대구부동산변호사, 공용부분 무단점유 부당이득반환청구 가능할까 

안녕하세요. 고려법률사무소 대표 변호사 강영상입니다.

아파트나 상가 건물을 다니다 보면 복도, 로비, 계단, 주차장 일부, 옥상, 공용창고처럼 모두가 함께 사용해야 할 공간을 특정 사람이 사실상 자기 공간처럼 사용하는 경우가 있습니다.

상가 복도에 물건을 쌓아두거나, 로비 일부에 영업시설을 설치하거나, 아파트 복도에 개인 수납장을 두고 다른 입주민의 통행을 방해하는 경우가 대표적입니다. 심한 경우 공용부분을 막아두고 전용공간처럼 사용하는 일도 있습니다.

이런 상황을 겪는 입주민이나 관리단 입장에서는 불편함이 크지만, 실제로 법적 조치를 취할 수 있는지 망설이게 됩니다. 공용부분은 임대해서 수익을 낼 수 있는 공간이 아니니 손해배상이나 부당이득반환을 청구하기 어렵지 않겠느냐는 생각 때문입니다.

실제로 과거 대법원은 집합건물의 복도와 계단 등 공용부분은 별개의 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로, 특별한 사정이 없는 한 공용부분 무단점유에 대해 차임 상당 손해가 발생한다고 보기 어렵다는 입장을 취한 적이 있습니다.

하지만 대법원은 2020년 전원합의체 판결을 통해 기존 입장을 변경했습니다. 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등 공용부분을 배타적으로 점유·사용하여 이익을 얻고, 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용하지 못하게 되었다면 특별한 사정이 없는 한 그 이익을 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했습니다. 또한 공용부분이 임대 가능한 대상인지 여부는 부당이득 성립을 좌우하는 요소가 아니라고 보았습니다.

이번 글에서는 공용부분 무단점유가 문제 되는 경우, 관리단이나 다른 구분소유자가 부당이득반환청구를 할 수 있는지, 어떤 자료를 준비해야 하는지, 대구부동산변호사 상담이 필요한 이유를 차분히 정리해드리겠습니다.

01. 공용부분을 혼자 쓰는 순간, 단순한 불편이 아니라 권리침해가 됩니다

집합건물에서 공용부분은 특정 한 사람의 공간이 아닙니다. 아파트, 오피스텔, 상가, 집합상가, 지식산업센터처럼 여러 사람이 구분소유하는 건물에는 각자가 독립적으로 소유하는 전유부분이 있고, 모든 구분소유자가 함께 사용하는 공용부분이 있습니다.

전유부분은 개별 점포나 세대처럼 특정 소유자가 독점적으로 사용하는 공간입니다. 반면 공용부분은 복도, 계단, 로비, 엘리베이터홀, 공용화장실, 주차장 일부, 기계실, 옥상처럼 건물 전체 또는 일부 구분소유자들이 공동으로 사용하는 공간입니다.

문제는 공용부분을 특정 사람이 자기 점포나 세대의 연장처럼 사용하는 경우입니다.

상가 복도에 진열대나 테이블을 설치해 영업에 활용하거나, 로비에 퍼팅 연습시설이나 홍보물을 설치하거나, 계단참에 물건을 쌓아두거나, 건물 공용공간을 창고처럼 사용하는 경우가 있습니다. 아파트에서도 복도에 신발장, 자전거, 박스, 대형 화분 등을 장기간 두어 통행을 방해하는 일이 있습니다.

이런 행위는 단순히 보기 불편한 정도의 문제가 아닐 수 있습니다. 다른 구분소유자나 입주민들이 해당 공용부분을 사용할 권리를 제한하기 때문입니다. 특히 상가의 경우 복도와 로비는 고객 동선, 영업환경, 건물 이미지, 안전문제와 직결될 수 있습니다. 아파트에서도 복도와 계단은 화재나 긴급상황에서 대피로가 되기 때문에 사적인 점유가 위험으로 이어질 수 있습니다.

공용부분을 점유한 사람이 실제로 임대료를 내지 않고 공간을 사용했다면, 그 사람은 사실상 공간 사용에 따른 이익을 얻은 것입니다. 반대로 다른 구분소유자들은 그 공간을 사용할 수 없거나 불편을 감수하게 됩니다.

민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 가한 사람은 그 이익을 반환해야 한다고 정하고 있습니다. 공용부분 무단점유도 이 요건에 해당할 수 있습니다.

과거에는 공용부분은 구조상 독립적으로 임대할 수 있는 대상이 아니므로 차임 상당 손해가 없다는 논리가 있었습니다. 그러나 대법원은 이러한 접근을 바꾸었습니다. 공용부분이 임대 가능한지와 관계없이, 무단점유자가 공용부분을 배타적으로 사용해 이익을 얻고 다른 구분소유자의 사용·수익권을 침해했다면 부당이득반환의무가 인정될 수 있다는 것입니다.

이 판례 변경은 생활형 부동산 분쟁에서 중요한 의미가 있습니다.

