조합원 자격도 없는데 지역주택조합 가입계약, 효력이 있을까요? 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 재개발·재건축 전문, 11년차 김우중 변호사입니다.

지난 6년간 수백 건의 지역주택조합 소송과 자문을 진행하면서,

정말 많이 받았던 질문 중 하나가 바로 오늘 다룰 주제인데요.

"조합원 자격이 없는데 가입계약을 체결했어요. 이거 효력이 있나요?"

실무에서 흔히 '준조합원 문제' 라고 부르는 사안입니다.

조합 입장에서는 모집이 잘 안 되니까

자격이 없는 분들까지 무분별하게 가입을 받게 되고,

나중에 분쟁이 터지는 경우가 정말 많습니다.

오늘은 이 문제, 법적으로 어떻게 정리해야 하는지

판례까지 곁들여서 차근차근 풀어드릴게요.

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✅ 1. 지역주택조합이 뭔가요?

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지역주택조합이란,

일정 지역에 거주하는 주민들이 주택을 마련하기 위해 설립하는 조합을 말합니다.

(주택법 제2조 제11호 가목)

진행 순서는 보통 이렇습니다.

▪ 조합 설립 전에 조합원을 먼저 모집

▪ 분담금으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 확보

▪ 조합설립인가

▪ 아파트 건축

문제는 바로 첫 단계,

'조합원 모집' 과정에서 자주 발생합니다.

자격이 없는 분이 조합에 가입하는 사례가 빈번하게 발생하고,

이걸 실무에서는 '준조합원 문제' 라고 부르는 거죠.

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✅ 2. 조합원 자격, 정확히 어떻게 되나요?

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근거 법령부터 보겠습니다.

📖 주택법 제11조 제7항

📖 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호

위 규정에 따르면,

조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지

아래 요건을 갖춘 세대주여야 조합원이 될 수 있습니다.

▪ 세대원 전원이 주택을 소유하지 않거나,

▪ 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한해

주거전용면적 85㎡ 이하 주택 1채만 소유한 세대의 세대주

쉽게 말하면,

85㎡를 초과하는 주택을 가지고 있거나

세대원 중 누군가 주택을 소유하고 있으면

원칙적으로 조합원 자격이 없습니다.

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⚖️ 3. 핵심 쟁점: 자격 없는 사람과 체결한 가입계약, 무효일까?

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여기서부터가 정말 중요합니다.

💡 ① 주택법령은 '단속규정' → 당연 무효 아님

대법원의 입장은 명확합니다.

📌 대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999, 2021다282008 판결

> 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법이나 같은 법 시행령의 규정은

> 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수 없어,

> 당사자 사이에 이를 위반한 약정을 하였다고 하더라도

> 그 약정이 당연히 무효라고 할 수는 없다.

즉, 조합원 자격이 없는 사람과 가입계약을 체결했더라도

그 자체로 곧바로 무효가 되는 것은 아니라는 뜻입니다.

💡 ② 예외: 양 당사자가 '통정'한 경우

다만, 대법원은 중요한 예외를 두고 있습니다.

📌 대법원 1993. 7. 27. 선고 93다2926 판결

📌 대법원 2015. 9. 10. 선고 2012다44839 판결

> 당사자가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에 비로소

> 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는

> 법률행위에 해당하게 된다.

조합과 가입자가

서로 자격 없음을 알면서

의도적으로 법령을 잠탈하기 위해 공모한 경우에는,

민법 제103조의 반사회적 법률행위로 무효가 될 수 있습니다.

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📚 4. 실제 판례로 보는 법원의 판단

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🔎 의정부지방법원 고양지원 2025가합50546 판결

사안의 개요

원고는 85㎡를 초과하는 아파트를 소유하고 있어

조합원 자격이 없는 세대주였습니다.

그럼에도 불구하고 피고 지역주택조합과

조합원가입계약을 체결한 것이 문제가 되었죠.

원고는 이렇게 주장했습니다.

"조합과 통정하여 단속규정을 위반한 것이므로 확약서가 무효다."

하지만 법원의 판단은 달랐습니다. 👇

📍 ① 임시총회에서 준조합원 자격에 관한 논의가 있었더라도,

조합원 모집 당시부터 주택법 규정을 잠탈하여 계약을 체결하였다는 증거로 보기는 어렵다.

