임대인이 "직접 쓰겠다"고 하면 권리금 포기해야 할까 

임대인이 "직접 장사할 거라 신규임차인을 받을 수 없다"고 했다면, 권리금을 포기하지 않아도 됩니다. 대법원은 2025년 11월, 임대인의 자기사용과 가족사용 모두 권리금 거절의 정당한 사유가 아니라고 판결했습니다. 임차인에게는 두 가지 청구 경로가 있으며, 지금 임대인의 발언 수위에 따라 어느 경로를 택할지 달라집니다.

임대인 자기사용, 왜 정당한 사유가 아닌가요?

상가임대차법 제10조의4는 임차인이 영업하면서 쌓은 권리금 가치를 보호하기 위한 규정입니다. 임대인이 "내가 직접 쓰겠다"는 한마디로 이 보호를 차단할 수 있다면 법의 취지가 무력화됩니다.

대법원(2025. 11. 20. 선고 2024다305605·305612)은 이 점을 명확히 했습니다. 임대인 본인이 사용하는 경우뿐 아니라, 자녀·배우자·부모 등 가족이 사용하는 경우도 정당한 사유에 해당하지 않는다고 판시했습니다.

임대인이 건물을 직접 사용하고 싶다면, 임차인의 권리금 회수를 허용하거나 스스로 보상하는 방식으로 해야 합니다.

권리금 청구, 어떤 방법이 있나요?

청구 경로는 두 가지입니다. 임대인의 거절 의사가 얼마나 확정적인지에 따라 선택이 달라집니다.

경로 ① 신규임차인을 직접 주선하는 방법

임대차법이 정한 기본 경로입니다. 임대인이 아직 확정적인 거절 의사를 밝히지 않았거나, 조건에 따라 임차인을 받을 수도 있다고 할 때 적합합니다.

진행 순서:

1. 신규임차인 후보를 직접 찾습니다 (부동산 광고, 지인 소개 등)

2. 신규임차인과 권리금 약정서를 서면으로 작성합니다 (금액·조건 명시)

3. 임대인에게 신규임차인을 소개하고 계약 체결을 요청합니다

4. 임대인이 거절하면 그 내용을 문자·카톡·녹취로 확보합니다

5. 거절이 정당한 사유 없음을 확인한 뒤 손해배상 청구 소송을 제기합니다

이 경로에서 손해배상 기준액은 신규임차인과 약정한 권리금과 감정평가사가 산정한 시장 권리금 중 낮은 금액입니다.

경로 ② 확정적 거절 의사가 이미 확인된 경우

임대인이 이미 "어떤 임차인이든 받지 않겠다"고 명확히 밝혔다면, 신규임차인을 구하는 절차 없이 바로 소송을 제기할 수 있습니다.

아래 중 하나에 해당하면 확정적 거절로 볼 수 있습니다:

• "어떤 임차인을 데려와도 안 받겠다"는 명시적 발언

• 건물인도 소장에 자기사용 및 신규임차인 거절이 기재된 경우

• 건물 공사·철거 착공으로 새로운 임차 자체가 불가능한 상황

• 임차인이 신규임차인 주선 의사를 통지했을 때 "누구든 안 된다"는 회신

이 경로에서 손해배상 기준액은 감정평가사가 산정한 시장 권리금입니다.

소송 전 어떤 증거를 확보해야 하나요?

증거 확보가 소송의 출발점입니다. 임대인의 발언을 나중에 입증하지 못하면 청구 경로 선택 자체가 어려워집니다.

즉시 해야 할 것:

• 임대인의 모든 발언을 문자·카톡 스크린샷으로 저장

• 구두로 발언이 있었다면 즉시 문자로 재확인: "방금 직접 쓰실 예정이라 신규임차인 계약은 안 하신다는 말씀이시죠?"

• 중요 통화는 녹취 (당사자 일방 녹취는 적법합니다)

• 임대인이 보낸 내용증명이 있다면 원본 보관

경로 ①을 선택하는 경우 추가 준비:

• 부동산 광고 기록 (날짜 포함)

• 신규임차인 후보와의 연락 기록

• 권리금 약정서 (반드시 서면으로 작성)

판결을 받아도 실제로 돈을 받을 수 있나요?

판결만으로는 부족합니다. 임대인이 건물을 처분하거나 재산을 빼돌리면 집행이 어려워집니다.

소장 제출과 동시에 임대인 소유 건물에 가압류(판결 전 재산을 임시로 묶어 두는 절차) 를 신청하는 것이 중요합니다. 가압류가 설정된 건물은 임대인이 임의로 처분할 수 없고, 판결 확정 후 강제경매를 통해 실질적인 회수가 가능합니다.

이런 경우라면 빨리 상담이 필요합니다

• 계약 만료가 한 달 이내로 남아 있는 경우

• 임대인이 이미 건물인도 소장을 보낸 경우

• 임대인이 건물 공사나 철거를 시작한 경우

• 신규임차인을 구했는데 임대인이 이유 없이 거절한 경우

• 권리금 약정서를 아직 작성하지 못한 경우

권리금 손해배상 청구권의 소멸시효는 3년입니다. 계약 종료 후에도 이 기간 안이라면 청구할 수 있지만, 증거는 시간이 지날수록 확보가 어려워집니다.

상가임대차 분쟁은 임대인의 발언 내용과 시점에 따라 청구 방법과 손해배상 범위가 달라집니다. 임대인의 발언 기록, 임대차계약서, 권리금 약정서 등 핵심 자료를 미리 정리해 두시면 상담에 도움이 됩니다.

FAQ

Q1. 임대인이 직접 쓰겠다고 갱신을 거절했는데, 그 자체가 위법인가요?

A. 갱신 거절과 권리금 보호는 별개 문제입니다. 갱신 거절 자체는 일정 요건을 갖추면 적법할 수 있습니다. 그러나 갱신을 거절한 후 신규임차인 계약까지 정당한 이유 없이 막으면, 별도로 권리금 손해배상 책임이 생깁니다.

Q2. 신규임차인을 아직 못 구했는데 바로 소송할 수 없나요?

A. 임대인이 "누구든 안 받겠다"고 이미 확정적으로 밝혔다면, 신규임차인 없이 바로 소송이 가능합니다. 다만 이 경우에는 임대인의 확정적 거절 발언을 입증할 증거가 반드시 필요합니다.

Q3. 임대인이 아닌 가족이 사용한다는 이유로 거절해도 권리금 청구가 되나요?

A. 됩니다. 2025년 대법원 판결은 임대인 본인뿐 아니라 자녀·배우자·부모 등 가족이 사용하기 위한 거절도 정당한 사유에 해당하지 않는다고 명시했습니다.

Q4. 권리금 소송은 얼마나 걸리나요?

A. 1심 기준 통상 6개월에서 1년 정도 소요됩니다. 시장 권리금을 다투는 경우 감정평가 절차가 추가되어 기간이 늘어날 수 있습니다. 소장 제출과 동시에 가압류를 신청해 두는 것이 집행 측면에서 중요합니다.

Q5. 계약 종료 후에도 권리금을 청구할 수 있나요?

A. 청구할 수 있습니다. 권리금 손해배상 청구권의 소멸시효는 3년입니다. 다만 계약 종료 후 시간이 지날수록 증거 확보가 어려워지므로, 가능하면 일찍 준비하는 것이 유리합니다.