토지거래허가구역 실거주 못 하면, 이행강제금 얼마나 나오나요? 

안녕하세요, 이보람 변호사입니다.

최근 이런 상담이 많이 들어오고 있어요. 토지거래허가구역 아파트를 샀는데 사정이 생겨 실거주를 못 하게 됐습니다. 이행강제금이 나온다는 건 알겠는데, 얼마인지, 협의가 되는 건지, 무엇부터 해야 하는지 모르겠다는 분들입니다. 이 글은 현행 법령 기준으로 이행강제금 구조를 정리합니다.

이 사안의 본질은 얼마가 나오느냐가 아닙니다. 무엇을 다툴 수 있느냐입니다.

⦁ 이행강제금은 계산식으로 결정됩니다

이행강제금은 취득가액(실거래가 기준) × 위반유형별 비율로 산정됩니다.

시행령이 유형별 비율을 정률로 특정하고 있어, 행정청이 사정을 감안해 금액을 임의로 조정할 재량은 원칙적으로 없습니다.

> 방치한 경우 취득가액의 10%,

> 직접 살지 않고 임대를 준 경우 7%,

> 허가 목적과 다른 용도로 사용한 경우 5%입니다.

실거래가 10억 원 기준으로 방치 시 1억 원, 임대 시 7천만 원입니다. 토지거래허가구역 아파트 시세를 감안하면 실제 금액은 이보다 큽니다. 다만 부과 전에 이행명령에서 정한 기간 내에 실거주를 이행하거나 예외사유에.해당하면 이행강제금 부과 요건이 충족되지 않습니다.

⦁ 이행강제금이 달라질 수 있는 지점은 세 곳입니다

금액 자체를 깎는 협의는 어렵습니다. 그러나 법이 예정한 다툼 구조는 따로 있습니다.

첫째, 취득가액이 얼마인지입니다.

실거래가 확인 여부에 따라 산정 기준이 달라집니다.

둘째, 위반유형이 무엇인지입니다.

허가증에 "직접 이용" 문구가 없으면 임대 자체가 곧바로 위반으로 단정되기 어렵다는 대법원 판시가 있습니다. 공실도 구체적 사정에 따라 방치 해당성을 다툴 여지가 있습니다.

셋째, 예외사유 해당 여부입니다.

법령에 열거된 예외사유에 해당하거나, 도시계획위원회가 불가피한 사유로 인정하면 이행명령 자체를 면할 수 있습니다.

[중요] 허가증 문구가 위반유형 분류의 출발점입니다

허가받은 목적의 범위는 허가증 기재 전부(이용목적란과 유의사항란)를 기준으로 판단합니다. 유의사항란에 "직접 이용" 및 "임대 시 이행강제금" 취지가 명시되어 있으면 직접 이용 의무가 의무 범위에 포함될 수 있습니다. 반대로 그런 문구가 없으면 임대만으로 위반으로 보기 어렵다는 것이 법원의 입장입니다. 허가 신청 전에 허가증 문구를 먼저 확인해야 하는 이유가 여기 있습니다.

감사합니다.