계약 종료 후 퇴거 불응하는 토지 임차인 대처 방법 

계약 끝났는데 안 나가는 토지 임차인, 어떻게 해야 할까?

나대지를 주차장, 고물상, 자재 야적장처럼 빌려줬는데 계약이 끝난 뒤에도 임차인이 계속 점유하는 경우가 있습니다. 문제는 단순히 “안 나간다”에서 끝나지 않는다는 점입니다. 지료까지 밀린 채 버티는 경우가 많고, 토지 위에 컨테이너나 시설물까지 두고 있어 분쟁이 더 복잡해지기도 합니다. 임대인 입장에서는 빨리 토지를 돌려받고 싶지만, 실무에서는 감정적으로 대응하기보다 토지인도청구와 금전청구를 함께 설계하는 것이 훨씬 중요합니다.

토지인도는 소유권에서 출발, 원고는 소유권과 현실적 점유부터 입증해야

토지 소유자는 소유권에 기한 물권적 청구권으로 토지를 점유·사용하는 자를 상대로 토지 인도와 지상 건물·시설물 철거를 청구할 수 있습니다. 쉽게 말하면, 내 땅을 정당한 권리 없이 쓰고 있는 사람이 있다면 비워 달라고 요구할 수 있다는 뜻입니다. 다만 소송에서는 당연히 내 땅이라고 주장하는 것만으로는 부족하고, 원고가 실제 소유자라는 점과 피고가 그 토지를 현실적으로 점유하고 있다는 점을 입증해야 합니다.

특히 인도청구는 지금 실제로 점유하고 있는 사람을 상대로 해야 하므로, 과거 점유자나 이미 빠진 사람을 상대로 제기하면 문제가 될 수 있습니다. 결국 토지인도 소송은 “누가 주인이냐”와 “누가 실제로 쓰고 있느냐”를 함께 확인하는 소송입니다(수원지방법원 2019. 12. 12. 선고 2018가단537360 판결, 서울중앙지방법원 2016. 5. 20. 선고 2014가합39775 판결).

계약이 끝났다면 종료 통지를 분명하게 남겨야

토지 임대차 분쟁에서 가장 먼저 정리해야 하는 것은 계약이 실제로 종료되었는지입니다. 기간이 만료되었는지, 갱신을 거절했다면 그 의사가 적절하게 전달되었는지, 차임 연체 등을 이유로 해지했다면 해지 통보가 명확했는지가 중요합니다.

실무에서는 말로 여러 번 나가라고 했다는 사정보다, 언제 어떤 이유로 계약 종료를 통지했는지가 훨씬 중요하게 작용합니다. 그래서 내용증명 같은 방식으로 계약 종료 의사를 분명하게 남겨 두는 것이 유리합니다. 악성 임차인일수록 나중에 “아직 계약이 끝나지 않은 줄 알았다”거나 “계속 써도 되는 것으로 알았다”고 주장하는 경우가 많기 때문입니다.

버티는 임차인일수록 돈 문제를 함께 걸어야 한다

토지 임차인이 계약 종료 후에도 계속 점유하면, 임대인은 토지를 다시 임대하지도 못하고 직접 활용하지도 못하는 손해를 입게 됩니다. 특히 주차장, 야적장, 고물상 부지처럼 계속 사용되는 토지는 시간이 갈수록 손해가 커집니다.

그래서 실무에서는 토지인도청구만 제기하기보다, 종료 후 점유 기간에 대한 부당이득반환청구를 함께 병행하는 것이 중요합니다. 쉽게 말하면 “땅도 비워라, 그동안 무단으로 쓴 돈도 내라”는 구조로 가는 것입니다. 이런 금전청구는 단순 부수적 청구가 아니라, 악성 임차인에게 현실적인 압박 수단이 될 수 있습니다.

또한 토지 관련 분쟁에서는 권리의 성격을 잘못 이해해 소송 방향이 꼬이는 경우도 있습니다. 예를 들어 단순한 채권적 권리만 가진 사람은 제3자에게 직접 토지 인도를 청구할 수 없습니다. 대법원도 일시경작권 같은 채권적 권리를 매수한 사람은 대세적 효력이 없어 제3자에게 직접 인도를 구할 수 없다고 보았습니다.

결국 토지인도 청구는 강한 권리인 소유권이나 그에 준하는 물권적 권리를 토대로 해야 하고, 단순한 계약상 권리만으로는 한계가 있을 수 있습니다(대법원 1981. 6. 23. 선고 80다1362 판결).

임차인도 그냥 당하고만 있지 않는다…피고의 항변

토지인도 소송에서 피고가 가장 자주 하는 항변 중 하나는 자신에게도 토지를 계속 사용할 만한 권리가 있다는 주장입니다. 예를 들어 오랫동안 점유해 온 사정을 들어 취득시효를 주장하거나, 토지 위 건물 때문에 법정지상권이 있다고 주장할 수 있습니다.

대법원은 취득시효가 완성되어 소유권이전등기청구권을 취득한 사람에 대해서는, 아직 등기를 마치지 않았더라도 원소유자가 곧바로 인도를 청구할 수 없다고 보았습니다. 또 동일인의 소유였던 토지와 건물이 나중에 다른 사람에게 넘어간 경우에는 관습법상 법정지상권이 인정될 여지도 있습니다.

