대구부동산변호사, 아파트 최상층 다락 허위과장광고 시공사도 책임 

안녕하세요. 고려법률사무소 대표 변호사 강영상입니다.

아파트나 오피스텔 분양을 받을 때 수분양자들이 가장 많이 참고하는 자료는 분양광고, 조감도, 홍보책자, 모델하우스, 상담 직원의 설명입니다. 특히 최상층 세대나 펜트하우스처럼 일반 세대보다 분양가가 높은 경우에는 분양 당시 안내된 구조와 실제 시공 결과가 매우 중요합니다.

최상층 다락이 복층처럼 활용될 수 있다고 광고되었고, 분양안내책자나 모델하우스에서도 책상과 의자, 수납장, 취미공간이 배치된 것처럼 표현되었다면 수분양자는 당연히 그 공간을 실제 생활공간으로 사용할 수 있을 것이라 기대하게 됩니다.

그런데 막상 입주해보니 다락 천장이 심하게 경사져 있고, 높이가 너무 낮아 사람이 제대로 서 있거나 앉아 생활하기 어렵다면 어떨까요. 분양 당시에는 마치 방이나 취미공간처럼 사용할 수 있다고 믿게 해놓고, 실제로는 단순한 낮은 수납공간 정도에 불과하다면 수분양자 입장에서는 큰 손해를 입었다고 느낄 수밖에 없습니다.

이런 경우 시행사만 책임지는 것이 아니라, 분양광고에 관여한 시공사도 손해배상책임을 질 수 있습니다.

대법원은 아파트 최상층 분양에 있어 중요한 사항인 다락의 형상에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위·과장된 분양광고가 있었던 사안에서, 시행사뿐 아니라 시공사도 공동불법행위로 인한 손해배상책임을 부담할 수 있다고 판단한 바 있습니다.

이번 글에서는 아파트 최상층 다락 허위과장광고 사건에서 왜 시공사 책임이 문제 되었는지, 수분양자가 손해배상을 청구하려면 어떤 자료를 준비해야 하는지, 대구부동산변호사의 조력이 필요한 이유를 차분히 설명드리겠습니다.

01. 조감도와 모델하우스에서 본 다락, 실제로는 생활공간이 아니었다면

분양광고에서 최상층 다락은 매우 매력적인 요소로 사용됩니다. 일반 세대에는 없는 별도 공간이 생기고, 수납공간이나 취미공간, 아이 방, 서재, 개인 작업실처럼 활용할 수 있다고 안내되면 수분양자는 그 공간의 가치까지 고려해 분양계약을 체결하게 됩니다.

특히 최상층 세대는 기준층보다 높은 분양대금이 책정되는 경우가 많습니다. 단순히 층수가 높다는 이유만으로 가격이 올라가는 것이 아니라, 다락이나 테라스, 조망, 독립성 같은 요소가 함께 반영되기 때문입니다.

문제 된 대법원 사건에서도 수분양자들은 기준층보다 더 많은 돈을 지급하고 최상층을 분양받았습니다. 그 주된 이유는 최상층에 설치되는 다락을 바닥면적에 포함되지 않는 별도 공간으로 보고, 이를 마치 복층처럼 활용할 수 있다고 기대했기 때문입니다. 대법원 판례에 따르면 해당 사건의 수분양자들은 기준층에 비해 약 2,372만 원에서 3,142만 원 정도를 더 지급하기로 하고 최상층을 분양받았습니다.

분양안내책자에 수록된 최상층 조감도에는 다락 지붕이 수평처럼 표현되어 있었고, 다락 안에는 책상과 의자가 배치되어 있었습니다. 벽에는 벽걸이 텔레비전과 비슷한 크기의 액자도 표현되어 있었고, 수납공간 및 개인 취미생활 공간으로 활용할 수 있는 다락방을 설치했다는 취지의 문구도 있었습니다. 모델하우스에 설치된 최상층 모형 다락 내부 역시 책상과 의자 등이 배치되어 있어 일상적인 주거생활이 가능한 공간처럼 보였습니다.