📍 ② 원고들이 무주택 서약서를 작성·제출한 점,

이후 조합원 자격이 상실되더라도 일반공급절차를 거쳐 분양받을 가능성을

염두에 두고 계약을 체결하였을 가능성을 합리적으로 배제하기 어렵다.

📍 ③ 실제로 원고들은 주택공급에 관한 규칙에 따른 적법한 분양절차를 거쳐

선착순 일반분양을 받은 뒤 분양계약서 및 확약서를 작성하였다.

결론은?

✔ 조합원가입계약이 원시적 불능으로 무효가 된다고 보기 어렵다

✔ 분양계약서 및 확약서 모두 유효하다

🚫 신의성실의 원칙 — "유리한 것만 취할 수는 없다"

이 판결에서 특히 눈여겨볼 부분이 있습니다.

원고들은

✔ 분양계약서에 따른 아파트 취득은 유효라고 하면서

✔ 확약서에 따른 추가분담금 납부의무만 부인하는 주장을 폈는데요.

법원은 한마디로 잘랐습니다.

> 이와 같은 원고들의 주장은

> 신의성실의 원칙에 반하는 것으로 허용될 수 없다.

자신에게 유리한 부분만 골라 인정하고

불리한 부분은 무효라고 주장하는 것은

신의칙 위반이라는 거죠.

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🛡 5. 조합이 활용할 수 있는 방어 논리 4가지

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실무에서 지역주택조합이

준조합원의 분담금 반환 청구 소송을 방어할 때,

다음 네 가지 논리를 정리해두시면 좋습니다.

▪ 단속규정 주장

주택법령은 단속규정에 불과 → 자격 없는 자와의 가입계약도 원칙적으로 유효

(대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999, 2021다282008 판결)

▪ 통정 부존재 주장

조합이 자격 없음을 단순히 '알았다'는 것만으로는 통정 인정 불가

→ 통정은 법령 잠탈을 위한 의도적 공모가 있어야 함

▪ 확약서의 유효성 주장

"일반분양 또는 임의세대 분양으로 공급받기로 한다"는 확약서는 유효

→ 가입자는 추가분담금 납부 등 의무를 이행해야 함

▪ 신의칙 위반 주장

분양계약의 이익은 누리면서 확약서 의무만 부인하는 것은 신의칙 위반

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⚠️ 6. 그렇다고 모든 사안이 똑같지는 않습니다

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준조합원 사건은 사안별 판단이 정말 중요합니다.

▪ 일반분양계약을 새로 체결한 경우와

조합가입계약만 체결한 경우는 법적 성격이 다릅니다.

▪ 조합이 자격 없음을 알면서도 적극적으로 기망하거나

법령 잠탈을 주도한 경우에는 통정이 인정될 수 있습니다.

▪ 가입자가 일반분양절차를 거치지 않고

조합원 지위만 부여받은 경우에는 평가가 달라질 수 있습니다.

따라서 사실관계를 면밀히 검토해야 합니다.

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📝 7. 한 줄 정리

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오늘 내용을 한 줄로 요약하면 이렇습니다.

> 조합원 자격 없는 자와 체결한 지역주택조합 가입계약은

> 원칙적으로 유효합니다.

> 다만, 양 당사자가 통정하여 법령을 잠탈한 경우에는

> 반사회적 법률행위로 무효가 될 수 있습니다.

> 그리고 가입자가 계약의 이익만 취하고 의무는 부인하는 것은

> 신의칙에 반합니다.

지역주택조합 관련 분쟁은

사안마다 구체적인 사실관계에 따라 결론이 크게 달라집니다.

조합원·가입자·시행사 어느 쪽이시든

혼자 판단하기보다는 전문가의 검토를 꼭 받아보시길 권해드립니다.

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💬 상담이 필요하시다면

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지역주택조합 관련 분쟁,

준조합원 문제, 분담금 반환 소송, 확약서 효력 다툼 등으로

고민이 있으시다면 언제든 문의 주세요.

수백 건의 지주택 사건 경험을 바탕으로,

가장 합리적인 해결책을 함께 찾아드리겠습니다.