[부동산] 분양계약 해제 시 중도금대출채무, 어떻게 처리해야 할까?

양유미 변호사

"분양계약을 해제하면, 중도금대출도 자동으로 없어지는 건가요?"

결론부터 말씀드리면, 그렇지 않습니다.

그리고 이 문제를 잘못 대처하면 소송에서 이기고도 대출 상환 문제로 낭패를 볼 수 있습니다.

아래에서 자세히 설명해 드리겠습니다.

과거에는 수분양자가 분양계약 해제, 취소 소송을 하면, 시행사가 중도금대출은행과의 업무협약에 따라 수분양자의 대출채무를 대위변제하였으나, 최근 부동산 경기 악화로 시행사들이 재정적 어려움에 처하면서 적극적인 대위변제를 하지 못하는 사례가 늘고 있습니다. 그 결과 대출은행들이 직접 수분양자에게 원리금 상환을 청구하거나, 수분양자의 재산에 가압류를 신청하는 상황이 빈번하게 발생하고 있습니다.

분양계약 해제, 취소 소송을 진행 과정에서 이러한 대출 관련 압박으로부터 자유롭지 못한 것이 현실입니다.

1️⃣. 분양계약과 중도금대출계약은 별개의 계약입니다

분양계약에 따른 중도금 납부를 위해 시행사가 주선해 준 대출금융기관과 중도금대출계약을 체결한 경우, 수분양자 입장에서는 "중도금대출도 분양계약의 일부 아닌가?"라고 생각하기 쉽습니다.

그러나 법원은 일관되게 분양계약과 중도금대출계약은 법적으로 독립된 별개의 계약이라고 판단하고 있습니다(대법원 2013다212929 판결 참조).

수분양자가 대출은행과 직접 대출계약을 체결한 이상, 분양계약이 해제되거나 취소되더라도 중도금대출계약은 그대로 유효하게 존속하며, 수분양자는 대출 원리금을 상환해야 할 주채무자로서의 책임을 계속 부담합니다.

2️⃣. 분양계약에 '중도금 공제 후 반환'이 적혀 있어도, 채무가 면제되지는 않습니다

분양계약서에는 보통 이런 내용이 담겨 있습니다.

"계약 해제 시 시행사(또는 신탁사)는 수분양자가 납부한 분양대금에서

중도금대출원리금을 공제하고 잔액을 반환한다."

법원은 위 조항을 수분양자의 중도금대출채무가 시행사·신탁사에게 면책적으로 인수된다는 의미로는 해석하지 않습니다. 즉, 위 조항은 편의상 신탁사·시행사가 중도금을 반환금에서 공제하는 정산 절차에 관한 규정일 뿐, 수분양자의 대출채무 자체가 소멸하는 것은 아니라고 봅니다.

3️⃣. 그렇다면 수분양자는 어떻게 해야 하나요?

이론적으로 두 가지 방법이 있습니다.

☑️ 직접 상환 후 구상 청구 : 수분양자가 먼저 대출은행에 중도금대출 원리금을 상환한 뒤, 시행사·신탁사를 상대로 구상을 청구하는 방법입니다.

☑️ 분양대금 반환 소송에서 계약금·중도금 전부 청구 : 자납한 계약금과 대출받은 중도금 전부를 포함하여 분양계약 해제에 따른 원상회복을 구하는 방법입니다.

실무상 두 번째 방법이 더 많이 활용되나, 대출계약 체결시 대출채무에 대한 담보로 채권양도를 하 경우 문제가 복잡해집니다.

4️⃣. 채권양도를 했다면 중도금은 물론 계약금도 청구 못 할 수 있습니다

중도금대출을 받을 때 대출은행과 함께 채권양도계약(분양대금반환채권 양도담보)을 체결하는 경우가 많습니다. 이는 분양계약이 해제될 경우 수분양자가 시행사·신탁사에 갖게 될 분양대금 반환채권을 대출원금의 120~130% 한도 내에서 대출은행에 양도하는 계약입니다.

법원은 이러한 채권양도가 이루어진 경우, 외부적으로는 분양대금 반환채권이 대출은행에 완전히 이전된 것으로 보아, 수분양자가 시행사·신탁사를 상대로 중도금은 물론 계약금에 대한 반환청구도 할 수 없다고 판단하기도 합니다(서울중앙지방법원 2024가단5207162 판결 참조).

즉, 채권양도 금액이 중도금 대출금액의 120% 수준이라면 실질적으로 계약금까지 포함한 분양대금 반환채권 전부가 양도된 것으로 볼 수 있어, 수분양자가 직접 청구할 수 있는 금액이 남지 않을 수 있습니다.

5️⃣. 최근 하급심의 수분양자 친화적 해석 경향

다만 모든 법원이 같은 판단을 하는 것은 아닙니다. 최근 일부 하급심 판결에서는 수분양자에게 유리한 해석을 채택하고 있습니다.

분양계약서의 '중도금 공제 후 반환' 조항에 대해, 약관의 규제에 관한 법률 제5조 제2항("약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 한다")을 적용하여, 이 조항이 시행사가 실제로 중도금을 대위변제한 경우에만 공제할 수 있다고 해석한 사례가 있습니다(서울중앙지방법원 2025가합10446 판결 참조).

이러한 해석에 따르면, 시행사가 대위변제를 하지 않은 이상 중도금 공제 없이 분양대금 전액 반환을 청구할 수 있는 여지가 생깁니다. 다만 아직 대법원에서 확립된 판례는 없어 법적 불확실성이 남아 있습니다.