전세사기 대응 방법 및 보증금 회수 

전세사기 변호사 내용증명 효과 있을까 보증금 반환 총정리

목차

1. 전세사기를 당했다면 가장 먼저 해야 할 일

2. 전세사기에서 내용증명 필요한가

3. 집주인이 잠적하거나 집이 경매로 넘어갔다면

4. 보증보험이 없어도 보증금을 돌려받을 수 있을까

5. 전세사기 형사고소 가능할까

6. 보증금을 회수한 사례로 보는 대응 방법

안녕하세요. 법무법인 대한중앙

조기현 대표변호사입니다.

전세사기 사건 상담을 하다 보면

집주인이 연락을 받지 않는다거나

곧 해결해 주겠다는 말만 믿고

​

몇 달을 기다리다가 뒤늦게 찾아오는분들이 계시는데요.

전세사기 사건은 시간이 지날수록 임대인 재산이 사라지거나

다른 채권자가 먼저 권리를 행사​할 가능성이 높아집니다.

특히 계약 당시에는 정상적인 임대차처럼 보였지만 나중에 확인해 보니

이미 다수의 세입자가 있었거나

선순위 근저당이 과도하게 설정되어 있는 사실이 드러나기도 합니다.

📌 오늘은 전세사기 피해를 당했을 때

먼저 해야 할 조치와 내용증명의 의미,

그리고 실제 보증금 회수 과정에서 어떤 절차가 필요한지 말씀드리겠습니다.

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1. 전세사기를 당했다면 해야 할 일

전세사기 피해를 의심하고 있다면 우선 관련 자료를 확보해야 하는데요.

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✔ 임대차계약서

✔ 보증금 송금 내역

✔ 등기부등본

✔ 임대인과 주고받은 문자나 카카오톡

✔ 중개사무소 설명 자료 등을

정리해 두는 것이 좋습니다.

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이후에는 임대인의 재산 상태와 부동산

권리관계를 확인해야 합니다.

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2. 전세사기에서 내용증명 필요한가

내용증명을 보내면 임대인에게 전세보증금 반환 의무가 있다는 점을

공식적으로 통지하는 자료가 될 수 있습니다.

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그리고 추후 소송에서 임차인이 보증금 반환을 요구했다는 사실과

그 시점을 객관적으로 입증할 수 있는데요.

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특히 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 시간을 끌고 있다면

내용증명은 이후 지급명령이나 소송 과정에서 중요한 자료로 활용됩니다.

다만 단순히 보증금을 돌려달라는 문구만 적는 것은 큰 의미가 없습니다.

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✔ 계약 내용

✔ 반환 기한

✔ 계약 위반 내용

✔ 향후 법적 조치 예정 등을

함께 기재해야 합니다.

3. 집주인이 잠적하거나 집이 경매로 넘어갔다면

집주인이 연락을 끊고 잠적했다고 해서 보증금을 포기할 수는 없죠.

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주민등록초본이나 등기부등본 등을 통해

소재를 확인할 수 있고 소송을 진행할 수 있습니다.

집이 경매에 넘어간 상황이라면 배당 절차에 참여해야 합니다.

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임차권등기명령을 신청하지 않거나

배당요구를 놓치는 바람에 권리를 제대로 행사하지 못하는 사례도 발생하는데요.

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📌따라서 경매가 진행된 사실을 알게되면

배당요구 종기와 임차인의 우선변제권

여부를 확인하고 관련 절차를 진행해야 합니다

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4. 보증보험이 없어도 보증금을 돌려받을 수 있을까

보증보험이 없다면 임차인이 직접 권리 행사를 해야 하는데요.

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우선 계약이 종료됐음에도

보증금을 반환받지 못하고 있다면

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임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 유지한 상태에서

이사 준비를 할 수 있습니다.

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이후에는 보증금 반환청구소송이나 지급명령 절차를 통해 집행권원을 확보하게 됩니다.

문제는 승소 판결을 받더라도 임대인에게 집행할 재산이 없다면 실제 회수가 어렵다는 점입니다.

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그래서 소송과 함께 임대인 명의 부동산, 예금, 임대차보증금,

급여, 자동차 등에 대한 재산조사를 진행하고 필요한 경우

가압류를 검토해야 합니다.

특히 임대인이 부동산을 처분하거나 예금을 인출할 가능성이 있다면

판결 전이라도 보전처분을 통해 재산을 묶어두는 작업이 중요합니다.

임대인이 여러 채의 주택을 보유한 상태에서 다수 임차인과 분쟁 중이라면

선순위 권리관계와 채무 규모를 함께 분석해야 합니다.

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5. 전세사기 형사고소 가능할까

전세금 반환이 지연됐다는 사정만으로 곧바로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.

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형사상 사기죄가 인정되기 위해서는

✔️ 임대인이 계약 체결 당시부터

임차인을 기망했는지,

✔️ 그리고 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도 이를 숨긴 채 계약을 체결했는지가 중요하게 검토됩니다.

⚠️ 예를 들어 이미 다수의 임차인에게 반환해야 할 보증금이 누적되어 있었거나

​

과도한 근저당권이 설정돼 있어 사실상

보증금 반환이 어려운 상태였음에도 이를 알리지 않은 경우가 있습니다.

⚠️ 또한 기존 세입자의 보증금을 반환하지 못한 상태에서 새로운 세입자의 보증금으로 돌려막기를 반복하거나,

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경매 진행 사실을 숨긴 채 임대차계약을 체결한 정황이 확인된다면 사기 혐의가 문제될 수 있습니다.

6. 보증금을 회수한 사례로 보는 대응 방법

법무법인 대한중앙이 수행한 사건 중에는 전세계약 종료 후

수개월이 지나도록 보증금 2억 원을 돌려받지 못했던 의뢰인이 있었습니다.

확인 결과 임대인은 이미 여러 임차인과 분쟁 중이었고 부동산에는 선순위 채권도 설정돼 있었습니다.

저는 즉시 내용증명을 발송하고

임차권등기명령을 신청했습니다.

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이후 임대인 재산을 조사한 뒤 보전조치를 병행했고 소송 절차를 진행했습니다.

그 결과 임대인 측에서 분할 반환을 제안했고 상당 부분의 보증금을 회수할 수 있었습니다.

전세사기 사건은 내용증명 발송 단계부터 임차권등기명령, 가압류, 민사소송, 형사고소까지 연결해서 검토해야 합니다.

법무법인 대한중앙은 전세사기와 보증금 반환 사건을 다수 수행하며

초기 상담 단계부터 보증금 회수 가능성과 집행 가능 재산 여부를 함께 검토하고 있습니다.

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집주인이 연락을 피하고 있거나 보증금 반환이 계속 미뤄지고 있다면

현재 취할 수 있는 조치가 무엇인지 확인해 보시기 바랍니다.

법무법인 대한중앙은 24시간 휴일 및 주말 상담이 가능하며

전화상담과 대면상담 모두 조기현 대표변호사가 직접 진행합니다.