다운계약 전세, 계약금 포기해야 할까? 계약해지 가능성과 문제점 

다운계약은 단순 문제가 아니라 ‘사기 구조’로 평가될 수 있습니다

보증금을 실제보다 낮게 작성해 대출을 받는 구조는 금융기관을 속이는 방식으로 평가될 수 있습니다. 실무에서는 이러한 경우 형법상 사기죄가 문제 될 수 있고, 단순히 중개인의 제안이라고 하더라도 임차인 역시 책임에서 자유롭기 어렵습니다.

또한 보증보험 역시 실제 계약 내용을 기준으로 심사되기 때문에, 허위 계약서로 가입할 경우 보험금 자체가 지급되지 않는 위험도 발생합니다. 결국 이면계약은 형사, 보증, 민사 모든 측면에서 리스크가 동시에 발생하는 구조입니다.

계약해지는 가능한가, 핵심은 ‘근거’입니다

계약을 정리하는 방법은 크게 세 가지로 나뉩니다.

첫째, 계약금 포기에 의한 해제입니다.

상대방이 이행에 착수하기 전이라면, 계약금을 포기하고 해제하는 것이 가장 명확한 방법입니다. 다만 이 경우 계약금은 반환받기 어렵습니다.

둘째, 사기를 이유로 한 계약 취소입니다.

임대인도 다운계약 구조를 알고 적극적으로 관여했다면, 기망을 이유로 계약 취소를 주장할 여지가 있습니다. 다만 임대인이 이를 몰랐다면 인정 여부는 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

셋째, 중개인의 설명의무 위반을 근거로 한 책임 추궁입니다.

대출 가능 여부를 확인하지 않고 확정적으로 안내한 경우, 이는 공인중개사법상 설명의무 위반에 해당할 수 있습니다. 이 경우 계약 자체를 바로 없애기보다는, 중개인을 상대로 손해배상을 청구하는 구조가 일반적입니다.

실무적 대응 방향

실무에서는 다음과 같은 흐름으로 정리되는 경우가 많습니다. 우선, 이면계약(차용증 구조)은 진행하지 않는 것이 원칙입니다. 형사처벌 위험이 크기 때문에, 여기서 선을 그으셔야 합니다. 그 다음, 임대인과 협의를 통해 계약금 반환 또는 일부 조정을 시도합니다. 임대인 역시 향후 분쟁 가능성을 우려해 일정 부분 양보하는 경우도 적지 않습니다. 협의가 되지 않는 경우에는 계약금 포기 후 해제 → 중개인 상대 손해배상 청구의 순서로 진행하는 것이 현실적인 대응이 되는 경우가 많습니다.

실무에서 중요한 포인트

다운계약서 작성은 단순히 계약을 유지할지 말지의 문제가 아니라, 어느 시점에서 어떤 선택을 하느냐에 따라 손실 규모가 크게 달라집니다. 우선, 차용증 작성이나 이면계약 실행은 반드시 피해야 합니다. 이 단계로 넘어가면 형사 문제까지 확장될 수 있습니다. 또한 중개인의 설명 내용, 문자나 녹취 등은 중요한 증거가 됩니다. “대출 가능하다”는 확정적 안내가 있었다면, 이후 손해배상에서 핵심 자료가 됩니다.

그리고 임대인의 인식 여부도 중요합니다. 다운계약 구조를 알고 있었는지에 따라 계약 취소 가능성이 달라질 수 있기 때문입니다. 특히, 보증보험에 허위 계약서로 가입할 경우 심사단계에서 보증금 자체가 지급되지 않을 가능성이 높습니다.

다운계약서 작성은 해서도 권해서도 안됩니다.

다운계약 전세는 단순히 계약 조건을 조정하는 문제가 아니라, 형사책임과 보증 리스크까지 연결될 수 있는 구조입니다. 계약을 유지하면서 해결하려 하기보다는, 초기에 리스크를 차단하는 방향으로 판단하는 것이 중요합니다. 사안에 따라 계약금 일부 손실이 발생할 수는 있지만, 형사처벌이나 더 큰 재산상 손해로 이어지는 것을 막는 것이 우선입니다.

결국 핵심은 “지금 손실을 줄일 것인지, 나중의 더 큰 위험을 감수할 것인지”에 대한 판단이며, 초기 대응과 증거 확보가 결과를 좌우하게 됩니다.