[성공사례] 공인중개사 등록취소 위기, 항소심 벌금 감형 사례 

초과수수료 벌금 300만원 미만으로 처벌받기 위한 포인트

사실관계는 각색된 것입니다.

A씨는 결혼 후 아들 양육에 집중했다. 아들이 초등학교에 입학하고 나자 어느 정도 시간이 생기게 되었고, 열심히 공부한 끝에 공인중개사 자격에 합격했다.

A씨는 부천시에 공인중개사 사무실을 개소했다.

주변에 세대수가 많은 오피스텔이 있어, 주로 오피스텔의 전세, 월세 계약을 중개했다.

동시진행 무자본 갭투자
법정 중개수수료를 초과하는 리베이트 수입

부동산 시장이 한창 상승장이던 2021년경, 전국적으로 '동시진행'이라는 방법의 갭투자가 유행했다.

매매계약과 임대차계약을 동시에 체결하되, 임대보증금을 시세보다 더 비싼 가격에 체결하는 방식이었다. 전세가격이 폭등하던 시기였으므로 이와 같은 방식의 계약이 가능했다.

또한 임차인은 임차보증금을 전세대출로 마련했는데, 보증금의 반환에 대하여는 HUG 등 공기업이 보증을 해주었으므로, 전세가격이 비싸더라도 임차인들의 수요는 많았다.

A씨는 동시진행 거래를 중개하면 법정 중개수수료보다 5배 이상 많은 수수료 수입을 얻을 수 있었다.

남편의 암 투병,
부족한 생활비를 충당하기 위해
초과수수료 수취

A씨는 남편마저 전립선 암 진단을 받고 경제활동을 중단하게 되자, 초과수수료를 수취하는 건을 취급하게 되었다.

A씨는 매매계약의 매수인이 누구인지는 알지도 못했고, 다만 임차인을 소개해주는 역할만 수행했다. 그리고 그 대가로 수수료를 300만원 받게 되었다.

사기죄로 공소제기되지 않은 것이 다행

제1심 판결은 벌금 300만원형 선고

A씨가 전세계약에만 가담했다고 해도, 소위 "전세사기"의 공범으로 취급될 수도 있다.

실제로 필자가 수행했던 여러 전세사기 사건 중에서도 단순히 임차인만 소개해주었는데 매매계약을 중개한 컨설턴트들과 공범으로 기소된 사건이 있다.

다행히 A씨는 사기죄로는 기소되지 않았고, 다만 공인중개사법위반으로만 기소되었다.

공인중개사법위반(초과수수료)의 유죄를 피할 수는 없었다. 법정수수료를 초과하는 돈을 이체받은 이체내역이 남아있기 때문에 유죄 선고는 어쩔 수 없다.

문제는 형량이다. 벌금 300만원 이상을 선고받으면, A씨는 더 이상 공인중개사를 할 수 없게 된다.

A씨는 공인중개사로서 사실상 가장이었기 때문에 공인중개사 자격을 유지하는게 제일 중요한 이슈였다.

A씨는 제1심에서 유죄를 인정하고, 벌금 300만원 미만의 형을 선고해줄 것을 간청했다.

그럼에도 불구하고 판사는 벌금 300만원형을 선고했다.

판사가 벌금 300만원형을 선고한 것은 다분히 의도적인 것이다.

A씨가 공인중개사로서 등록할 수 없도록 하여, 앞으로는 공인중개사 일을 하지 말라는 취지인 것이다.

제1심 판결의 주문

항소심 변론 끝에 벌금 200만원형으로 감형

필자는 A씨의 항소심 사건을 맡으면서, 어떻게 하면 1심과 달리 벌금 300만원 미만으로 형을 줄일 수있을지 고민했다.

항소심에서 반성한다고 해봤자, 특별한 사정변경이 없으면 제1심 판결의 판단을 뒤집지 않는다.

1심 판결을 뒤집고 새로운 형을 받으려면 무언가 사정변경이 있어야 한다.

초과 수취한 수수료만큼
피해자를 위해 공탁

공인중개사법위반은 본래 피해자가 없는 범죄이다.

사회에서 합의한 규칙을 위반한 것에 대해 응징하기 위해 처벌할 뿐, 수수료를 많이 받았다고 직접 피해를 본 사람은 없다.

그래서 필자는 '이론상 피해자'를 만들었는데, 바로 법정수수료를 초과하는 수수료를 지급한 매도인이다.

실질적으로는 매도인은 피해자가 아니라 오히려 이득을 본 사람이다. 안 팔리던 빌라를 동시진행 수법을 사용해서 매각했으니 가장 큰 수혜를 본 사람이다.

그러나 형법적으로는 법정수수료를 초과하는 돈을 건네 주었다는 행위 자체만 건조하게 평가할 필요가 있다.

공인중개사법에서 수수료를 제한한 취지는 중개를 의뢰한 사람들에게 적정한 수수료 비용만 부담시켜서 건전한 거래질서를 확립한다는 점에 있다.

따라서 매도인이 공인중개사법에서 정한 수수료를 초과해서 돈을 냈다면, 그 동기가 어찌되었든간에 부당하게 많은 수수료를 부담한 것이므로 공인중개사법의 관점에서는 피해자로 정의할 수 있다.

매도인은 법정수수료를 초과하는 수수료를 낸 피해자라면, 매도인에게 피해금을 되돌려주어 그 피해를 회복시켜줄 필요가 있다.

피해자의 피해가 회복되었다는 사실은 제1심 판결 선고 당시에는 존재하지 않았던 사정이므로, 항소심 재판부는 1심 판결을 파기하고 형을 새로이 정할 수 있게 된다.

매도인을 위한 공탁 진행

이 사건에서 매도인의 인적사항을 열람하였으나, 매도인의 연락처로는 연락이 닿지 않았다.

그리하여 우리 사무실의 베테랑 송무직원에게 지시하여 법원에 피해자인 매도인을 위한 공탁 절차를 진행하도록 하고,

항소심 공판기일에 출석하여 피해자를 위해 금원을 공탁한 사정과,

의뢰인이 공인중개사를 하지 못하면 생계유지가 힘들다는 점을 강하게 주장했다.

공인중개사법위반 벌금형 감형

제1심 판결이 벌금 300만원형을 선고한 것과 달리, 항소심에서는 1심 판결을 파기하고 벌금 200만원형으로 감축하였다.

덕분에 의뢰인은 앞으로도 공인중개사로서 계속 근무할 수 있게 되었다.