결국 임대인 입장에서는 계약 종료만 강조할 것이 아니라, 상대방이 어떤 권리 항변을 할 수 있는지까지 미리 점검해야 합니다(대법원 1967. 7. 18. 선고 67다954 판결, 수원지방법원 여주지원 2019. 4. 11. 선고 2018가단53547 판결).

토지를 오래 공공용처럼 써 왔다면 예외가 생길 수 있다

간혹 토지가 오랫동안 일반 공중의 통행로나 공공시설 부지처럼 쓰인 경우에는, 피고가 소유자의 독점적·배타적 사용수익권 포기 항변을 하기도 합니다. 즉 소유자가 사실상 일반 이용을 허용해 왔으니, 지금 와서 배타적으로 인도를 구할 수 없다는 주장입니다.

대법원은 이런 항변을 무조건 부정하지 않고, 토지를 취득한 경위, 공공 사용에 제공된 경위, 그에 따른 이익 유무, 토지의 위치와 형태 등을 종합해 판단해야 한다고 봅니다. 다만 이런 경우에도 소유권 자체가 사라지는 것은 아니고, 일반 공중의 이용과 양립하기 어려운 형태의 독점적 사용수익만 제한될 수 있다는 점이 중요합니다(대법원 2021. 6. 10. 선고 2017다280005 판결, 대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 판결).

지상물매수청구권 주장도 대비, 시설물이 있다고 다 사줘야 하는 것은 아니다

토지 위에 컨테이너, 창고, 가설건축물, 각종 시설물이 있는 경우, 임차인이 오히려 “이 시설물을 사 가라”는 취지로 맞서는 경우가 있습니다. 임대인 입장에서는 매우 억울하게 느껴질 수 있지만, 실무에서는 이런 주장 가능성을 미리 예상해야 합니다.

다만 모든 경우에 그런 권리가 인정되는 것은 아닙니다. 설치된 시설물의 성격, 계약 내용, 임차인의 귀책사유, 계약 종료 경위에 따라 충분히 다툴 수 있습니다. 특히 무단 설치이거나 계약 목적과 무관한 시설물이라면 더 적극적으로 방어 논리를 세울 필요가 있습니다.

또한 권리남용 항변은 자주 나오지만 쉽게 인정되진 않습니다. 피고는 토지인도 청구가 너무 가혹하다거나, 권리남용이라고 주장하는 경우도 많습니다. 하지만 법원은 이런 항변을 쉽게 받아들이지 않습니다. 물론 토지 인도로 얻는 소유자의 이익과 상대방 손해의 차이, 청구의 실제 목적, 다른 해결수단 존재 여부 등을 종합해 권리남용 여부를 판단하기는 합니다.

그러나 단순히 상대방이 오랫동안 사용해 왔다거나, 지금 당장 나가면 손해가 크다는 정도만으로 곧바로 권리남용이 인정되지는 않습니다. 결국 권리남용 항변은 자주 등장하지만, 실제로 인정되려면 매우 구체적이고 예외적인 사정이 필요합니다(대법원 1992. 7. 28. 선고 92다16911, 92다16928 판결, 대법원 2021. 11. 11. 선고 2020다254280 판결).

소송에서 이겨도 집행이 또 문제다… 수목과 시설물은 주문에 정확히 넣어야

토지인도 소송은 판결을 받는 것만으로 끝나지 않습니다. 집행까지 염두에 두고 청구취지를 설계해야 합니다. 예를 들어 토지 위에 독립된 수목이나 시설물이 있는데, 판결 주문에 그 수거나 철거 내용이 빠져 있다면 집행관이 토지 인도 집행을 거부할 수 있습니다.

대법원도 토지 위 수목이 그대로 있는 상태에서는 단순한 토지 인도 집행이 어렵다고 보았습니다. 결국 소송을 제기할 때부터 “무엇을 철거하고, 무엇을 수거한 뒤, 토지를 어떻게 인도할 것인지”를 구체적으로 정리해야 나중에 강제집행까지 깔끔하게 이어질 수 있습니다(대법원 1980. 12. 26. 선고 80마528 결정).

핵심은 토지인도와 부당이득반환을 함께 설계

계약이 끝났는데도 나가지 않는 토지 임차인 문제는 단순한 명도 문제가 아닙니다. 원고는 자신의 소유권과 피고의 현실적 점유를 입증해야 하고, 피고는 취득시효, 법정지상권, 독점적 사용수익권 포기, 권리남용 같은 항변을 들고나올 수 있습니다.

여기에 지상 시설물 문제와 집행 문제까지 얽히면 사건은 더 복잡해집니다. 그래서 임대인에게 유리한 전략은 단순히 “나가라”는 요구를 반복하는 것이 아니라, 계약 종료 통지부터 토지인도청구, 부당이득반환청구, 지상물 처리까지 하나의 구조로 묶어 대응하는 데 있습니다. 특히 악성 임차인일수록 점유를 계속하면 돈도 계속 쌓인다는 점을 분명히 보여주는 것이 실무적으로 매우 중요합니다.

현재 계약이 끝난 토지를 임차인이 계속 점유하고 있거나, 지료까지 밀리면서 버티고 있다면, 단순히 기다리기보다 토지인도와 부당이득반환을 함께 검토해 보셔야 합니다. 특히 토지 위 시설물 문제까지 얽혀 있다면 초기에 대응 구조를 잘 짜는 것이 중요합니다.

관련 자료를 정리해 두시면, 토지인도 가능성과 밀린 지료 회수 방안까지 보다 현실적으로 검토할 수 있습니다.