하지만 실제 입주 후 확인된 다락은 분양광고와 달랐습니다. 천장은 약 30도 정도 경사져 있었고, 낮은 부분은 약 46cm에서 55cm, 높은 부분도 약 140cm에서 152cm 정도에 불과했습니다. 일반적인 생활공간으로 사용하기 어려운 구조였습니다.

이런 차이는 단순한 시공상 오차로 보기 어렵습니다. 수분양자가 분양계약을 체결할지, 더 높은 분양대금을 지급할지 결정하는 데 중요한 영향을 미친 사항이기 때문입니다.

허위·과장광고가 문제 되는 경우 단순히 광고 내용과 실제 결과가 조금 다르다는 정도만으로 손해배상이 인정되는 것은 아닙니다. 광고 내용이 거래에서 중요한 사항에 관한 것이어야 하고, 일반적인 수분양자가 그 광고를 믿고 계약을 체결할 정도의 영향이 있어야 합니다. 또한 신의성실의 원칙에 비추어 비난받을 정도로 허위 또는 과장된 내용이어야 합니다.

최상층 다락의 형상과 사용 가능성은 수분양자에게 매우 중요한 사항입니다. 단순한 인테리어 이미지가 아니라, 실제로 그 세대를 선택한 이유와 분양가 상승의 근거가 될 수 있기 때문입니다.

따라서 분양 당시 복층처럼 사용할 수 있는 공간으로 홍보했지만 실제로는 구조상 생활공간으로 사용하기 어렵다면, 수분양자는 시행사와 시공사를 상대로 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.

02. 시공사는 단순 공사만 했다고 주장해도 책임에서 벗어나지 못할 수 있습니다

허위·과장 분양광고 사건에서 자주 나오는 방어 주장이 있습니다. 시공사는 단순히 공사를 담당했을 뿐이고, 분양광고는 시행사가 주관했으므로 시공사는 책임이 없다는 주장입니다.

실제로 원심은 이 사건에서 분양광고가 시행사 주관으로 제작되거나 광고된 것이므로, 시공사가 허위·과장광고에 적극 가담했다는 특별한 사정이 없는 한 공사수급인에 불과한 시공사에게 불법행위 책임을 묻기 어렵다고 보았습니다. 시공사가 분양광고나 분양안내책자에 자신을 시공자로 표시하는 것을 승낙하고, 분양안내책자 내용을 승인했다고 하더라도 마찬가지라고 판단했습니다.

하지만 대법원은 달리 보았습니다.

대법원은 시공사가 단순히 공사만 한 회사인지, 아니면 분양광고와 수분양자의 신뢰 형성에 실질적으로 관여했는지를 살펴보았습니다. 이 사건에서 시공사는 시행사와 정기적으로 분양대책회의를 개최했고, 분양계약상 아파트 분양대금도 시행사가 아닌 시공사 계좌로 직접 입금하도록 되어 있었습니다. 또한 분양안내책자에는 시공사의 이미지광고, 기업연혁, 상호가 기재되어 있었고, 시공사는 자신의 상호 등이 분양광고에 사용되는 것을 용인했으며 분양안내책자를 사전에 검토하고 승인했습니다.

수분양자들은 시행사보다 시공사의 브랜드 가치와 신뢰도를 믿고 분양계약을 체결한 것으로 볼 여지도 있었습니다. 아파트 분양시장에서 시공사의 브랜드는 매우 큰 의미를 가집니다. 분양광고에 유명 시공사의 상호와 브랜드가 표시되면 수분양자는 그 회사가 시공품질과 분양내용에 일정 부분 책임을 질 것이라고 기대하기 쉽습니다.