기존에는 관리단이나 입주민들이 공용부분 무단사용을 보고도 실질적인 금전 청구가 어렵다고 생각해 방치하는 경우가 많았습니다. 그러나 이제는 공용부분을 정당한 권한 없이 장기간 점유하고 사용한 사람을 상대로 부당이득반환청구를 검토할 수 있습니다.

물론 모든 공용부분 사용이 곧바로 위법한 것은 아닙니다. 관리규약이나 관리단 결의, 적법한 사용승낙, 건물 구조상 특정 구분소유자에게 배타적 사용권이 인정되는 일부공용부분인지 여부 등을 함께 살펴보아야 합니다. 하지만 아무런 권한 없이 공용부분을 막아두거나 영업공간처럼 사용하고 있다면 법적 대응이 가능할 수 있습니다.

02. 대법원 판례가 바뀐 이유, 임대할 수 없는 공간이라도 무단사용 이익은 남습니다

공용부분 무단점유와 관련해 중요한 대법원 판결은 2020년 5월 21일 선고된 전원합의체 판결입니다.

이 사건은 상가건물 1층에서 골프연습장을 운영하던 구분소유자가 상가 복도와 로비에 퍼팅 연습시설을 설치해 사용한 사안이었습니다. 해당 상가의 관리단은 공용부분인 복도와 로비를 인도하고, 이를 사용해 얻은 부당이득을 반환하라는 소송을 제기했습니다.

쟁점은 분명했습니다. 복도와 로비 같은 공용부분은 일반 점포처럼 독립적으로 임대할 수 있는 공간이 아닙니다. 그렇다면 특정 사람이 이를 무단으로 사용했을 때 다른 구분소유자들에게 차임 상당 손해가 발생했다고 볼 수 있는지가 문제였습니다.

대법원은 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용한 사람이 이익을 얻고 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면 부당이득반환의무가 있다고 보았습니다. 공용부분이 구조상 별개의 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 다른 구분소유자들의 사용·수익권이 침해된 이상 민법 제741조의 손해를 인정할 수 있다는 취지입니다.

대법원은 일반적으로 부동산 무단점유·사용에 대해 차임 상당액을 부당이득으로 반환하게 하는 이유가, 그 부동산이 반드시 임대 가능한 부동산이기 때문은 아니라고 설명했습니다. 만약 당사자 사이에 해당 공간 사용에 관한 합의가 있었다면 약정되었을 대가를 기준으로 이익을 평가하는 것이 합리적이기 때문입니다.

쉽게 말하면, 공용부분이 실제로 임대시장에 나올 수 있는 공간인지와 상관없이 누군가 그 공간을 혼자 사용해 이익을 누렸다면 그 이익을 평가해 반환하게 하는 것이 공평하다는 것입니다.

이 판결은 기존 판례의 입장을 바꾼 판결로 평가됩니다. 종전 판례는 복도나 계단 같은 공용부분이 별도 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니라는 점을 중시했지만, 전원합의체 판결은 무단점유로 인한 사용·수익권 침해와 공평의 이념을 더 중요하게 보았습니다.

이후에도 대법원은 집합건물 공용부분 무단점유자를 상대로 관리단이 부당이득반환청구를 하는 사건에서 관련 법리를 다시 다룬 바 있습니다. 특히 관리단이 공용부분이나 대지를 정당한 권원 없이 점유·사용하는 사람을 상대로 부당이득반환청구를 하는 것은 구분소유자의 공유지분권을 전제로 하는 문제와 연결됩니다.

따라서 상가나 아파트 공용부분 무단사용 문제를 검토할 때에는 단순히 누가 불편한지를 넘어 법적으로 해당 공간이 공용부분인지, 누가 점유하고 있는지, 점유가 배타적인지, 정당한 권원이 있는지, 얼마만큼의 이익을 얻었는지, 누가 청구할 수 있는지를 정리해야 합니다.

특히 관리단이 소송을 제기하는 경우에는 관리단의 대표권, 관리규약, 관리단 집회 결의 필요 여부, 청구 범위, 부당이득 산정 기간 등이 문제 될 수 있습니다. 구분소유자 개인이 청구하는 경우에도 본인의 권리 침해와 청구 범위를 어떻게 구성할 것인지 검토가 필요합니다.

부당이득 금액 산정도 간단하지 않습니다. 해당 공용부분의 면적, 위치, 사용 기간, 실제 사용 형태, 주변 점포의 차임 수준, 해당 공간을 사용함으로써 영업상 얻은 이익, 감정 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

무단점유자가 단순히 물건을 잠시 둔 정도인지, 장기간 고정 시설물을 설치해 사실상 영업공간으로 사용했는지에 따라서도 청구 가능성과 금액은 달라질 수 있습니다.

03. 공용부분 무단사용을 막으려면 사진보다 먼저 권리관계를 정리해야 합니다

공용부분 무단점유 문제는 감정싸움으로 번지기 쉽습니다.

