관리단집회가 열리기도 전에 미리 받은 위임장, 효력이 있을까 

안녕하세요, 이현조 변호사입니다.

관리단집회를 준비하다 보면 이런 상황이 생깁니다. 집회 소집 공고가 나오기도 전에, 심지어 어떤 안건이 올라올지도 정해지기 전에 위임장을 먼저 받아두는 경우입니다. 관리단 운영에 관심이 없는 구분소유자들로부터 미리 백지 위임장을 받아놓고, 이를 집회에서 활용하는 방식입니다.

이것이 법적으로 문제가 없는지, 즉 '사전포괄위임장'이 유효한지가 오늘의 주제입니다.

'사전'과 '포괄', 각각 무엇을 의미하나요

우선 개념을 명확히 짚고 가겠습니다.

사전위임이란, 소집 공고나 소집 통지가 이루어지기 전에 미리 위임장을 받는 것을 말합니다. 관리인 선임 안건이라면 후보자가 정해지기도 전 시점입니다. 즉, 안건의 내용이 구체적으로 확정되지 않은 상태에서 위임장을 먼저 받아두는 것입니다.

포괄위임이란, 각 안건에 대해 구분소유자가 미리 찬반 의사를 결정하여 그대로 투표하도록 하는 방식이 아니라, 수임인이 집회에서 스스로 판단하여 투표하도록 맡기는 것을 말합니다. 어떤 내용으로 투표할지 자체를 위임받은 사람에게 일임하는 방식입니다.

이 두 가지가 결합된 것이 '사전포괄위임장'입니다.

왜 문제가 될 수 있나요

사전포괄위임장을 두고 가장 자주 제기되는 문제는 이것입니다.

안건 내용도 정해지지 않은 상황에서 소수의 사람이 다수의 위임장을 미리 걷어두고 자기들 마음대로 투표하는 것 아니냐는 것입니다. 특히 시행사나 관리사무소 주도로 사전포괄위임장을 대거 수집하게 되면, 구분소유자들의 실제 의사와 전혀 다른 방향으로 결의가 이루어질 가능성이 생깁니다.

실제로 저희 팀이 수행한 사건에서도, 관리사무소가 구분소유자들에게 "집회 소집에 동의해 달라"는 전화를 돌린 뒤 그 답변을 근거로 의결권 위임장을 대필 작성하여 관리인 연임 결의에 사용한 사례가 있었습니다. 법원은 그 위임장들을 무효로 판단하였고, 연임 결의 전체가 무효가 되었습니다.

법원은 어떻게 보고 있나요

그렇다면 사전포괄위임장 자체는 원칙적으로 유효할까요, 무효일까요.

법원의 일반적인 태도는 원칙적으로 유효하다는 것입니다. 법원은 다음과 같은 이유를 들었습니다.

집합건물법 제38조 제2항은 구분소유자가 타인에게 의결권 행사를 위임할 수 있다고 규정하고 있는데, 이를 구체적·개별적 안건에만 한정해야 한다고 볼 근거가 없다는 것입니다.

또한 다수의 구분소유자로 구성된 집합건물이 원활하게 운영되기 위해서는 포괄적 위임이 현실적으로 필요한 측면이 있다고 보았습니다. 대부분의 구분소유자들이 건물 관리나 관리단 운영보다는 자신의 전유부분 사용·수익에만 관심을 갖는 현실을 반영한 판단입니다.

아울러 수임인이 실제로 의결권을 행사하기 전까지는 위임을 언제든지 자유롭게 철회할 수 있으므로, 포괄위임을 허용하더라도 구분소유자의 이익을 심각하게 침해한다고 볼 수 없다는 점도 근거로 들었습니다.

그렇다면 사전포괄위임장은 항상 유효한가요

그렇지 않습니다.

법원의 원칙적 태도는 사전포괄위임장을 허용하는 방향이지만, 구체적인 사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

위임장을 받는 과정에서 구분소유자의 의사가 왜곡된 것으로 판단될 경우, 위임장의 효력은 부정됩니다.

앞서 말씀드린 사례처럼 집회 소집 동의를 의결권 위임으로 둔갑시켜 대필한 경우, 또는 구분소유자가 위임의 범위와 내용을 제대로 인식하지 못한 상태에서 서명한 경우라면 설령 형식적으로는 위임장의 형태를 갖추었더라도 그 효력을 인정받기 어렵습니다.

결국 사전포괄위임장의 효력은 형식이 아니라 실질, 즉 그것이 구분소유자의 진정한 의사에 기반한 것인지에 따라 결정됩니다.

마치며

사전포괄위임장 문제는 관리단분쟁에서 결의의 효력을 다툴 때 핵심 쟁점이 되는 경우가 많습니다. 위임장 하나가 결의 전체의 효력을 좌우할 수 있기 때문입니다.

위임장 수집 과정에 문제가 있었다고 의심되거나, 반대로 적법하게 위임장을 확보하여 집회를 진행하려는 분들 모두 구체적인 상황에 따라 접근 방식이 달라집니다. 언제든지 상담을 통해 함께 검토해 드리겠습니다.