대법원은 이러한 사정을 종합해, 시행사의 분양광고가 최상층 다락의 형상이라는 중요한 사항에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 허위·과장 내용을 포함하고 있다면 불법행위가 될 수 있고, 시공사 역시 그 불법행위에 공모하거나 적어도 방조한 공동불법행위자로서 책임을 부담할 여지가 있다고 보았습니다.

여기서 중요한 법리가 공동불법행위입니다.

민법 제760조의 공동불법행위는 여러 사람이 공동으로 타인에게 손해를 가한 경우 책임을 인정하는 규정입니다. 대법원은 공동불법행위가 성립하기 위해 반드시 행위자 사이의 공모나 공동 인식이 필요한 것은 아니고, 객관적으로 관련 공동성이 있으면 충분하다고 보았습니다. 또한 불법행위를 용이하게 하는 직접·간접의 행위는 방조가 될 수 있고, 민사상 손해배상에서는 과실에 의한 방조도 가능하다고 판시했습니다.

즉 시공사가 직접 광고문구를 작성하지 않았더라도, 분양광고에 자신의 브랜드 사용을 허용하고, 안내책자를 검토·승인했으며, 분양대금 수령 구조나 분양회의 참여 등으로 분양과정에 실질적으로 관여했다면 책임이 문제 될 수 있습니다.

이 판례가 중요한 이유는 분양사고에서 시행사만 상대로 다투는 경우 현실적인 회수 가능성이 떨어질 수 있기 때문입니다. 시행사가 자력이 부족하거나 이미 정리된 경우 수분양자들은 승소하더라도 실제 배상을 받기 어려울 수 있습니다. 반면 시공사는 브랜드와 자력을 갖춘 경우가 많고, 실제 수분양자들이 시공사를 믿고 계약하는 경우도 적지 않습니다.

물론 모든 허위·과장광고 사건에서 시공사 책임이 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 시공사가 분양광고에 어느 정도 관여했는지, 브랜드 사용을 승인했는지, 분양안내자료를 검토했는지, 분양대금 수령이나 계약 구조에 관여했는지, 수분양자가 시공사를 신뢰하고 계약한 사정이 있는지를 구체적으로 살펴보아야 합니다.

하지만 시공사가 단순히 우리는 공사만 했다고 주장한다고 해서 곧바로 책임에서 벗어나는 것은 아닙니다. 실제 분양 과정에서 어떤 역할을 했는지가 핵심입니다.

03. 허위과장광고 손해배상, 분양자료와 실제 시공 결과의 차이를 증거로 남겨야 합니다

아파트 최상층 다락이나 펜트하우스, 오피스텔 복층 구조와 관련한 분쟁은 실제 상담에서도 자주 문제 됩니다.

분양 당시에는 넓은 다락, 복층형 공간, 취미실, 서재, 수납공간, 개인공간처럼 안내되었지만 실제로는 천장고가 낮아 사람이 제대로 사용하기 어렵거나, 경사도가 심해 가구 배치가 불가능하거나, 건축법상 거실·침실처럼 사용할 수 없는 공간인 경우가 있습니다.

이런 경우 수분양자가 손해배상을 청구하려면 가장 먼저 분양 당시 자료를 확보해야 합니다.

분양안내책자, 카탈로그, 조감도, 모델하우스 사진, 상담 당시 받은 설명자료, 분양 홈페이지 캡처, 광고 영상, 문자나 카카오톡 상담 내역, 계약서와 특약사항, 평면도, 견본주택 사진, 분양대금 산정자료 등이 중요합니다.

특히 다락이나 복층 공간이 어떻게 표현되었는지를 보여주는 자료가 필요합니다. 책상과 의자, 침대, TV, 수납장, 창문, 계단, 조명, 사람의 생활 장면 등이 들어간 이미지가 있었다면 실제 사용 가능성에 관한 기대를 형성했다는 점을 주장하는 데 도움이 될 수 있습니다.

다음으로 실제 시공 결과를 객관적으로 확인해야 합니다.

