3억 사기죄, 실형을 피할 수 없을까? 

안녕하세요.

법률사무소 승신의 대표변호사

형사사건 전문 이하얀 변호사입니다.

갑작스러운 부동산 시세 하락으로

세입자에게 2~3억 원대 보증금을 돌려주지 못해

경찰 수사관의 전화를 받으셨나요?

최근 깡통전세 연루로 다급하게 저희를 찾으시는 임대인분들이 부쩍 늘었습니다.

하지만 인터넷에 떠도는 옛날 정보만 믿고 안일하게 대처하다가 1심에서 구속되는 사례가 속출하고 있습니다.

오늘은 현재 재판부가 보증금 사기 사건을 어떻게 바라보고 있는지

핵심 3가지 명쾌하게 정리해 드리겠습니다.

Q1. 피해액이 3억이면, 특경법이 아니니 가벼운 처벌로 끝나나요?

A. 절대 그렇지 않습니다. (X)

피해 금액이 5억 원 이상일 때 발동되는 '특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률'을 피했다고 해서 안심할 일이 아닙니다. 현재 대법원 양형위원회가 정한 1억~5억 원 구간 사기 범죄의 기본 형량은 '징역 1년~4년'입니다.

특히 세입자의 전 재산인 보증금을 편취한 사건은 일반적인 금전 거래 위반보다 죄질을 훨씬 나쁘게 봅니다. 특별한 방어 논리 없이 재판에 서게 된다면, 징역형 실형을 피하기 어렵습니다.

Q2. 끝까지 합의가 안 되면, 판결 직전에 법원에 '형사 공탁'을 걸면 되지 않나요?

A. 2026년 현재, 가장 위험한 오해입니다. (X)

과거에는 피해자가 돈 받기를 거부하더라도 가해자가 일방적으로 법원에 돈을 예치(공탁)하면 형을 줄여주곤 했습니다. 하지만 이것이 '꼼수 감형'이라는 비판이 거세지자, 최근 대법원은 양형기준 감경 사유에서 '공탁 포함'이라는 문구를 아예 지워버렸습니다.

이제는 단순히 돈을 맡겼다는 영수증만으로는 집행유예를 끌어낼 수 없습니다. 피해자가 그 돈을 받을 의사가 있는지, 피의자가 진심 어린 사과와 회복 노력을 다했는지가 훨씬 중요해졌습니다. 즉, '진짜 합의'가 아니면 선처는 없습니다.

Q3. 돈을 못 돌려준 건 맞는데, 그럼 무조건 범죄자가 되는 건가요?

A. 처음부터 '속일 의도'가 있었느냐에 따라 결론이 180도 바뀝니다. (△)

모든 보증금 미반환이 형사처벌 대상은 아닙니다. 핵심은 계약 체결 당시의 상황입니다.

• 구속 위험이 높은 경우: 무자본 갭투자 등 처음부터 돈을 내어줄 능력 없이 세입자를 들인 경우라면, 사기죄의 '고의성'이 인정되어 중벌을 받습니다.

• 무혐의 방어가 가능한 경우: 계약 당시에는 세금 체납도 없고 자력도 충분했으나, 이후 예측 불가능한 시장 폭락으로 돈이 묶인 상황이라면? 이는 '민사상 채무불이행'일 뿐 범죄가 아님을 입증하여 사건을 종결시킬 수 있습니다.

경찰 첫 조사가 골든타임입니다.

3억 원 규모의 보증금 사기 피소는 어떻게 방어하느냐에 따라 결과는 '무혐의'부터 '법정 구속'까지 천차만별입니다.

경찰 첫 조사에서 무심코 뱉은 "사정이 어려워서 그랬다"는 식의 감정적인 진술은, 오히려 범행을 자백하는 꼴이 될 수 있습니다. 혼자서 끙끙 앓지 마시고, 사건 초기부터 철저한 법리적 증거(계약 당시 시세, 자산 내역, 체납 여부 등)를 바탕으로 싸워줄 형사 전문 변호사의 조력을 받으셔야 합니다.

억울하게 모든 책임을 뒤집어쓸 위기라면, 수많은 사기 사건 방어 노하우를 축적한 법률전문가의 도움을 받아보시는 것이 좋습니다.