취소·해제하지 못했어도, 싸움은 끝나지 않습니다.

이 사건 의뢰인들은 계약 취소도, 먼저 해제할 권리도 인정받지 못했습니다. 표면적으로는 진 것입니다. 그러나 끝까지 포기하지 않은 결과, 계약금의 대부분을 되찾았고 신탁회사로부터 확실한 변제를 받게 되었습니다.

상대방이 난공불락이라고 믿는 조항 안에 허점을 발견할 수 있고, 대법원의 판례 변경을 민감하게 파악해서 적시에 공격무기로 주장할 수 있습니다. 이러한 변호사의 민첩함과 성실성이 동일한 사건이라도 그 결과가 달라진다는 점을 여러 번 경험합니다.

왜냐하면 법원은 변호사가 주장하지 않은 쟁점은 판단하지 않기 때문에 중요한 쟁점 사항을 주장하지 않는 경우 그 사건의 결론은 패소로 결론 내려질 수밖에 없습니다.

언제나 최상의 결과를 만들어 내기 위해 세상의 단 하나 뿐인 고객의 문제에 진심으로 다가가겠습니다. 오늘의 사건 처럼 분양계약 해제권 행사를 쌍방이 했으나 나의 해제권 주장이 근거가 부족하다고 판단되더라도 싸움을 포기하지 마시고 먼저 저와 상담하시기 바랍니다.