월세집에 하자 주장하며 일방적 퇴거해버린 임차인을 상대로 승소 

*의뢰인 보호를 위하여 일부 각색한 내용입니다.

법률사무소 태린 이지혜 변호사입니다.

오늘은 전세 자신이 소유한 아파트를 반전세로 내 놓으셨던 임대인 의뢰인분의 전부 승소 사건을 소개해 드리려고 합니다. 임차인이 이사를 온 이후 지속적으로 집에 자잘한 하자가 있다며 문제를 제기하다 임대인인 의뢰인과 협의없이 임대차 기간 중 이사를 나가 버린 후 임대인을 상대로 "보증금" 과 임대차 목적물의 하자를 사유로 "이사 비용, 위자료" 등 손해배상까지 청구한 사건에서, 아파트 소유자 즉 임대인을 대리하여 이 사건 아파트는 하자가 없으며, 일부 하자가 있는 부분에 대해서는 임대인의 수선의무를 이행하였으므로 임차인이 무단으로 이사를 갔다고 하더라도 계약기간 중 보증금을 반환할 의무가 없고, 그 외 손해배상 역시 배상해줄 의무가 없음을 주장하여 항소심 까지 전부 승소하고 임차인이 대법원 상고를 포기하도록 해결해 드린 사건을 승소사례로 소개드립니다.

의뢰인의 이지혜 변호사 방문 경위

의뢰인은 경기도 소재의 한 구축 아파트를 소유하고 계셨습니다. 이후 서울로 이사를 가야 할 사정이 발생하여 살고 있던 아파트는 반전세로 내 놓게 되었고 한 임차인이 계약을 하여 입주를 하게 되었습니다.

헌데 이 임차인은 이 아파트가 썩 마음에 드시지 않았던 모양입니다. 이사 이후 부터 지속적으로 임대인인 의뢰인에게 집에 여러 자잘한 하자들에 대해서 문제를 제기하며 수리를 요구하였습니다. 임대인 입장에서는 자신이 그 집에서 오래 살기도 하였고, 경기도에 흔히 있는 구축 아파트 이기에 생활상의 불편함은 임대인이 누구보다 잘 알고 있었습니다. 가령 겨울에 내부 난방을 돌리면 결로가 발생하여 임대인인 의뢰인은 자주 벽지를 건조하게 잘 닦아주며 지냈었고 환기를 잘 시키면 어느정도 관리가 가능하였습니다. 그러나 새로 이사 온 임차인은 주로 신축에서만 생활해 왔는지 결로나 수압문제 등을 견디기 힘들어 했습니다.

몇가지 문제들은 임대인이 이를 수용하여 업자를 불러 100만원 가량을 들여 보수도 진행하였습니다만 임차인은 결국 6개월 정도 밖에 살지 못하고 벽지교체, 화장실 타일 교체 등 여러 전면적인 수선을 해주지 않으면 살기 어렵다는 이야기를 하였습니다. 임대인 입장에서는 그건 거의 집을 리모델링해달라는 의미이기에 그렇게 새집으로 만들어 주기는 어렵다고 하였고 양 당사자가 합의점을 찾지 못하자 임차인은 임대인에게 1) 이사를 나간다. 2) 집에 문제가 있어서 나가는 것이므로 즉시 보증금을 반환할 것, 3) 집에 문제가 있어서 나가는 것이므로 이사비와 새로 구한 집의 복비를 임대인이 부담할 것을 요구하는 내용증명을 보내고 집의 비밀번호도 알려주지 않은 채 나가버렸습니다.

임대인은 이를 받아들일 수 없어 임대차 기간 중에 이렇게 일방적으로 이사를 나가는 법이 어디있냐며, 새로운 임차인을 찾을 때 까지 보증금을 돌려줄 수 없으니 집을 새로운 임차인에게 보여주는 것에 협조하라고 요구하였습니다만 임차인은 바꾼 집 비밀번호도 알려주지 않고 새 임차인을 찾든 말든 내 알바가 아니라고 하였습니다. 그렇게 양측이 한달 정도 대치를 하였을 때 결국 임차인 쪽에서 내용증명의 내용을 담아 임대인에게 소장을 보냈고 이렇게 길고 긴 소송이 시작되었습니다. 해당 소송의 대응을 위하여 임대인분은 이지혜 변호사를 찾아주셨습니다.

사건의 주된 쟁점

이 소송은 임대차 계약 기간 "중" 에 "임차인이 임대차 계약을 해지" 하는 것으로 부터 시작되므로 임차인에게 이러한 해지권이 발생하였는가가 쟁점이었습니다. 만일 그렇다면 임차인인 원고의 주장이 받아들여질 것이고, 반대라면 임차인은 임대차 계약 종료시 까지 보증금을 돌려받을 수가 없는 것이었죠.

그럼 이 해지권은 어떻게 해야 발생하는가가 쟁점인데, 이에 대해서는 민법에 그 법정해지 사유가 규정되어 있습니다. 임대차 목적물 즉 집이 당초 목적대로 사용할 수 없을 정도의 하자가 존재하고, 그 하자에 대해 임대인이 수선의무를 이행하지 아니하는 경우로 규정되어 있습니다.

즉 세부 쟁점은 이 사건 임대차 목적물인 아파트에 치명적 하자가 존재하는 가,

임대인이 이에 대한 수선의무를 해태하였는가가 사건의 쟁점이었습니다.

사건에 대한 이지혜 변호사의 전략

하자 존재에 대해서는 원고에게 1차적인 입증책임이 있기에 임차인이 제출한 증거 등을 분석하여 이 사건 임대차 목적물에 사용 목적을 달성할 수 없을 정도의 하자는 발생하지 아니하였음을 강하게 주장하였습니다.

그리고 위 쟁점에 대해서는 통상 재판부에서 기술적인 부분에 대해서는 판단을 유보하는 경우가 많다는 점 때문에 수선의무 이행 여부에 사건에 포인트를 두고 이에 관한 증거 수집 및 입증에 집중하였습니다.

그 결과 재판부는 저희의 주장을 받아들여 원고, 즉 임차인은 이 사건 계약을 헤지할 수 있는 권리가 없다고 보아 원고 청구를 모두 기각하였고 소송 비용 역시 원고가 부담케 하였습니다. 이후 원고는 판결을 받아들이지 못하고 항소하여 2심이 진행되었으나 최종적으로 2심에서도 위 변론 전략 대로 강하게 대응하여 최종적으로 의뢰인의 승소를 이끌어 냈습니다.

그 결과 임차인에게는 소송 기간 중 실제 거주하지 않은 기간에 대한 월세까지 모두 제하고(공제) 남은 보증금을 돌려주는 것으로 마무리 할 수 있었습니다.

사실 월세를 제외하고 나니 돌려준 보증금은 얼마 없게 되어버렸는데요, 저희 의뢰인의 상대방인 원고(임차인)의 입장에서는 천 만원 이상의 손해를 입게되신 것이고 변호사 비용까지 생각하면 손해 보신 금액은 몇천만원이 되실 것으로 생각됩니다.

임대차 문제에 있어서 초기 진단과 대응 방향의 설정이 얼마나 중요한 것인지 다시금 느낀 사건이었습니다. 이사 가신 집에 문제가 있어 임대인과 갈등이 있는 임차인 분들, 반대로 임차인과 분쟁 중이신 임대인 분들은 초기부터 임대차 사건에 경험이 많은 이지혜 변호사와 상담을 받아 보시고 대응방향을 설정하셔서 이기는 싸움을 하시기를 바랍니다.