입주 후 다락의 천장고, 경사도, 면적, 채광, 환기, 난방, 전기설비, 계단 구조, 안전성, 실제 사용 가능 여부를 사진과 동영상으로 남겨야 합니다. 필요하다면 건축사나 감정인을 통한 현장 확인, 도면과 실제 시공 비교, 천장 높이 측정자료 등을 준비해야 합니다.

허위과장광고 사건에서는 단순히 마음에 들지 않는다는 주장만으로는 부족합니다. 분양 당시 광고 내용과 실제 시공 결과 사이에 어떤 차이가 있는지, 그 차이가 수분양자의 계약 체결에 중요한 영향을 미쳤는지, 그로 인해 얼마의 손해가 발생했는지를 구체적으로 정리해야 합니다.

손해액 산정도 중요한 쟁점입니다. 최상층 프리미엄으로 추가 지급한 금액이 얼마인지, 분양 당시 다락 사용 가능성을 이유로 기준층보다 높은 가격이 책정되었는지, 실제 사용가치가 얼마나 낮아졌는지, 감정평가를 통해 가치 차이를 산정할 수 있는지 등을 살펴보아야 합니다.

또한 분양계약서에 광고와 다른 내용이 기재되어 있거나, 설계변경 가능성, 인허가 조건, 면적 제외 부분, 다락의 법적 용도에 관한 조항이 있는지도 확인해야 합니다. 시행사와 시공사는 계약서상 유의사항이나 홍보물의 예시성, 실제 시공과 차이가 있을 수 있다는 문구를 근거로 방어할 수 있습니다. 따라서 해당 문구가 구체적인 허위·과장광고 책임을 면하게 할 정도인지도 검토해야 합니다.

아파트와 오피스텔 분양광고 분쟁은 단순 민사사건처럼 보이지만 실제로는 부동산, 건축, 표시광고, 불법행위, 계약책임이 함께 얽혀 있습니다. 특히 다수 수분양자가 같은 피해를 입은 경우에는 공동 대응을 검토할 수 있고, 자료 수집과 감정 절차가 사건 결과에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

대구에서도 신축 아파트, 주상복합, 오피스텔, 생활형숙박시설, 상가 분양 과정에서 조감도와 실제 시공 결과가 다르다는 분쟁이 계속 발생할 수 있습니다. 광고에서는 고급 공간처럼 보였지만 실제로는 사용이 제한되는 구조라면 분양 당시 자료를 버리지 말고 반드시 보관해야 합니다.

고려법률사무소는 대구 부동산 분쟁, 아파트 분양광고 허위과장, 오피스텔 복층 구조 분쟁, 시행사·시공사 손해배상청구, 수분양자 집단분쟁 등에서 사건의 구조를 먼저 정리해 대응 방향을 제시하고 있습니다.

시공사의 브랜드를 믿고 분양계약을 체결했는데 실제 결과가 분양광고와 현저히 다르다면, 시행사뿐 아니라 시공사 책임까지 함께 검토해야 합니다. 특히 분양광고 제작, 분양안내책자 승인, 브랜드 사용, 분양대금 수령, 분양회의 참여 등 시공사의 관여 정황이 있다면 공동불법행위 책임을 주장할 여지가 있습니다.

분양계약은 한 번 체결하면 되돌리기 쉽지 않고, 입주 후 하자를 발견해도 시간이 지날수록 증거 확보가 어려워집니다. 따라서 허위과장광고가 의심된다면 분양 당시 자료와 실제 시공 상태를 빠르게 비교하고, 법적으로 청구 가능한 손해가 무엇인지 확인해야 합니다.

아파트 최상층 다락 허위과장광고, 복층형 오피스텔 분양광고, 펜트하우스 구조 차이, 시행사·시공사 손해배상책임 문제로 고민하고 계시다면 고려법률사무소가 차분하고 정확하게 도와드리겠습니다.

고려법률사무소 대표 변호사 강영상
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