같은 건물에서 계속 얼굴을 마주쳐야 하는 관계이다 보니 처음에는 조심스럽게 말로 해결하려고 합니다. 그러나 상대방이 계속 사용을 이어가거나, 오히려 예전부터 그렇게 써왔다고 주장하거나, 관리단의 지적을 무시한다면 법적 대응을 검토할 수밖에 없습니다.

이때 가장 먼저 해야 할 일은 증거 확보입니다.

무단점유 위치와 면적을 확인할 수 있는 사진, 동영상, 건물 도면, 집합건축물대장, 등기부등본, 관리규약, 관리단 회의록, 상대방에게 보낸 시정요청 문자나 공문, 점유가 시작된 시점과 지속 기간을 알 수 있는 자료가 필요합니다.

상가의 경우에는 해당 공용부분이 영업에 어떻게 사용되었는지도 중요합니다. 복도에 영업시설을 설치했는지, 로비 공간을 고객 유치나 서비스 제공 공간으로 사용했는지, 점포 내부처럼 꾸며두었는지, 다른 입점자나 방문객의 통행을 방해했는지를 구체적으로 정리해야 합니다.

아파트의 경우에는 통행 방해, 안전상 위험, 소방 관련 문제, 입주민 민원, 관리사무소의 시정 요구 내역이 중요할 수 있습니다. 단순한 미관 문제보다 다른 입주민의 사용권을 배제하거나 제한했다는 점이 드러나야 합니다.

다음으로 해당 공간이 공용부분인지 확인해야 합니다. 건물 구조와 등기, 집합건축물대장, 분양계약서, 관리규약, 도면 등을 통해 전유부분인지 공용부분인지 구분해야 합니다. 상대방이 자신의 전유부분이라고 주장하거나 일부공용부분이라고 주장할 수 있기 때문에 이 부분은 매우 중요합니다.

그다음은 정당한 권원이 있는지 확인해야 합니다. 관리단 결의나 사용승낙, 임대차계약, 관리규약상 특별 사용권이 있는 경우라면 무조건 불법점유라고 보기 어렵습니다. 반대로 아무런 근거 없이 장기간 사용해왔다면 기존 관행만으로 정당한 권리가 인정되기는 쉽지 않을 수 있습니다.

법적 청구는 상황에 따라 달라집니다.

상대방이 현재도 공용부분을 점유하고 있다면 인도청구나 방해배제청구를 검토할 수 있습니다. 이미 장기간 사용해 이익을 얻었다면 부당이득반환청구를 함께 검토할 수 있습니다. 앞으로 계속 사용할 우려가 있다면 사용금지나 철거, 원상회복 문제도 함께 살펴보아야 합니다.

상대방이 관리단의 시정요청에 응하지 않는다면 내용증명 발송을 통해 점유 중단과 원상회복, 부당이득 반환을 요구할 수 있습니다. 내용증명으로 해결되지 않으면 민사소송을 통해 인도, 철거, 부당이득반환을 청구하게 됩니다.

공용부분 무단점유 사건은 단순히 공간을 비워달라는 문제로 보이지만 실제로는 집합건물법, 민법상 부당이득, 소유권에 기한 방해배제, 관리단의 권한, 공용부분의 법적 성격이 함께 얽혀 있습니다.

특히 대구 지역의 상가건물이나 집합건물에서 공용부분을 일부 점포가 오랫동안 사용하는 경우, 처음부터 강하게 문제 제기하지 못해 시간이 많이 흐른 뒤 분쟁이 폭발하는 일이 많습니다. 사용 기간이 길수록 상대방은 관행이나 묵시적 승낙을 주장할 수 있고, 관리단은 왜 이제 와서 문제 삼느냐는 반박에 대응해야 합니다.

그래서 무단점유가 확인되면 빠르게 자료를 확보하고, 관리단 또는 구분소유자들이 어떤 방식으로 대응할지 정해야 합니다. 개인이 나설 사건인지, 관리단 명의로 진행해야 할 사건인지, 먼저 관리단 회의나 결의가 필요한지, 부당이득 금액은 어떻게 산정할지 검토해야 합니다.

고려법률사무소는 대구 부동산 분쟁, 집합건물 공용부분 무단사용, 부당이득반환청구, 관리단 분쟁, 상가·아파트 공용부분 관련 민사소송에서 사건의 구조를 먼저 정리해 대응 방향을 제시하고 있습니다.

공용부분은 모두가 함께 사용하는 공간입니다. 특정 사람이 아무런 권한 없이 그 공간을 독점하면서 이익을 얻고 있다면, 다른 구분소유자나 입주민이 계속 불편을 감수할 이유는 없습니다.

다만 감정적으로 항의하는 것만으로는 해결이 어렵습니다. 해당 공간이 공용부분인지, 상대방의 점유가 배타적인지, 정당한 권원이 없는지, 부당이득을 얼마로 볼 수 있는지, 누가 청구권자가 되는지를 법적으로 정리해야 합니다.

대구 공용부분 무단점유, 상가 복도 무단사용, 아파트 공용부분 점유, 부당이득반환청구, 집합건물 관리단 분쟁으로 고민하고 계시다면 고려법률사무소가 차분하고 정확하게 도와드리겠습니다.

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